古い建物には、現在使用が禁じられているアスベストが含まれている可能性があります。
そのため、不動産売却にあたって注意が必要です。
そこで今回は、アスベストとはどのようなものなのか、不動産売却で知っておきたい注意点とともにご紹介します。
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不動産売却で知っておきたいアスベストとは？
アスベストとは、石綿とも呼ばれている天然の鉱物繊維のことです。
耐熱性や防音性に優れ、丈夫で変化しにくい性質をもっています。
このような特徴から、建物や工業製品に広く使われてきました。
しかし、1975年にアスベストが肺線維症（じん肺）の原因になる可能性があることがわかりました。
その時点で、全面的な使用禁止までには至らなかったものの、徐々に規制が拡大されていった歴史があります。
そして2005年、アスベストを含有する製品を製造していた工場において、従業員の労働災害や周辺住民への健康被害が発生していることが判明し、2006年以降は全面的に使用が禁止されました。
2006年以降の建物にアスベストは含まれていませんが、規制以前の建物には使用されている可能性があります。
アスベストはなぜ危険なのか？
アスベストは極めて細い繊維で構成されており、飛散すれば長時間にわたり空中を漂う特徴があります。
とくに、吹き付けられたアスベストは経年劣化で脱落しやすく、空中に飛散するリスクが高いです。
そして、人体に吸い込まれたアスベストは体内で分解されません。
アスベストが肺の中に異物として留まり続けた結果、物理的な刺激により肺がんや中皮腫などの疾患を発症するとされています。
アスベストにさらされてから発症するまで、潜伏期間は数十年にわたります。
アスベストが原因の病気を発症したとしても、どこでアスベストにさらされたのかわからないケースも珍しくありません。
アスベスト使用の可能性のある場所
アスベストを使用している可能性があるのは、建物のどの箇所なのでしょうか。
使用が疑われるのがどのような箇所なのか見ていきましょう。
●天井：天井用断熱材、吸音材、結露防止用など
●壁紙：表面化粧を施した壁紙など
●床材：下地部分など
●配管：配管保温材など
●屋外の建材：外壁材、軒下の天井、バルコニーの仕切り材など
このように、建物に使用されているアスベストは、目視できるものばかりではありません。
下地や壁の内部など、見えない場所に使用されていることもあります。
見えない場所の使用状況を調べるため不用意に壊せば、その部分からアスベストを含んだ粉じんが飛散するおそれがありかえって危険です。
アスベストは成分そのものに発がん性があるのではなく、アスベストの粉じんによる体内への物理的刺激がおもなリスクです。
そのため、材料に混ぜられて固まった状態（成形板など）になっていれば、アスベストは飛散しにくい状態なので緊急での処置は不要なことも少なくありません。
そこで、アスベストの有無を調べたい場合には自分で触らず専門業者へご相談ください。
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アスベストが含まれる不動産も売却は可能？
アスベストの使用が禁じられているのは、新たに建物を建築するときです。
そのため、規制前に建築された建物のようにアスベストが含まれている可能性がある不動産でも売却は可能です。
さらに不動産売却にあたり、売主がアスベストの使用有無を把握している必要もありません。
また使用がわかっているときにも、アスベストの除去や封じ込め、囲い込みなどの処置も義務付けられていません。
買主に対して説明義務はある
アスベストが含まれる可能性がある不動産を売却するとき、買主に対する説明義務は課せられています。
もしアスベストの使用調査をおこなっていなければ、調査していない旨を重要事項説明書に記載するだけで問題ありません。
しかし、アスベストが使用されているかどうかわからない建物は、買主にとって買いづらい物件です。
そのため、不動産売却では値下げ交渉される可能性が高いでしょう。
不動産売却をスムーズにすすめるためにも、不動産売却前にアスベストの使用調査をおこなうのがおすすめです。
アスベストが使用されていたらどうなる？
アスベストについて説明せずに不動産売却し、売却後に使用が発覚したらどうなるのでしょうか。
アスベストの除去に多額の費用がかかれば、その費用を買主から請求される可能性があります。
このようなリスクを回避するため、重要事項説明書への記載を忘れないようにしてください。
具体的には、以下の項目を重要事項説明書に必ず記載しておくと良いでしょう。
●アスベストが使用されている可能性があること
●アスベストが使用されていた場合、対策工事にかかる費用の目安
それにより、不動産売却後に発生する可能性のある除去費用の請求というリスクを回避することができます。
つまり、買主が事前に全ての情報を把握していれば、後から予期せぬ費用を求められることを防ぐことができます。
この点を理解し、適切な対策を講じることが重要です。
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不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策
アスベストの使用有無がわからない不動産は、買主に敬遠されることも珍しくありません。
そこでスムーズな不動産売却のために、売主側でやっておきたいアスベスト対策を見ていきましょう。
アスベストの使用調査を実施する
専門業者による使用調査をおこなえば、アスベストの使用有無を調べられます。
売主に使用調査は義務付けられていませんが、不動産売却前に実施しておけば買主も安心して購入判断できます。
アスベストが含まれない建物であることが判明すれば、不動産を高値で売ることができるでしょう。
なお、使用調査後の不動産売却では、調査した期間名・実施年月日・調査結果の説明が必要です。
マンションでは建物全体の使用調査を実施していることもあるので、管理組合や管理会社へご確認ください。
重要事項説明書に記載する
アスベストの使用有無に限らず、建物に何らかの問題点があるときには、買主に対して説明する義務があります。
これを怠ると、契約不適合責任による損害賠償や契約解除などを求められることがあるのでご注意ください。
このとき、買主への説明は口頭ではなく重要事項説明書への記載が必要です。
口頭で説明していたとしても、書面に記載されていなければ説明責任を果たしたことになりません。
宅地建物取引士による説明が必要
重要事項説明は、専門資格をもつ宅地建物取引士がおこなう必要があります。
不動産売却では、仲介を依頼した不動産会社に宅地建物取引士が在籍しています。
そのため、売主は資格を持っていなくても問題はありません。
しかし、重要事項説明を果たすためには、物件についてわかっていることを正しく伝える必要があります。
アスベストの使用有無以外にも、建物の不具合や劣化状況といった告知すべき事項があるので、不明な点があれば不動産会社の担当者までご相談ください。
ホームインスペクションの注意点
現在、アスベストが含まれる可能性のある建物は、築年数が少なくとも十数年を超えています。
そのため、経年劣化により不具合や劣化が生じていることも多いでしょう。
建物自体の不具合や劣化を調べるためには、ホームインスペクションが有効です。
しかし、ホームインスペクションの項目にアスベストの使用調査は含まれていません。
オプションでアスベストの調査が含まれている場合にも、屋根裏や床下の点検口から確認できる範囲に留まるケースも少なくありません。
そのため、建物にアスベストが使用されているかどうかを知りたいときには専門の業者へ調査を依頼しましょう。
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まとめ
アスベストを含んでいる建物でも不動産売却は可能です。
しかし、買主に対して説明義務がある点については注意が必要です。
また、不動産売却を円滑に進めるためにも、事前にアスベストの使用調査を実施するなどの対策が有効といえるでしょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
