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未接道物件でも売却できる?上手な売却方法をご紹介

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未接道物件でも売却できる?上手な売却方法をご紹介

未接道物件でも売却できる?上手な売却方法をご紹介

未接道物件とは、法律で規定された道路に接しておらず再建築が許可されていない物件を指します。
法律上の制限があるうえに日々の通行にも支障をきたすため、通常の物件より売却が困難ですが、売却方法を工夫すれば売却が可能です。
今回は、未接道物件の売却をご検討中の方に向けて、未接道物件とはどのような物件なのか、売却ができるのか、また、売却方法などをご紹介します。

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未接道物件とは?売却前に知っておきたい判断基準

未接道物件とは?売却前に知っておきたい判断基準

未接道物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない物件を指します。
建物を建てる土地には、建築基準法で道路と規定されている幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
このルールを接道義務といい、接道義務を満たしていない物件は、建物を壊して更地にしても建て替えが認められません。
不動産を所有されている方のなかには、ご自身が所有されている物件が接道義務を満たしているのか、未接道物件に該当するのかどうかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、所有されている物件が未接道物件かどうか判断するための4つの基準をご紹介します。

敷地に接する道路の幅が4mに満たない

土地が道路に接しているケースでも、道路の幅が4mに満たないときには未接道物件として扱われます。
自治体によっては、幅6m以上を基準としている自治体もあるので注意が必要です。
道路の幅が足りない場合、そのままでは再建築が認められていませんが、後述のセットバックをおこなえば再建築が可能です。

間口が2mに満たない

幅が4m以上ある道路に接していても、間口が2mに満たない場合は未接道物件と判断されます。
このような未接道物件は、相続などの理由で土地を分割する際に複雑な形状になってしまったなどのケースが多いです。
売却をご検討中で土地の間口が狭いと感じたら、道路に2m以上接しているかを確認しましょう。

通路部分の一部の幅が2mに満たない旗竿地

旗竿地とは、道路と接する部分が狭く、奥に進むと広くなっている土地を指します。
旗竿地の場合、間口が2m以上あっても、建物が建っている敷地に至る通路部分に幅が2mに満たない部分があると未接道物件と判断されます。
所有している土地が旗竿地である場合は、間口だけでなく通路の幅も確認しておくと良いでしょう。

道路に面していない袋地

未接道物件のなかでももっともわかりやすいのが、ほかの方が所有する土地や河川などに囲まれていて道路に面していない袋地です。
袋地へ出入りするには、近隣の土地を所有する方に許可を得て敷地内を通行させてもらう必要があります。
未接道物件なので再建築が許可されていないだけでなく、水道やガスなどの地面を掘る工事をする際にも近隣の土地を所有する方の許可が求められるなど、さらに制約が増えてしまいます。

未接道物件でも売却できる?価格への影響や売却が難しい理由

未接道物件でも売却できる?価格への影響や売却が難しい理由

未接道物件は再建築が許可されていませんが、売却自体はできます。
しかし、さまざまな理由から売却が難しく、売却できる場合でも相場より安くなってしまうケースが多いのが現状です。
未接道物件の価格相場と、売却が難しい理由をご紹介します。

未接道物件の価格相場

未接道物件の場合、売却自体はできますが、一般的な整形地の価格相場と比較して5割から7割まで売却価格が下がってしまいます。
道路に面していない袋地の場合には、価格相場の5割以下になってしまうケースも少なくありません。
未接道物件は買い手が見つかりにくいため、相場より安い価格で売却せざるを得ないのが現状です。

未接道物件の売却が難しい理由

未接道物件は買い手が見つかりにくいため、売却価格が安くなるだけでなく、売却も難しくなってしまいます。
未接道物件の売却が難しい理由として、以下の3点が挙げられます。

●建て替えができない
●買い手が住宅ローンを契約できない
●災害や非常時への備えがしにくい


未接道物件の大きなデメリットが、接道義務を満たしていないため建物の建て替えができない点です。
建物を解体してしまうと新たに建築することが認められないため、自由に建築ができる土地と比較すると需要が少なくなってしまいます。
また、未接道物件は担保価値が低いため買い手が購入しても住宅ローンを契約できないケースが多い点も、未接道物件の売却が難しい理由の一つとして挙げられます。
住宅ローンが契約できないと、買い手は現金で一括購入するか消費者金融などで借金をしたうえで購入しなければならないため、資金面に余裕がなければ未接道物件の購入はできません。
さらに、未接道物件は家に向かう通路の幅が狭いことが多く、消防車や救急車などの緊急車両が通行できないため、万が一の際に対処が遅れるおそれもあります。
自然災害で建物が全壊した場合でも建て替えが認められないため、災害や非常時への備えがしにくいという点も、未接道物件の売却を難しくする理由の一つです。

未接道物件を上手に売却する方法

未接道物件を上手に売却する方法

未接道物件は売却が難しいですが、売却方法を工夫すれば通常の物件と同様に売却できます。
未接道物件の上手な売却方法をご紹介します。

接道義務を満たしてから売却する

未接道物件の売却が難しい主な理由は、接道義務を満たしていないことです。
したがって、接道義務を満たして再建築が可能な状態で売却すれば、通常の物件と同様に売却ができます。
接道義務を満たすための方法には、以下のようなものがあります。

●セットバックをおこなう
●隣地を買い取る


セットバックとは、家を現在の位置より後退させて接道義務に求められる道路の幅を確保することで、幅が4mに満たない道路に接している場合に有効な方法です。
後退したぶんだけ敷地面積は狭くなってしまいますが、接道義務を満たせるため結果として売却価格が高くなる可能性があります。
間口が2mに満たない場合は、隣地を買い取って接道義務を満たす方法がおすすめです。
隣地すべてを買い取る必要はなく、接道義務を満たせる分だけを部分的に購入することもできます。

リフォームして賃貸物件にする

未接道物件は建て替えだけでなく大規模なリフォームもできませんが、建築確認申請がいらない範囲のリフォーム工事であればおこなえます。
建築確認申請が必要な工事は自治体によって異なりますが、壁紙の張り替えや水回りの交換であれば、多くの自治体で申請は必要ありません。
リフォームをおこなって物件の価値を高めれば、需要が高まって入居希望者が増える可能性があるほか、賃貸用の収益物件として売却することも可能です。

隣地の所有者に売却する

隣地を所有している方であれば、未接道物件であっても相場と同程度の価格で買い取ってもらえる可能性があります。
とくに、隣地も未接道物件の場合、土地を購入することで接道義務を満たせるのであれば、隣地の資産価値は大きく高まります。
もし隣地が未接道物件でなくても、敷地面積が広くなるだけで資産価値が上がるので、他の買い手に売却するよりも高値で買い取ってもらえる可能性が高いです。
未接道物件を売却する際には、隣地を所有している方に声を掛けてみるのも良いでしょう。

まとめ

接道義務が満たされていない未接道物件は、再建築が許可されていないため買い手が見つかりにくく、売却が難しいのが現状です。
しかし、接道義務を満たしたり賃貸物件としての資産価値を高めたりするなど売却方法を工夫すれば、未接道物件でも一般の物件と同様に売却できます。
未接道物件を売却する際には、ご自身が所有している物件に合った売却方法を検討しましょう。


株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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