マイホーム購入に向けて希望に胸を膨らませる一方で、万が一住宅ローンを滞納してしまったら生活はどうなってしまうのだろうと、漠然とした不安を抱えていませんか。
そうした不安を放置したままでは心から家づくりを楽しめませんし、滞納のリスクや対処法を知らないまま契約に進んでしまうと、将来予期せぬトラブルに直面した際に大切な住まいを失う事態にもなりかねません。
本記事では、住宅ローンを滞納した際に考えうるリスクを回避する対処法にくわえて、問題を未然に防ぐための予防策について解説します。
将来のリスクにしっかりと備え、心から安心してマイホームを購入したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。
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住宅ローン滞納したらどうなる？
住宅ローンを滞納した際のリスクには、主に一括請求や競売への発展があります。
まずは、滞納後の流れや生活に及ぼす影響について、順を追って解説します。
督促から一括請求への期間
住宅ローンの返済が遅れても、すぐに自宅を手放す流れになるわけではありません。
一般的には、滞納から1〜2か月ほどで金融機関から電話や郵便が届き、支払い状況の確認がおこなわれます。
この時点で、収入減や家計状況を伝えれば、返済方法の見直しについて相談しやすいでしょう。
しかし、2〜3か月ほど滞納が続くと催告書が届き、法的な手続きへ進む可能性が高まります。
さらに、3〜6か月ほど経過すると、期限の利益を失い、残債の一括請求を受ける場合があります。
そのため、督促状が届いた段階で金融機関へ連絡し、今後の返済計画を早めに整えることが大切です。
競売手続きと生活への影響
一括請求に対応できない状態が続くと、金融機関は裁判所を通じて競売の手続きへ進みます。
競売とは、担保となっている住宅を裁判所の手続きで売却し、ローン回収に充てる仕組みです。
滞納から6〜7か月ほどで競売開始決定通知が届くと、対象の住宅は差し押さえられます。
その後、担当者による現地調査がおこなわれ、建物の状態や価値が確認されるでしょう。
また、物件情報が公開されるため、生活面や精神面で負担を感じる場面も出てきます。
買主が決まり売却代金が納付されると所有権が移るため、退去に向けた準備が必要になります。
競売後の残債と信用情報
競売で住宅が売却されても、住宅ローンの残高がすべてなくなるとは限りません。
売却価格がローン残高を下回った場合、差額は残債として返済を続ける必要があります。
また、保証会社が金融機関へ残額を立て替える代位弁済がおこなわれるケースもあります。
代位弁済後もご自身の返済義務は残るため、請求先が変わっただけと考えておきましょう。
さらに、長期滞納や代位弁済の事実は信用情報に登録され、今後の各種審査に影響する可能性があります。
そのため、競売へ進む前に専門家へ相談し、将来の選択肢を減らさない行動を取ることが重要です。
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競売を回避する対処方法
前章では、滞納後の現実について述べましたが、早めに行動すれば解決の糸口は見つかります。
ここでは、競売を回避するための対処方法について解説します。
債務整理で返済負担を軽減
滞納額が大きくなる前に、弁護士や司法書士などへ相談することも大切な対処法です。
債務整理とは、借り入れ金の返済方法を見直し、家計を立て直すための手続きです。
たとえば、借り入れ先と話し合う任意整理や、裁判所を通じて借金を圧縮する個人再生があります。
個人再生で住宅資金特別条項を利用できれば、自宅を残しながら他の借金を整理できる可能性があります。
ただし、住宅ローン自体は原則として減額されないため、家計全体の見直しが欠かせません。
相談時は、収入資料や家計表を用意し、手続きの条件も専門家に確認しておくと進めやすいでしょう。
任意売却の仕組みと交渉
競売を避けたい場合は、債権者の同意を得て一般市場で売却する任意売却も選択肢になります。
通常の不動産売却に近い形で進められるため、競売より高く売れる可能性があります。
売却価格が上がれば、住宅ローンの残債を減らしやすくなる点も大きなメリットです。
また、情報公開の範囲を調整しやすく、近隣に事情を知られにくい形で進めやすいでしょう。
さらに、退去時期や引っ越し費用について、状況に応じて相談できる場合もあります。
任意売却は時間が限られるため、早めに不動産会社や専門家へ相談することが重要です。
リースバックの利点と欠点
自宅を手放す必要があっても住み続けたい場合は、リースバックを検討できます。
リースバックとは、自宅を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、そのまま暮らす仕組みです。
住み慣れた環境を変えにくいため、家族の通勤や通学への影響を抑えやすいでしょう。
また、売却資金を返済に充てれば、固定資産税などの維持費も整理しやすくなります。
一方で、売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、売却後は毎月の家賃負担が発生します。
そのため、契約期間や更新条件、買い戻しの可否を確認し、長期的な家計計画を立てておきましょう。
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滞納を防ぐ事前の対策
ここまで、滞納後のリスクや対処法を解説しましたが、滞納を未然に防ぐための予防策もおさえておきましょう。
最後に、返済が苦しくなる前にできる事前の備えについて解説します。
借り換えで総返済額を圧縮
毎月の返済負担が重くなる前に、低金利の住宅ローンへ借り換える方法があります。
借り換えとは、現在のローンを新しい借り入れで完済し、条件の良いローンへ切り替える手続きです。
一般的には、金利差が1%以上あり、残高が1,000万円以上で返済期間が10年以上残っていると効果を得やすいでしょう。
ただし、手続きには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
そのため、金利だけでなく諸費用を含めた総支払額で比較することが大切です。
また、審査では収入や健康状態も確認されるため、家計に余裕がある時期から検討しておきましょう。
返済条件変更の手続き手順
借り換えが難しい場合は、現在の金融機関へ返済条件の変更を相談する方法があります。
返済条件変更とは、返済期間や返済方法を見直し、月々の負担を調整する手続きです。
まずは、収入と支出を整理し、無理なく返済できる金額を把握してから金融機関へ連絡しましょう。
その後、源泉徴収票などの収入資料を提出し、審査を経て新しい条件で契約を結びます。
また、返済期間の延長や一定期間の元金据置などを提案される場合もあります。
ただし、毎月の負担が軽くなっても総返済額が増える可能性があるため、見直し後も家計管理を続けましょう。
収入減に備える保険の活用
返済不能のリスクに備えるには、加入中の団体信用生命保険の内容を確認しておくことも大切です。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡または高度障害状態になった際、ローン残債を弁済する保険です。
近年は、がん保障特約や三大疾病特約など、保障範囲を広げた商品も増えています。
ただし、免責期間や対象外となる病状があるため、約款を確認しておきましょう。
また、失業保障特約を付けていれば、非自発的な失業時の返済を一定期間カバーできる場合があります。
一方で、自己都合退職は対象外になりやすいため、適用条件と保障期間を正しく把握しておくことが重要です。
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まとめ
住宅ローンを3か月～6か月ほど滞納すると一括請求や競売へ進み、信用情報にも悪影響が生じるため、早期に専門家へ相談することが重要です。
滞納後でも、専門家への相談による債務整理や、代位弁済から6か月以内の申し立て、任意売却やリースバックを活用することで競売を回避できます。
返済が苦しくなる前に、残りの期間が10年以上の場合は借り換えを検討し、金融機関への条件変更や各種保険を活用することで、事態を未然に防ぐことができるでしょう。
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