マイホームを購入するときには、何千万円もの住宅ローンを組むケースが一般的です。
住宅ローンを組むときのひとつの指標となるのが現在の家賃ですが、月8万円の負担で中古マンションを購入できるかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、月8万円の返済で中古マンションの購入は可能かをテーマとし、月8万円の返済時の借り入れ可能額、必要な年収について解説します。
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毎月8万円の返済で中古マンションの購入は可能か？
住宅ローンの返済額を毎月8万円に設定しても、中古マンションを購入することは十分可能です。
まずは、月8万円の返済で中古マンションの購入が可能といえる根拠と注意点について解説します。
住宅ローンの平均年間返済額は約110万6,000円
国土交通省の最新調査（令和5年度住宅市場動向調査）によると、住宅ローンを組んで中古マンションを購入した方の平均年間返済額は約110万6,000円でした。
これを月々の返済額に換算すると約9万2,000円となるので、月8万円の返済とした場合、予算をやや超える形になりますが購入可能圏内であるといえます。
そのほかの費用にも目を向けることが大切
ただし、中古マンションを購入するときに必要となる金額は住宅代だけではありません。
中古マンションを購入したら、毎月の住宅ローン返済額にくわえて、管理費や修繕積立金、駐車場代、火災保険料、固定資産税・都市計画税などの費用の支払いが必要となってきます。
住宅ローンの返済額が月8万円に抑えられたとしても、実質はそれ以上の金額が毎月かかることを頭に入れておかなければなりません。
そのため、住宅ローンを組んで中古マンションを購入するときには、毎月の返済額にくわえ、何にいくらかかるのかをきちんと把握しておくことが大切です。
月8万円の返済が限度だと、生活が破綻するおそれがある点に注意が必要です。
総支払額を減らしたいなら頭金を多めに用意する
中古マンションを購入するときのローンの負担を軽減するには、頭金を多めに用意することがポイントです。
中古マンション購入時に頭金を多く入れると、住宅ローンの借入金額を減らすことができ、結果的に長期的な返済負担が軽減されます。
また毎月の返済額が減ると家計にも余裕が生まれ、繰り上げ返済を検討しやすくなる点もメリットです。
くわえて、頭金を多く用意すると金融機関の審査に有利に働き、より低金利のプランも利用できるかもしれません。
中古マンション購入時の住宅ローン返済額を月8万円以内に抑えたい、住宅にも妥協したくないなら、できるだけ頭金を用意することをおすすめします。
頭金としていくら支払える余力があるかは「貯蓄－（購入諸費用＋生活予備費＋将来への貯蓄）」の計算式で求めることが可能です。
とくに大切なのは、家族の将来の生活設計です。
たとえば、子どもを私立中学校に通わせるときには、公立中学校よりも約100万円ほど高い教育費が必要となります。
高校や大学への進学など、教育費がかかる時期はある程度予測できるため、そのようなタイミングでも無理なく返済できる計画を立てることが大切です。
なお、全期間固定金利型の住宅ローン・フラット35を提供する住宅金融支援機構の最新調査（2023年度フラット３５利用者調査）によると、中古マンション購入者の頭金の平均額は約553万8,000円でした。
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住宅ローン返済額が月8万円のときの借り入れ可能額
一口に中古マンションといっても、築年数や延べ床面積、立地などによって価格は大きく異なります。
住宅ローンの返済額を月8万円ほどに抑えたいのなら、どのくらいの価格帯の中古マンションが視野に入ってくるのかを確認しておくことも大切です。
ここでは、住宅ローンの返済額を月8万円に設定したときの借り入れ可能額はいくらなのかについて解説します。
返済期間15年・全期間固定金利1.5%のケース
住宅ローンの返済期間を15年、金利条件を全期間固定金利1.5%に設定したときの借り入れ可能額は約1,289万円です。
利息を含めた総支払額は約1,440万2,480円です。
基本的に返済期間を長く設定するほど、利息負担が増えて総支払額も大きくなります。
返済期間を短く設定して早く返したい、利息負担を減らしたいなら、約1,500万円ほどを基準として中古マンションを探しましょう。
返済期間25年・全期間固定金利1.5%のケース
住宅ローンの返済期間を25年、金利条件を全期間固定金利1.5%に設定したときの借入可能額は約2,000万円です。
利息を含めた総支払額は約2,399万6,180円となります。
返済期間が10年延びると借入可能額が約700万円増えるため、購入できる中古マンションの選択肢の幅も広がります。
しかしその分、利息負担が約400万円ほどに増えるため注意が必要です。
返済期間35年・全期間固定金利1.5%のケース
多くの金融機関では、住宅ローンの返済期間を最長で35年に設定できます。
住宅ローンの返済期間を35年、金利条件を全期間固定金利1.5%に設定したときの借り入れ可能額は約2,613万円です。
利息を含めた総支払額は約3,360万2,518円です。
住宅ローンの返済期間を長めに設定すると、借入可能額を増やしながら月々の返済負担を抑えられます。
しかし、利息負担も約700万円にまで膨れ上がるため、慎重な検討が必要です。
もし利息負担を減らしたいのなら、余裕のある月に繰り上げ返済をして元本を減らす対策が有効です。
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毎月8万円の住宅ローンを返済するために必要な年収
住宅ローンの返済を月8万円に抑えたいと思っても、年収条件などによっては借りられない可能性があります。
ここでは、毎月8万円の住宅ローンを無理なく返済するために必要な年収、年収倍率から見た中古マンション価格の目安について解説します。
借り入れ可能額を決めるときに重要となる返済負担率
金融機関は、借り入れ希望者の返済負担率に基づいて借り入れ可能額を決定します。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローン年間返済額の割合のことです。
年収400万円未満の方は30％以内、年収400万円以上の方は35％以内など金融機関によって条件は異なります。
ただし、返済負担率が高くなると家計が破綻する可能性が高くなるため、一般的には額面年収の25％以内が理想といわれています。
たとえば、住宅ローンの返済額を月8万円、返済負担率を25％とすると、必要な年収の目安は約384万円です。
なお、上記の年収は額面であるため、実際の手取り年収は約307万円、月収は約25万円です。
月収25万円から住宅ローンの返済額8万円を差し引くと、生活に使えるお金は17万円となります。
金融機関が定める返済負担率いっぱいまで住宅ローンを組むと、毎月の生活が圧迫されてしまいかねません。
無理なく住宅ローンを返済できるようにするためにも、毎月かかる食費や教育費、保険代などを考慮したうえで借入額を決めるようにしましょう。
年収倍率から見た中古マンション価格の目安
購入する中古マンションの価格帯を決めるときには、年収倍率もひとつの目安になるといわれています。
一般に物件購入価格の目安は年収の5～6倍ほどとされているため、年収が384万円の方であれば約1,920万～約2,304万円ほどの中古マンションが視野に入ってきます。
ただし、上記には購入時にかかる諸費用は含まれていないため、それらを踏まえた資金計画を立てることが重要です。
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まとめ
国土交通省の調査によると、中古マンション購入者の住宅ローンの平均年間返済額は約110万6,000円であり、月8万円の返済でも中古マンションを購入できます。
また、住宅ローンの返済額を月8万円に設定したときの借入可能額は約1,200万～約2,600万円です。
毎月8万円の住宅ローンを返済するときに必要な年収は、返済負担率を25％に設定したケースで約384万円です。
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