任意売却は住宅ローンを滞納したときにおこなう方法です。
しかし、住宅ローンをまだ滞納していない状態でも手続きが可能か、気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンの滞納がまだの状態で任意売却ができるのか、銀行の合意を得るのが困難な理由や売却のメリットを解説します。
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目次
任意売却は住宅ローンの滞納がまだの状態で手続きできるのか
結論から述べると、住宅ローンの滞納前に任意売却は可能です。
ただし、一定の条件があるので、以下で確認しておきましょう。
任意売却できる条件①銀行の同意を得ている
住宅ローンの滞納がまだの状態で任意売却をするときは、銀行の同意が得られることが条件です。
債権者である金融機関の合意が得られなければ、任意売却はおこなえません。
住宅ローンの滞納前に任意売却をおこないたいなら、銀行との信頼関係はある程度構築しておくことが大切です。
債権者と債務者の間に信頼関係があるケースでは、任意売却の許可が下りやすくなります。
住宅ローンをまだ滞納していない状態であっても、任意売却ができる可能性があります。
住宅ローンの返済をきちんとおこなうなど、ある程度の信頼関係はつくっておくことが望ましいです。
任意売却できる条件②今後返済の見通しが立たない
今後返済の見通しが立たないケースでは、住宅ローンの滞納前に任意売却ができる可能性があります。
たとえば、病気や怪我などで働けなくなったときには、金融機関にその旨を説明し、任意売却の許可を得ましょう。
現状返済ができていても、数か月後に滞納してしまう見込みがあると、任意売却の同意を得やすくなります。
また、任意売却後には残債があるケースがほとんどです。
残債をきちんと返済できるか、今後の働き方や家族の協力と合わせて説明すると、金融機関の合意を得やすくなるでしょう。
このように、住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却には工夫が必要です。
銀行の同意を得られるよう、住宅ローンの返済計画をきちんと立てておくことをおすすめします。
なお、滞納前に任意売却をおこなうときは、早期代位弁済を依頼するのが一般的です。
この段階でローンの支払いを止め、任意売却の手続きを進めていきます。
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住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却が困難な理由
住宅ローンをまだ滞納していない状態では、任意売却の同意を得るのが困難です。
その理由には以下の3つが挙げられています。
それぞれ特徴を確認しておき、事前に対策していきましょう。
理由①回収できるはずの金利を得られないため
銀行の主な収入源は、個人や企業にお金を貸し付けて得る金利収入です。
任意売却によって住宅ローンがまとまって返済されると、銀行は定期的に金利を回収できなくなります。
本来、得られるはずの金利収入がなくなるため、金融機関は任意売却の許可を拒みがちです。
住宅ローンをまだ滞納していない状態であれば、返済を続けるよう説得されるでしょう。
任意売却ではなく、返済額や期間の変更を促される可能性があります。
住宅ローンの滞納前に任意売却を検討している方は、このような銀行の事情があることを押さえておきましょう。
理由②担保なしで残債が残ってしまうため
任意売却をすると、銀行は不動産担保を失います。
無担保の残債のみが残る形となるため、銀行にとって回収リスクが大幅に上がるのです。
住宅ローンを滞納していない限り、任意売却が認められないことが多いため、他の提案をされる可能性があります。
任意売却ができないときは、返済プランを変更したり、住宅ローンの借り換えを検討したり対策しなければなりません。
所有している不動産の任意売却ができるか、早めに問い合わせておくことをおすすめします。
理由③「期限の利益の喪失」が必要になるため
任意売却をおこなう主な理由の一つは、住宅ローンの一括返済を求められたことです。
つまり、期限の利益が喪失したといった理由があります。
期限の利益とは、住宅ローンを分割して返済できる権利です。
この権利を失うと、債務者は早急に残債を一括返済しなければなりません。
しかし、多くのケースで一括返済の資金を持っていないため、その資金づくりとして「任意売却」を選択するのです。
住宅ローンをまだ滞納していない状態では、銀行が「期限の利益喪失」に関する通知をおこなっていないので、任意売却をする理由がありません。
理由がなければ金融機関からの同意も得にくくなっており、任意売却が困難です。
任意売却の許可が下りないときには、その理由を探り、債務者の事情を説明する必要があります。
任意売却の必要性が伝われば、住宅ローンをまだ滞納していない状態であっても許可が下りるでしょう。
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住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をするメリット
まだ住宅ローンを滞納していない状態で任意売却をすると、以下のようなメリットが得られます。
滞納前に任意売却をするかどうか迷っているなら、事前に3つの特徴を確認しておくと良いでしょう。
メリット①銀行に相談する時間ができる
住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をする最大のメリットは、銀行に相談する時間ができることです。
住宅ローンを滞納する前に銀行へ相談すれば、同意を得るための交渉に十分な時間を充てられます。
任意売却の交渉をおこなうまでには、不動産の査定を実施したり、残債の返済計画を立てたりするため、時間的余裕を持っておかなければなりません。
スケジュールにゆとりがあれば、精神的にも余裕を持てます。
任意売却をスムーズに進めるためには、債務者の負担を軽減するのがポイントです。
メリット②事故情報の登録を回避できる
住宅ローンの滞納前に任意売却をおこなえば、事故情報の登録を回避できます。
一般的に住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報機関へ事故情報が登録され、さまざまなデメリットが生じてしまうでしょう。
クレジットカードがつくれなくなったり、ローンを組めなくなったりするため、生活に不便さを感じてしまいます。
まだ住宅ローンを滞納していない状態なら、信用情報に傷を付けず、不動産の処分ができます。
個人の信用情報に傷を付けたくない方は、滞納前の任意売却がおすすめです。
メリット③競売を回避できる
住宅ローンの滞納前に任意売却をすると、競売を回避できるメリットがあります。
不動産が競売にかけられたケースでは、強制退去となるほか、財産が没収されてしまうでしょう。
売却価格も相場より低く、市場の50〜70%程度です。
売却益で残債を返済できないときには、その後も支払いを続けなければなりません。
財産を失うだけでなく、その後の家計も圧迫するおそれがあるため注意が必要です。
より多くの利益を残したい方は、住宅ローンを滞納する前に任意売却を検討するのがおすすめです。
現状のままでは今後返済の見通しが立たないなどの理由があれば、滞納前でも任意売却ができる可能性があります。
返済に不安があるときは、早めに契約している金融機関に相談することが大切です。
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まとめ
住宅ローンの滞納がまだの状態で任意売却をしたいなら、銀行の同意を得なければなりません。
しかし、金融機関は得られるはずの金利収入がなくなるなどの理由から滞納前の任意売却を許可しないケースがほとんどです。
滞納前に任意売却をおこなうと、銀行に相談する時間ができるほか、事故情報の登録や競売を未然に防げます。
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