家を建てるとき、ごくまれに購入した土地の地中に文化財が埋蔵されていることがあります。
そのような土地は埋蔵文化財包蔵地と呼ばれており、建物の建築にあたって特別な対応が必要です。
そこで今回は、埋蔵文化財包蔵地とはどのようなものなのか、手続きの流れや注意点を解説します。
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家の建築で気を付けたい埋蔵文化財包蔵地とは？
埋蔵文化財包蔵地とは、住居跡や土器・石器などの文化財が地中に埋もれている土地を意味します。
現在わかっているだけでも、全国に約46万か所の埋蔵文化財包蔵地あり、すでに住宅が建っている土地の下にも埋蔵文化財が存在するケースも珍しくありません。
文化財保護法では、埋蔵文化財包蔵地で建築工事をおこなう際は届出が必要と定めています。
また、埋蔵文化財包蔵地に該当しなくても工事の過程で埋蔵文化財が見つかったときは、所定の手続きが完了するまで工事を中断しなければなりません。
そのため、文化財が埋もれている可能性のある土地に家を建築する際は、標準的な工事期間よりも時間がかかることがある点に注意してください。
土地を購入するときのポイント
周知の埋蔵文化財包蔵地であれば、売買契約を締結する際に買主から告知があります。
重要事項説明書などに記載があるので、購入予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかを知りたいときには確認してみてください。
ただし、埋蔵文化財包蔵地との記載がないからといって埋蔵文化財が一切埋まっていないとは限りません。
たとえば、寺社が近くにある、宿場町として古くから栄えてきたエリアなどは、新たな埋蔵文化財が出土することも珍しくありません。
インターネットで検索できる場合も
建築予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかは、インターネットでもある程度まで調べられます。
東京都なら「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」で、周知されている遺跡の分布状況や概要を検索可能です。
たとえば、江戸時代以降に発展したエリアの多くは、江戸城下町に属しています。
江戸幕府が公式に示している範囲は、現在の千代田区、中央区、港区、文京区、台東区のほぼ全域が江戸の範囲です。
そして隣接する区についても、江戸の境界域に属しています。
上記に該当するエリアで地下掘削された形跡のない土地は、江戸時代の遺跡が見つかることも珍しくありません。
聞き込み調査も有効
東京の場合、関東大震災や東京大空襲の影響で移転した寺社の跡地なども、何らかの埋蔵物が見つかることがあるでしょう。
したがって、20世紀以降に開発・整備されたように思われる土地でも、実は古くから何らかの構造物が存在していることが考えられます。
近年の開発状況については、そのエリアの地主や地域史に詳しい方への聞き込みも有効です。
また、すでに建物が立っている土地であれば建築時の記録を確認してみてください。
1970年以降に建てられた建物には、建設当時の調査結果や意見書が残されていることがあります。
そのときに問題がないと判明していれば、建物を建て替える際に本格的な調査をせず済むかもしれません。
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埋蔵文化財包蔵地で建築するための手続き
埋蔵文化財包蔵地でも、所定の手続きをおこなえば家を建築できます。
埋蔵文化財包蔵地では、工事着工の60日前までに市区町村の教育委員会を通じて文化庁長官へ届出をおこなってください。
その際、土地の広さや工事の規模は問われないため、配管工事や浄化槽の設置など小規模なものも届出が必要な工事に含まれます。
埋蔵文化財包蔵地であるかどうかは、教育委員会が作成する遺跡地図・遺跡台帳に記載されているので、教育委員会へお問い合わせください。
なお「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」のように、自治体が公開するデータベースで検索できる場合もあります。
近接地でも注意が必要
最近の土木工事は、従来よりも深く地中を掘削することが増えてきました。
そのため、過去に建物を建築した際には見つからなかった遺跡や遺物が発見されることがあります。
また、建築予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に近接する場合にも注意が必要です。
埋蔵文化財包蔵地はあくまでも推定の範囲なので、近接地にも埋蔵文化財が埋もれている可能性があると考えておきましょう。
試掘調査・発掘調査をおこなう
教育委員会へ届出したあと、通常は教育委員会と協議したうえで試掘調査をおこないます。
試掘調査の結果、埋蔵文化財への影響がないと判断されれば建築工事が可能です。
なんらかの影響があると判明した際は、発掘調査が実施されます。
この発掘調査が終わるまで、建物の建築は進められません。
発掘調査には短くても1か月、長引けば1年以上かかることもあります。
さらに、歴史的に重要とされる埋蔵文化財が見つかれば、建築計画の変更・中止を求められる可能性もあるのでご注意ください。
埋蔵文化財が見つかったらどうなる？
埋蔵文化財包蔵地ではなくても、工事の過程で埋蔵物が見つかれば工事の中断は避けられません。
私有地で発見されたものでも、法的には拾得物（落とし物）として扱われるので所轄の警察署へ届けてください。
大量に出土した場合など、警察署へ提出できない状況にあるときは埋蔵物発見届を提出しましょう。
見つかった拾得物に所有者が現れず、文化財と認められたときは原則として都道府県の所有物になります。
文化財は国庫に帰属するため家宝として手元に残すことはできませんが、価値の2分の1に相当する報償金が支給されます。
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埋蔵文化財包蔵地に家を建築するデメリット
埋蔵文化財包蔵地は家を建築する前に届出をおこなわなければなりません。
調査の結果によっては、工事計画に支障があるデメリットに注意しましょう。
工事が延期・中止になることがある
埋蔵文化財包蔵地での工事は、事前の届出が必要です。
そして、試掘調査をおこないますが、調査結果によって工事計画が大きく変わってしまうのが気を付けたいデメリットです。
なお、何らかの埋蔵物が見つかったからといって、直ちに工事が中断するわけではありません。
埋蔵文化財への影響がないことが確認されれば工事は続行できますが、対応方法が決まるまで工事の中断は避けられないでしょう。
そのため、埋蔵文化財包蔵地に家を建てる際は余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。
費用負担が発生する場合がある
埋もれている文化財が見つかると、費用負担が生じる場合があります。
また、工事の延期にともなう追加費用の発生にも注意が必要です。
これらの費用は原則として、土地を開発する事業者が負担しなければならないためです。
なお、非営利目的である個人の住宅建設であれば補助金を受けられる場合があります。
住宅ローンを利用する場合
家を建築する際、住宅ローンを利用する方も多いのではないでしょうか。
埋蔵文化財包蔵地が関係する案件では、金融機関も届出の有無や埋蔵文化財の発掘状況などを確認します。
建築工事が問題ないと判明するまで融資を受けられないため、資金計画が変わってしまうリスクにご注意ください。
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まとめ
埋蔵文化財包蔵地とはどのようなものなのか、家を建築するなら知っておきたい手続きの流れを解説しました。
事前に届出が必要になるなど、通常の土地に家を建てるよりも手間と時間がかかるのが気を付けたいデメリットです。
埋もれている文化財の状況によっては工事の延期・中止も考えられるので、埋蔵文化財包蔵地の購入は不動産会社と相談しながら慎重に判断しましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
