中古住宅で狙い目の築年数とは？おすすめの築年数や購入時のポイントを解説

▼ どのような中古住宅が狙い目？具体的な築年数の観点から解説！
▼ 狙い目となる築年数の中古住宅を購入する際のポイントとは？
▼ リノベーションを前提として中古住宅を購入する際のポイント！
▼ まとめ

中古住宅を購入する際は、さまざまな要素から検討するかと思いますが、そのなかでもポイントになってくるのが「築年数」です。
この築年数に着目することによって、「価格」「機能性」「耐震性」をバランス良く備えた中古住宅をみつけやすくなるのです。

そこで今回は、中古住宅を購入する際に重要なポイントである「築年数」にフォーカスし、狙い目となる具体的な築年数やリノベーションを前提として購入する際のポイントなどについて解説します。

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どのような中古住宅が狙い目？具体的な築年数の観点から解説！

冒頭でも話したように、築年数は建物の新しさの基準となるだけではなく、購入の狙い目を知る一つのポイントとして重要な要素になります。
まずは、中古住宅の購入を検討する際の狙い目となる具体的な築年数とその理由から解説します。

狙い目は築20年前後

中古住宅を購入する際は、築年数20年前後が狙い目です。
理由としては、築20年を過ぎてから、物件価格の下落が早まるからです。

2021年の東日本不動産流通機構の調査によると、新築から築5年までの間に一度下落するものの、このタイミングでの下落率は大きくありません。
そして、築年数15年まではゆっくりと下落しつつも、おおよそ横ばいといえる形で推移していきます。
しかし、先述したように築20年以降になった途端に急激に物件価格が下落し始めるのです。
価格の変化割合を見ると、築年数16年から20年では新築当初の価格の約83％に下がっています。
また、築21年から25年になるとさらに約8％下がり、新築当初の約75％まで価格が下落するのです。
たとえば、新築時に4,557万円だった住宅であれば、築21年から25年で3,421万円となります。
ただし、あくまでも変化の状況は住宅や地域ごとによって異なるため、事前に地域の価格推移を調べておくと良いでしょう。
また、築年数が20年前後の中古住宅が狙い目である理由として、価格のほかにも住宅性能や耐震性の高さが挙げられます。

価格重視なら築25年以上もおすすめ

住宅性能やコストなどを総合的に考慮した際、中古住宅は築20年前後が狙い目ですが、価格を重視する際には築25年以上の物件もおすすめです。
建物には法定耐用年数が決められており、マンションといった耐火建造物は47年ですが、日本の一戸建て住宅に多い木造住宅では22年になります。
法定耐用年数を超えると、建物の資産価値はゼロに近くなるため、実質、土地代のみの価格になることが珍しくないのです。
一方で、法定耐用年数は、建物の使用を制限する年数ではありません。
そのため、実際には、居住しても問題のない中古住宅が多く見られます。
近年では、売り出されている中古住宅のなかに築21年以上の物件が多いため、選択肢が増える点でも狙い目といえそうです。

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狙い目となる築年数の中古住宅を購入する際のポイントとは？

先述したように築20年から25年ほどの中古住宅は、価格や住宅性能の面から、狙い目といえます。
ここでは、狙い目となる築20年から25年前後の中古住宅を選ぶ際の確認したいポイントや注目したいポイントについて解説します。

構造を確認する

狙い目の築20年から25年前後の中古住宅を検討する際、建物構造の種類にも着目することがポイントです。
たとえば一戸建て住宅では、木造住宅のほかにもいくつかの構造があります。
そのなかでも、RC造やS造の住まいはおすすめといえます。
理由としては、鉄筋コンクリートのRC造や、鉄骨造のS造の住まいは耐震性に優れているため、万が一地震などの自然災害が起きても比較的安心できるからです。
また、100年ほど居住できる構造であるため、中古住宅を購入した後に長く住み続けたいと考えている方には、とくに魅力的といえるでしょう。

現行の耐震基準に適合している

家族が安心して暮らせる住まいのポイントのひとつに、耐震性能が挙げられます。
築20年から25年前後の築年数の中古住宅が狙い目である理由として、現行の耐震基準に適合している点も、注目したい重要なポイントです。
日本では、新耐震基準が1981年に施行され、震度6強の地震が生じても倒壊しない基準が設けられていました。
さらに、2000年には、新耐震基準を踏襲しながら、木造住宅の基準がより強化されています。
具体的に強化されたポイントは、接合金具の取り付けや、壁の配置などに関する基準です。
そのため、中古住宅の築年数の確認は、安心して暮らせる住まいを選ぶポイントとして重要といえるでしょう。

売却理由の確認

中古住宅の購入では、築年数に着目するのがポイントとなりますが、あわせて売却理由が明確になっている物件を選ぶこともポイントです。
売主が引っ越しをするために売却をした場合など、明確な理由があることにより、安心して購入を検討できるでしょう。
そのため、売却理由は事前に確認をしておくと良いです。
一方、隣家や周辺とのトラブルなどがあって売却をしている場合には、購入後の影響も考慮する必要が出てきます。
そのほかにも、マンションの場合にはエントランスなどに掲示されている住民向けの張り紙も参考になる場合があります。
なお、ゴミ出しのルールなど、注意に関する張り紙が多い場合には住民のマナーについても確認が必要になるので覚えておきましょう。

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リノベーションを前提として中古住宅を購入する際のポイント！

近年は、リノベーションやリフォームをする前提で、中古住宅を購入する方が増えています。
最後に、狙い目となる築年数20年から25年の中古住宅について、リノベーションを前提として購入する際のポイントを解説します。

リフォーム費用が上がる築年数

中古住宅は、築年数を経るほどに、価格がリーズナブルになる傾向があります。
それと同時に、築年数の経過による劣化があるため、リノベーションやリフォーム費用についても考慮して検討することが必要です。
築25年を超えると、シロアリ駆除や給水管、床下などのリフォームが必要になるケースがあります。
築25年以上の中古住宅は価格重視の場合に狙い目となりますが、物件の劣化状況などによっては、リノベーションにかかるコストが高くなる可能性もあるため気を付けなくてはなりません。

修繕履歴の確認

リノベーションやリフォームを前提として、狙い目の中古住宅を検討するとき、修繕の履歴を確認するようにしましょう。
中古住宅のリノベーションやリフォームの必要性は、購入以前におこなわれていたメンテナンスの実施状況にも、影響されるためです。
築年数を目安にすると、築25年前後が、リフォームに取り組む最初のタイミングといえます。
たとえば、ある時点で外壁塗装のメンテナンスをおこなったものの、すでに15年以上が経過している場合、その中古住宅には雨漏りのリスクがあることを踏まえておくことが重要です。
なお、修繕履歴が不明な場合もあきらめる必要はなく、住宅診断であるホームインスペクションを利用することにより、建物の現況を把握することができます。

費用のバランスを見て検討する

大規模なリノベーションやリフォームを前提として中古住宅を検討する際には、購入費用と工事費用のバランスも気を付けたいポイントです。
築年数や購入費用にばかり着目して、資金計画を大まかに進めてしまうと、希望するリノベーションの費用が不足する可能性なども考えられます。
リノベーションの費用は、物件の状況によって異なってくるため、購入費用とあわせて、工事の費用もトータルして検討するようにしましょう。

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