不動産を相続したらどのくらいの税金がかかる？計算方法や控除について解説

▼ 不動産相続時に発生する税金の種類
▼ 不動産相続時に発生する税金「相続税」の計算方法
▼ 不動産の相続時に発生する税金の対策方法
▼ まとめ

これから相続の予定があり「子どもに相続税がいくらかかるんだろう」と心配な親御さんも多いのではないでしょうか。
相続人（相続を受ける方）に負担がかからないよう、相続税の対策方法も理解しておきたいところです。
そこで今回は、不動産を相続する際に発生する税金について、計算方法や節税方法を解説します。

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不動産相続時に発生する税金の種類

建物や土地などの不動産を相続すると、相続人には「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金がかかります。
それぞれがどのような税金なのか順番に解説します。

登録免許税

不動産を相続すると所有者が変わるため、名義変更（所有権移転登記）をしなければなりません。
その名義変更の手続きの際にかかるのが「登録免許税」です。
登録免許税は「固定資産評価額×0.4%」の計算式で算出します。
固定資産税評価額は「固定資産評価証明書」で確認ができ、不動産のある市町村役場（東京23区は都税事務所）にて取得可能です。
ここで、登録免許税の計算方法をシミュレーションしてみましょう。
固定資産評価証明書に「土地：853万1,900円・建物：563万8,460円」と記載されていたと仮定し、登録免許税がいくらになるか計算します。
固定資産税評価額は1,000円未満切り捨てのため、土地は853万1,000円、建物は563万8,000円となります。
これを計算式にあてはめると「（853万1,000円＋563万8,000円）×0.4%＝56万6,796円」となり、登録免許税は56万6,700円（100円未満切り捨て）です。

相続税

相続税は、亡くなった方から遺産を相続したときにかかる税金のことです。
ただし、相続人全員に課税されるわけではありません。
相続税には「基礎控除」というものが設けられています。
この基礎控除の金額を上回った場合にのみ相続税が課される仕組みです。
相続税の計算方法は登録免許税よりも複雑なため、以下にて具体的に解説します。

不動産相続時に発生する税金「相続税」の計算方法

相続税を算出するときは、被相続人（相続をおこなう方）の不動産や預貯金、保険、株などすべての財産をふくめた金額で計算します。
計算方法が少々複雑ですが、その後の税金対策にもつながるため、どれほどの相続税がかかるのか事前に把握しておきましょう。

まずは基礎控除額を算出する

基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

基礎控除額：3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば、夫が亡くなり、妻と子ども2人に相続が発生した場合「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」となります。
この場合、相続した財産の総額が4,800万円を超えなければ相続税はかかりません。
基礎控除額を超えた場合には、超えた分だけが課税対象となります。

「相続税の速算表」と「法定相続分の割合」

相続税を算出するにあたり「相続税の速算表」と「法定相続分の割合」が必要になります。
法定相続分とは、被相続人の財産を相続するときに基準となる相続割合のことです。
たとえば、相続人が配偶者と子どもの場合、割合は「配偶者：1/2・子ども1/2」となります。
ただし、子どもが複数人いる場合では、配偶者以外の分を均等に分けなければなりません。
「相続税の速算表」と「法定相続分の割合」については、国税庁のホームページに記載されています。
ここでは、相続税の速算表の一部をご紹介しますので、詳細については国税庁のホームページをご確認ください。

●課税価格 1,000万円以下：（税率）10％・（控除額）なし
●課税価格3,000万円以下：（税率）15%・（控除額）50万円
●課税価格5,000万円以下：（税率）20%・（控除額）200万円

相続税の計算方法

相続税は「正味の遺産額－基礎控除額＝課税遺産総額」にて算出します。
課税遺産総額とは、預貯金や株、不動産などすべての財産から債務（借金や未払金など）を差し引いた金額のことです。
たとえば正味の遺産額が1億円で、妻と長女・長男が相続すると仮定しましょう。
計算式は「1億円－4,800万円（基礎控除額：3,000万円＋600万円×3）＝5,200 万円」となり、課税遺産総額は5,200 万円ということになります。
算出された課税遺産総額を、法定相続分で分割したものと想定すると以下のようになります。

●妻：5,200万円×1/2＝2,600万円
●長女：5,200万円×1/4＝1,300万円
●長男：5,200万円×1/4＝1,300万円

さらに速算表で相続税額を計算すると、次のようになります。

●妻：2600万円×15%（税率）－50万円（控除額)＝340万円
●長女：1300万円×15%（税率）－50万円（控除額)＝145万円
●長男：1300万円×15%（税率）－50万円（控除額)＝145万円

土地の評価額は？

相続税を算出する際、土地の場合は「相続税評価額」を求める必要があります。
評価方法は「路線価方式」「倍率方式」の2種類があり、市街地では路線価方式が用いられることが一般的です。
路線価方式では、路線価を利用して評価額を算出します。
計算式は「正面路線価×各補正率（奥行価格補正率など）×面積」です。
一方、倍率方式では、固定資産税の評価額に倍率をかけて評価額を算出します。
計算式は「固定資産税評価額×倍率」です。
倍率方式は、路線価で評価できない地域（郊外の土地や山林など）の評価額を求める際に利用します。
補正率や路線価、倍率は国税庁のホームページにてご確認ください。

不動産の相続時に発生する税金の対策方法

相続税にはいくつかの控除が用意されており、それらを利用することで相続人の負担を軽減できます。
ここでは、相続税に関する主な控除を3つご紹介しましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈制度とは、子どもや孫に住宅を建てるための資金として贈与をおこなった場合に、一定の額までが非課税になる制度です。
贈与を受けた方の家が省エネ住宅などの場合1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの贈与が非課税となります。
住み替えのタイミングなどであれば、贈与税対策として生前贈与を検討してはいかがでしょうか。

配偶者贈与制度

配偶者贈与制度は、その名のとおり配偶者だけが利用できる特例です。
夫婦間で、居住用の不動産を取得するための金銭の贈与がおこなわれた場合に、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除ができます。
なお、婚姻期間が20年以上の夫婦が対象という点に注意が必要です。
配偶者であれば、この制度を利用したほうが税制優遇が受けられるでしょう。

相次相続控除

資産を相続してから10年以内に再度相続をする場合は、相次相続控除を利用できる可能性があります。
短い間に相続が重なると、相続税の負担が過重になってしまいます。
そこでこの制度を利用すれば、相続税の一定金額が控除となり、相続人の負担が軽減できるのです。
なお、前回の相続で相続税が課税されていない場合、特例は適用できません。
いずれの控除も適用するには要件を満たす必要があるため、国税庁のホームページにてご確認ください。