親が高齢になると、親名義の空き家の管理や処分に悩みますよね。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法や親が認知症になった場合の売却方法、売却する際のポイントについて解説します。
親名義の空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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親名義の空き家を売却する方法とは？
親名義の空き家を売却する方法は、大きく分けて以下の3つの方法があります。
●代理による売却
●相続して子どもが所有者として売却する
●成年後見制度を利用して売却する
この章では、それぞれの売却方法について解説していきます。
代理による売却方法
「代理」とは、本人から委任された親族や第三者が、本人の代わりに契約などの法的な手続きをおこなうことを指します。
この場合、親が子に空き家の売却を任せるために「代理」を設定します。
子が親に代わって空き家を売るとき、親がその権限を子に与えたことを証明するためには「委任状」が必要です。
空き家を売却する際には、買主や不動産会社、そして登記手続きを担当する司法書士など、多くの第三者が関わってきます。
これらの関係者は、子が親から家を売る権限を得ていることを知る必要があります。
その証拠として委任状が使われるのです。
子が代理人として親名義の空き家を売る場合、もっとも心配するのは買主でしょう。
なぜなら、子が本当に親の代理であるかどうかが見分けにくいからです。
間違って偽物の代理人にお金を払ってしまうリスクがあります。
親子間では、偽の委任状を作ることも難しくありません。
だから、委任状だけを根拠に取引するのは、買主にとって大きなリスクになります。
そのため、子が代理人として親名義の空き家を売る場合、通常は買主や不動産会社、司法書士などが、本当に親の意思で売っているのかを本人に確認します。
もし親が認知症などで判断能力がないと判明すると、本当に親が子に売却の権限を与えたのか疑わしい状況になるため、別の方法で売却をおこなう必要があります。
「任意代理」は、親がしっかりとした判断ができる状態であり、特別な事情があって契約に立ち会えない場合に限られることを覚えておく必要があります。
親名義の空き家を相続後に売却する方法
もし親が亡くなっていて、親名義の空き家を売りたい場合、まずは相続登記をして家の名義を子の名前に変更する必要があります。
手順は大きく分けて以下のとおりです。
●死亡届の提出
●相続人と財産の調査
●遺言書の確認
●遺産分割協議（遺言書がない場合など）
●法務局での相続登記申請
相続登記は自分でも可能ですが、手続きに間違いがあると手間がかかる可能性があります。
そのため、手続きの正確さを確保するために、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
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親名義の空き家を売却する際に親が認知症の場合について
もし親が認知症になってしまい、その親の家を売りたい場合は、成年後見制度を使って売却することになります。
前述のとおり、親が健在ならば、親から代理権をもらって家を売る方法が一般的です。
しかし、認知症の診断を受けている場合は、判断能力が低下しているため、不動産の売買契約を結ぶことができません。
そのため、認知症になった親が出す委任状は効力を持たず、通常の代理人として売却することはできません。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、判断能力が低下した方の財産管理や福祉の面で法的な保護や支援を提供する制度です。
この制度によって、認知症になった親が「成年被後見人」とされ、申し出た子が「成年後見人」として指定されることになります。
成年後見人になると、子は親の代わりに家を売るなどの財産管理をおこなうことができますが、その際の注意点は、行動のすべてが成年被後見人である親の利益のためでなければならないということです。
たとえば、親の介護費用を工面するために家を売る場合などは認められますが、成年後見人の個人的な利益のために財産を売却することは許されません。
親の財産を管理する成年後見人としては、親の利益を最優先に考える責任があり、その範囲内でのみ家などの財産を売却することができるという点を理解しておく必要があります。
任意後見と法定後見の違い
成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つがあります。
任意後見制度は、親がまだ判断能力が十分にあるうちに、将来の判断能力の低下に備えて設定する制度です。
この制度では、親自身が任意後見人を選び、生活や財産管理を委託します。
任意後見契約は公正証書で正式に結び、親自身が財産管理の方法を自由に決めることができます。
任意後見制度を利用する際は、家庭裁判所に申し立てをおこないます。
親名義の空き家を売る際には裁判所と任意後見監督人の許可が必要になる場合もあります。
しかし、親がすでに認知症である場合は、この制度を利用することはできません。
法定後見制度は、親の判断能力が大幅に低下した後に、家庭裁判所が後見人を指定する制度です。
この制度には「後見」「補佐」「補助」の3つのタイプがあり、それぞれ判断能力の低下の程度に応じて支援のレベルが異なります。
不動産取引においては、後見人、補佐人、補助人の同意や代理が必要になります。
法定後見制度で家を売る場合、子どもが後見人になることも可能ですが、親の財産が多い場合などは専門家が選ばれることが多いのが現実です。
親族が後見人になるケースは全体の約19.1%に留まり、その背景には親族による財産の不正使用の問題があります。
任意後見制度は、事前の計画が可能な場合に有効で、親の意思を尊重する形で事前に準備をすることが可能です。
一方、法定後見制度は親の判断能力がすでに低下した後に利用され、裁判所が関与するため、プロセスが複雑になる可能性があります。
親名義の空き家を売却する際は、これらの違いを踏まえておくことが大切です。
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親名義の空き家を売却する際のポイントとは？
親名義の空き家を売却するときに気を付けたいポイントは以下の3つです。
ポイント①隣家との境界線をはっきりさせる
古い家では、境界線が不明瞭なことがよくあります。
境界線が不明瞭だと、売却後に境界線の問題で隣人とトラブルになる可能性があるため、買主が敬遠することがあります。
売却前に土地家屋調査士などの専門家に相談し、境界線を明確にしておきましょう。
ポイント②売却する時期
親名義の空き家を売る際には、いつ売るか、どのように売るかが重要です。
売却のタイミングを考える時、親がまだ健在なら、親の意見を聞き入れながら進めることができます。
親から事前に家を贈与されてから売却する方法もありますが、この場合は贈与税がかかるため、税金の負担が大きくなります。
一方で、親が亡くなってから相続を通じて家を手に入れた後に売却する場合、相続人同士で意見が対立するリスクはありますが、税金の面ではいくつかのメリットがあります。
相続税の計算では不動産の評価額が市場価格よりも低く設定されることが多く、小規模宅地等の特例や基礎控除額の適用もあるため、結果として贈与税を払う場合に比べて税負担が少なくなることが多いです。
したがって、家を売る時は、税金の面も考慮しながら、親の状況や相続人との関係などを総合的に判断して、最適なタイミングと方法を選ぶようにしましょう。
ポイント③契約不適合責任に気を付ける
売った家が契約の内容と異なる場合（シロアリの被害や水漏れなど）、売主が責任を問われることがあります。
とくに相続した家を売る際は、家の状態を十分に知らないまま売却してしまうと、後で問題が起こることがあります。
売却前に家の状態をしっかりチェックし、買主や不動産会社に正確に伝えることが大切です。
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まとめ
親名義の空き家を売却するための主な手段は、代理人を通じて売却する方法、相続後に売却する方法、そして成年後見制度を利用する方法の3つです。
親が認知症である場合、成年後見制度を活用した売却が適切な選択となります。
売却時は、境界線を明確にすることや売却時期を見定めること、契約不適合責任に気を付けることがポイントです。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
