不動産売却において重要な反復継続とは？罰則の内容や対策方法をご紹介

複数回にわたり不動産売却をおこなうと「反復継続」と判断され、後に警察に検挙・処分されるおそれがあります。
少しでもリスクを軽減するには反復継続とは何か、該当するとどのような罰則を科せられるのかなど、知識を蓄えることが大切です。
今回は反復継続とは何か、罰則内容や不動産売却が反復継続と判断されないための対策方法をご紹介します。

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▼ 不動産売却前に把握しておきたい「反復継続」とは
▼ 不動産売却後に反復継続性があると判断された場合の罰則
▼ 不動産売却で反復継続と判断されないための対策
▼ まとめ

不動産売却前に把握しておきたい「反復継続」とは

反復継続とは不動産売却と購入を1回ではなく、何度も実施する行為です。
国土交通省による「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、反復継続にあたるのはビジネス性が高い不動産取引とされています。
反復継続に該当する不動産売却は、宅地建物取引業の免許がないとおこなえません。
また、国土交通省のホームページには、不動産取引が1回に限られるものはビジネス性が低く、反復継続にはあたらないとも記載されています。
たとえば、マイホームの住み替えや相続した不動産の売却など、通常の不動産取引であれば、反復継続とは判断されないでしょう。
しかし、1つの土地を複数に分筆し、2名以上と取引をおこなう不動産売却は反復継続とされるおそれがあります。

反復継続の判断基準

不動産売却が反復継続に該当するか否か判断する基準には、実は明確なものが存在しません。
反復継続と判断される不動産売却の回数に目安がないため、ケースによってはわずか1回の取引だとしても反復継続と判断される可能性があります。
また、繰り返し不動産売却をおこなっても、反復継続にはあたらないと判断されることもあるのです。
なお、実際におこなわれた不動産売却が反復継続に該当するか否か判断するのは行政庁です。
複数回の不動産売却を予定している方、少しでも不動産取引に不安を感じている方は、契約する不動産会社に相談したうえで売却活動を進めることをおすすめします。

不動産売却が反復継続にあたると判断されるケース

数か月の間に不動産を繰り返し転売する行為は反復継続に該当し、罰則が科せられるおそれがあります。
反復継続にあたる可能性があるケースとしては、土地を区画分けしてから売却する行為が挙げられるでしょう。
たとえ1回だとしても、区画分け後の売却は反復継続性がある不動産売却と判断されるため、リスクが大きいと言えます。
また、明確に利益目的であると判断できる不動産売却も、反復継続と判断されるケースのひとつです。
たとえば、購入した不動産を居住用として使うことなく売却する行為は、売却益を得る目的でおこなわれたものとされ、反復継続性があると判断されやすいです。

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不動産売却後に反復継続性があると判断された場合の罰則

無免許による不動産売却や交換などは「宅地建物取引業法」の第12条第1項「無免許営業の禁止」および第2項「無免許の表示行為・広告行為の禁止」で禁止される行為です。
宅地建物取引業に関する免許を持たずに反復継続にあたる不動産取引をおこなった場合は罰則が科せられます。
罰則の内容は個人に対するものと、法人が絡んだ不動産売却によって異なります。

個人に対する罰則

無免許の状態で反復継続に該当する不動産売却を実施した個人には、3年以下の懲役が科せられるおそれがあります。
ケースによっては、300万円以下の罰金刑に処されることもあるでしょう。
個人に対する罰則は宅地建物取引業法の第79条で定められたものであり、同法に規定された罰則のなかではもっとも重いもののひとつとされています。
なお、不動産売却に悪質性が認められると懲役刑か罰金刑のどちらかではなく、懲役刑と罰金刑の両方が科せられる場合もあるため注意が必要です。

法人が絡んだ場合の罰則

無免許でおこなった法人が絡む不動産売却が反復継続に該当すると判断されると、個人に対する罰則よりも重い刑が科せられるおそれがあります。
法人が絡んだ不動産売却には、以下の例が挙げられます。

●不動産取引を目的に設立した法人を無免許の状態で営業する
●土地や建物を個人で仕入れたのち、不動産会社などに繰り返し仲介を依頼して売却し、差額を利益として得る

不動産取引を目的とした無免許での法人営業に対する罰則は、1億円以下の罰金です。
個人に対する300万円以下の罰金刑と比べると、無免許の法人営業にははるかに高い金額が科せられます。
また、不動産会社に繰り返し仲介を依頼して売却益を得る不動産売却は、無免許営業ほう助に該当し、取引に関係した相手が逮捕される可能性があります。
もしくは、営業停止処分を受けることもあるでしょう。
たとえば、所有していた不動産を高額で売却できたことに味を占め、税負担の軽減を目的として法人化し、複数回にわたって不動産取引をおこなったケースが処分対象となります。
不動産売却が反復継続と判断されると重大な罰則が科せられるおそれがあるため、不動産取引は十分注意しておこなう必要があります。

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不動産売却で反復継続と判断されないための対策

不動産売却が反復継続と判断されないためには、さまざまな対策を講じることが重要です。

対策1．個人での不動産売却を避ける

不動産売却は個人で済ませず、不動産会社に取引を依頼すると良いでしょう。
反復継続にあたると判断されないためには、事業性が疑われない不動産売却をおこなう必要があります。
不動産会社は不動産取引のプロであり知識や経験も豊富なため、事業性を疑問視されない取引のポイントを理解しています。
少しでも事業性を疑われるリスクを避けるなら、免許を保有している不動産会社と媒介契約を結んだうえで、反復継続にあたらない不動産売却を実現するのが賢明です。

対策2．1回で不動産取引を完了させる

なるべく反復継続と判断されるリスクを抑えるには、不動産売却の回数を1回に留めることが大切です。
ただし、不動産売却の回数が1回だからといって、反復継続に該当しないとは限りません。
利益を得ることを目的とした不動産売却だと明確に判断できる場合は、たとえ1回の不動産取引でも反復継続にあたるおそれがあるためです。
複数の買主に区画割りした土地を売却するケースは、わずか1回の不動産売却でも反復継続に該当すると、国土交通省が「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で示しています。
もし区画分けした土地の売却を検討しているなら、区画分け自体を控えて不動産会社に売却をご依頼ください。
不動産会社による買取を選択する対策方法も効果的です。

対策3．転売を避ける

反復継続にあたる不動産売却だと疑われないためには、転売しないことが重要なポイントです。
「不動産を相続したが活用方法がなく売却を検討する」「住み替えに向けて、マイホームを売却して得た資金を新居の購入費用に充てる」などの不動産取引には、利益以外の目的があります。
不動産の転売は利益目的と判断されるおそれがあり、懲役刑および罰金刑が科せられるリスクが高いと言えます。
安心安全な不動産取引を実現するためにも、転売にあたる不動産売却はやめましょう。

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