借地権付き建物の相続を検討している方は、一般的な不動産とは異なる点が多く、手続きに不安を感じるかもしれません。
とくに、土地の所有権がない状態では、相続後の権利関係や活用方法について慎重な判断が求められます。
また、売却を検討する際には地主の同意が必要となる場合もあるため、事前の情報収集が重要です。
この記事では、借地権付き建物の相続の可否や注意点、売却できるかどうかについて詳しく解説します。
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借地権付き建物は相続できるのか
借地権付き建物は、土地を所有しない点が特殊で、「本当に相続できるのか」と不安を抱きやすいです。
しかし、建物と借地権はいずれも財産であり、民法896条により原則として相続人へ承継されます。
まずは、手続きと注意点を簡潔に確認しましょう。
借地権付き建物も相続の対象になる
借地権付き建物は、他人の土地を借りて建物を所有する形態です。
建物の所有権と土地の使用権は別ですが、双方とも財産として扱われるため相続可能です。
民法896条により、建物と借地権は一括して承継され、登記名義を確認すれば権利関係を把握できます。
借地契約書に抵触しない限り、建物の利用形態や賃貸収入も相続人に帰属します。
相続開始前に契約内容を家族で共有しておくことが、後々の混乱を防ぐ鍵となるでしょう。
地主の承諾は原則不要で自動的に引き継がれる
借地権は相続によって当然に移転するため、地主の承諾は不要です。
ただし、相続人が複数いると共有状態になり、地代負担や居住者を巡るトラブルが起こりがちです。
遺産分割協議で取得者を決め、後日の紛争を防ぎましょう。
共有状態が解消されないまま利用を続けると、修繕費や固定資産税の負担割合でもめる原因になります。
合意が難しいときは、家庭裁判所の調停を活用すると円滑です。
遺贈による引き継ぎも可能
借地権付き建物は、遺贈でも承継できます。
ただし、法定相続人以外へ譲る場合は譲渡扱いとなり、地主の承諾と承諾料（借地権価格の5〜10％程度）が必要です。
受遺者は相続人でないため相続税計算が異なり、申告や納税で混乱しやすいので注意しましょう。
手続きや税務は、税理士へ早めに相談すると円滑です。
承諾料の算定基準や支払時期は、地域慣例に左右されるため、近隣取引事例を調べると交渉しやすくなります。
また、遺言執行者を指定しておくと、相続手続きと地主対応を一手に進められ、時間短縮につながるでしょう。
遺贈の内容を公正証書で残すことで、後日の無効主張リスクも抑えられます。
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借地付き建物を相続する際の注意点
借地権付き建物の相続には、土地を所有しないことに起因する特有のリスクがあります。
法律上の制約と地主との関係を理解しないと、相続後に思わぬトラブルが生じます。
とくに、長期借地契約では契約残存期間が短くなるにつれ、更新料や建替え制限など追加負担が発生する可能性も高まるでしょう。
ここでは、とくに注意すべき三点を整理します。
建物を建て替える際には地主の許可が必要
建て替えには、原則として地主の承諾が求められます。
構造や用途が変われば土地価値に影響するためで、承諾料を請求されることもあります。
定期借地でも期間内の建て替えは可能ですが、契約期間は延長されず満了時に更地返還が原則です。
計画時には借地契約書を確認し、書面で合意を取ると後日の紛争を防げます。
承諾が得られない場合は、裁判所に代替許可を申し立てる方法もあります。
承諾料の目安は建物評価額の数％とされますが、老朽化が進んでいれば減額交渉も可能です。
事前に簡易耐震診断やインスペクションを依頼し、建物状態を客観的に示すと説得力が増します。
依頼先や見積もりは複数比較し、工事内容と費用を可視化しておくと安心です。
自治体の助成制度を活用すれば、耐震改修費用を軽減できるケースもあります。
借地権にも相続税が課税される点に注意
借地権は財産として評価されるため、建物と併せて相続税の対象です。
評価額は、更地価格に借地権割合（地域ごとに30〜90％）を掛けて算出され、高額地では納税負担が大きくなります。
納税資金を確保するため、早めに評価額を見積もりましょう。
借地権割合は毎年改訂されるため、税務署公表の最新路線価を必ず確認しましょう。
納税が困難な場合は、延納や物納の検討も視野に入ります。
早期に評価減の特例や、小規模宅地等の適用可否を検討しておくと、税負担を大幅に抑えられる場合があります。
相続後は名義変更の手続きを忘れずに
相続後は、速やかに建物の所有権移転登記をおこない、地主へ相続通知を出して地代などの条件を整理してください。
名義が旧所有者のままでは、売却や建て替えの際に手続きが止まるおそれがあります。
専門家（司法書士や税理士）に依頼すると、登記と税務を一度に確認できるため安心です。
書面の不備があると金融機関の融資審査に影響するため、提出書類の整合性を細かく確認しましょう。
とくに、商業ビルやアパートの場合、賃借人への通知も漏れなくおこない、家賃送金口座を変更する手続きを忘れないようにしましょう。
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相続した借地権付き建物は売却できるのか
借地権付き建物を相続した後は、売却を検討するケースも少なくありません。
ただし、土地を所有しないため、通常の不動産売買とは異なる手続きが必要です。
ここでは、売却時の要点を整理します。
買主との条件調整には時間がかかるため、相場把握と資金計画を早めに立てておくと有利に交渉できます。
借地権付き建物でも売却は可能
借地権付き建物も、建物所有者であれば売却可能です。
しかし、土地担保がないため買主が住宅ローンを組みにくく、現金購入層が中心になります。
売却前に、物件評価と借地契約の条項を整理し、正確な情報を提示しましょう。
金融機関の中には、借地権融資に積極的なところもあるため、複数行に照会すると選択肢が広がります。
また、地代水準や契約残存期間が短いほど価格が下がる傾向にあるため、査定時はこれらの要素を整理しましょう。
専門の不動産会社へ専任媒介を依頼すると、地主対応までワンストップで任せられます。
売却には地主の許可が必要となるケースが多い
売却には原則として地主の承諾が必要で、得られない場合は借地借家法19条に基づき裁判所へ代替許可を申立てられます。
無承諾で譲渡すると無効になるおそれがあるため、まずは理由と買主情報を示して丁寧に交渉しましょう。
時間と費用がかかるので、スケジュールには余裕を持つことが重要です。
承諾取得の可否は地主の生活設計にも影響するため、丁寧な説明が信頼構築につながります。
代替許可を得ても、判決確定までに数ヶ月を要するのが一般的です。
その間に買主が離脱しないよう、契約条件に特約を設けておくとリスクを抑えられます。
承諾料が発生することもあるため事前確認を
借地権付き建物の売却では、承諾料が求められることが多く、相場は借地権価格の約1割です。
地域や契約内容で変動し、都心の高額物件では百万円単位になる場合もあります。
金額・支払時期は書面で合意し、後日のトラブルを防ぎましょう。
支払方法を分割にする場合は、利息や担保設定の有無も合わせて記載します。
支払負担を買主と分担するかどうかで実質利回りが変わるため、事前に協議しておくとトラブルを避けられます。
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まとめ
借地権付き建物は相続が可能であり、地主の承諾が不要な場合もありますが、慎重な手続きが求められます。
建て替えや名義変更、相続税の対応など、相続後に注意すべき手続きが多数存在します。
売却には地主の許可や承諾料の有無といった条件確認が重要で、制度理解がスムーズな相続に役立つでしょう。
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