相続した実家や以前住んでいたマイホームなどを、空き家のまま放置しているケースも見られます。
活用していない空き家は、収益を生まずに維持費だけがかかる、もったいない状態です。
今回は、マイナス状態の空き家をプラスに変える3つの活用方法について解説します。
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持て余している状態の空き家に住む方法
空き家を持て余しており「もったいない」と感じたら、まずは自分で住むことを検討する方が多いでしょう。
現在、賃貸物件に住んでいる方が持ち家に移るほか、セカンドハウスにする選択肢もあります。
ただし、相続によって取得した空き家などは、建物が古く住みにくい状態であるかもしれません。
古い空き家に住む方法は、主に「建て替える」「リフォームする」の2つです。
空き家に住む方法①：建て替える
既存の建物をすべて解体したうえで、新たな住宅を建て直す方法です。
築30年以上の空き家に住むことを考えるときは、基本的に建て替えを検討することになります。
築20～30年ほどなら、建物の状態を見て、建て替えではなくリフォームに留める選択肢も出てくるでしょう。
築20年未満なら、劣化が見られる箇所を修繕するだけで十分です。
空き家の築年数を知りたいときは、不動産の登記簿や登記事項証明書などの書類に記載されている「新築年月日」を参照してみてください。
建て替えをおこなうと決めたら、まずはハウスメーカーや建築会社などに建て替えプランの見積もり依頼をして、必要な費用と工期を確認しましょう。
空き家の建て替えには、解体工事費用、建築工事費用、その他諸費用がかかります。
再建築不可物件に注意
空き家の建て替えを検討するときは、その土地が「再建築不可物件」である可能性に注意しなければなりません。
再建築不可物件とは、現在は建物が建っているものの、それを取り壊しての新規建築はできない土地のことです。
土地が道路に接していなかったり、接していても間口が狭かったり、道路の面積が狭すぎたりすると、再建築不可物件にあてはまる可能性があります。
所有する空き家が再建築不可物件であるときは、解体後の再建築ではなく、建物の骨組みを残してのリフォームを検討しましょう。
空き家に住む方法②：リフォームする
建て替えが必要なほど建物が劣化していないときや、空き家が再建築不可物件であるときには、リフォームがおすすめです。
外装・内装の刷新や水まわり設備の入れ替えのほか、建物の断熱性能や耐震性能の向上も可能です。
空き家のリフォームに必要な費用は、施工内容や建物の規模感、築年数、立地条件などの要素に影響されて、大きく変動します。
早期にリフォーム業者に相談し、細かくアドバイスを受けながら施工内容を調整して、予算内に収めましょう。
リフォームに用いる建材・設備のグレードを落とすことが、リフォーム費用を抑えるコツです。
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持て余している状態の空き家を貸す方法
空き家に自分で住むことが難しいときは、賃貸化して他者に貸すことを検討してみましょう。
空き家をそのまま放置していると、収益を生まず維持費だけがかかってもったいないうえに、管理が行き届きにくくなり建物の劣化も早まります。
そこで、他者に貸して住んでもらえば、賃料収入を得つつ、建物の基本的な管理・観察も任せられるのです。
空き家を貸す方法としては「戸建て賃貸」「マイホーム借上げ制度」「サテライトオフィス」などがあります。
空き家を貸す方法①：戸建て賃貸
一般的な戸建て住宅をリフォームせずにそのまま賃貸化して、他者に貸す方法です。
マイホームと同じように住んでもらう借主を探すため、特別な改修工事などが必要ありません。
空き家を貸す方法のなかでは、賃料を比較的高く設定でき、収益性が高い点からもおすすめできます。
戸建て賃貸は、専門の管理会社に仲介を依頼することによって開始します。
管理会社は適切な賃料の設定や借主探しを手伝ってくれますが、借主が見つかるかどうかはその手腕にかかっているため、会社選びは慎重におこないましょう。
空き家を貸す方法②：マイホーム借上げ制度
マイホーム借上げ制度とは、空き家を持て余している方がJTI（一般社団法人移住･住みかえ支援機構）に物件を貸し出し、借主に転貸する公的制度のことです。
JTIは、日本国内における住宅資産の有効活用を目的として、国のサポートを受けて設立された公的機関です。
空き家の所有者はJTIに物件を貸し出すのみで、借主と直接賃貸借契約を結ぶことはなく、必要なやりとりをすべて委託できます。
面倒な賃貸経営の作業は一任しながら、借主が支払う賃料の85%を受け取ることが可能です。
くわえて、貸し出し中の物件が空室になったときにも、賃料の6割程度を「空室時保証賃料」として受け取れます。
より手軽に空き家を貸したい方に、おすすめの選択肢です。
空き家を貸す方法③：サテライトオフィス
サテライトオフィスとは、企業の本社の中心に、衛生（サテライト）のように配置されるオフィスのことです。
地方にある一般の空き家を、企業がサテライトオフィスとして借りるケースがあります。
ただし、空き家をサテライトオフィスにするためには、高速なインターネット環境を完備していなければなりません。
空き家がサテライトオフィスとしての必要条件を満たせるときに、検討してみてください。
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持て余している状態の空き家を売るメリット
空き家を自分で所有して活用するのではなく、管理責任ごと手放したいときには売る方法がおすすめです。
空き家を売るメリットとしては「維持費が発生しなくなる」「管理の手間がなくなる」「まとまった現金を手にできる」などがあります。
売るメリット①：維持費が発生しなくなる
不動産を自分で所有していると、固定資産税や都市計画税、土地・建物のメンテナンス費用といった維持費が発生し続けます。
自分で住む、あるいは他者に貸す方法を選ばず、空き家を放置して維持費が出ていくのはもったいない状態です。
自分で所有しての活用が難しいなら、早期に売却して維持費の支払いを避けましょう。
売るメリット②：管理の手間がなくなる
空き家を所有し続けるなら、日頃から適切に管理しなければなりません。
放置されていて、見るからに人が住んでいないと思われる空き家は、不法侵入や放火といった犯罪のターゲットになりやすく、危険です。
活用の予定がない空き家を売ると、定期的に訪問して掃除をしたり、災害の後に都度様子を見にいったりする手間からも解放されます。
特に、空き家が遠方にあるケースでは、大きなメリットになるでしょう。
売るメリット③：まとまった現金を手にできる
空き家を売ると、数百万円～数千万円のまとまった現金を手にできます。
空き家を貸す方法では、長期的に見れば売るよりも大きな収益を期待できますが、回収には時間がかかるのが難点です。
すぐに現金がほしい状況なら、空き家を売ることも視野に入ってきます。
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まとめ
空き家を持て余しており「もったいない」と感じたら、自分で住むか、他者に貸すか、売ることを検討してみてください。
自分で住むなら、建物の築年数や劣化度合いに応じて、建て替えやリフォームをおこないましょう。
他者に貸すなら、自分が貸主として借主を探すか、マイホーム借上げ制度などを利用して、賃貸化を委託するかを選ぶことになります。
管理の手間ごと空き家を手放したい、あるいは早期にまとまった現金がほしいと考えるなら、売る方法がおすすめです。
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