不動産売却をするときの必要な経費に、「税金」が挙げられます。
いつ、どのような種類の税金がかかるのかを事前に把握しておくと、支払い時に焦ることなく、安心して不動産売却を進めやすいです。
今回は、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税のコツについて解説します。
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不動産売却で生じる！税金の種類と発生時期を解説
不動産売却をすると、印紙税、登録免許税がかかるほか、譲渡所得税が生じる場合があります。
まずは、税金の種類ごとに、特徴や支払い時期などを解説します。
印紙税
印紙税は、不動産売却をすると必ずかかる種類の税金です。
売却をしたときの不動産売買契約書に必要な額の印紙を貼って納税します。
売買契約書は、売却をした売主と、購入した買主が1通ずつ所有します。
印紙代の費用は、売主と買主がそれぞれ負担するのが一般的です。
印紙税の納税額は、不動産売買契約書に記載される契約金額で変わってきます。
令和6年3月31日までに作成された契約書については軽減措置が適用され、納税額が安くなります。
たとえば、契約金額が500万円超から1,000万円以下の場合、本則税率は1万円ですが、軽減措置が適用された金額は5,000円です。
印紙税は、契約金額に比例し、段階的に納税額が上がります。
1,000万円超から5,000万円以下の場合、本則税率は2万円、軽減後は1万円となります。
5,000万円超から1億円以下の場合、本則税率は6万円、軽減後は3万円です。
登録免許税
登録免許税も、不動産売却をすると必要になる種類の税金です。
登記の種類によって、登録免許税の税率は変わってきます。
不動産売却により、所有権移転の登記をおこなう場合の本則税率は「固定資産税評価額×2％」です。
令和8年3月31日まで、土地の売買による所有権移転登記の登録免許税については軽減措置が適用され、「固定資産税評価額×1.5％」で計算されます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産売却の利益が生じたときにかかる税金の総称です。
いい変えると、利益が出ていないときは支払う必要がない種類の税金です。
そのため、譲渡所得がプラスになるかが、課税を判断する重要なポイントになります。
譲渡所得税の計算方法は、後ほど解説します。
譲渡所得税を構成する税金の種類は、3つです。
1つ目は所得税です。
不動産売却で得た利益は個人の所得として扱われ、給与などと同じように所得税の課税対象となります。
2つ目は住民税で、不動産売却をした場合、譲渡所得に応じて課税される地方税です。
3つ目は復興特別所得税ですが、令和19年までの時限的な税金で、震災復興の財源として課税されます。
税金の種類ごとに、支払いのタイミングが決まっています。
印紙税は売買契約時、登録免許税は不動産の引き渡し時です。
所得税は譲渡所得が生じた翌年の確定申告時、住民税は確定申告をした年の6月以降に支払います。
それぞれの税金の発生時期を視野に入れて、売却計画を立てることが大切です。
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不動産売却益にかかる譲渡所得税！税金の計算方法
譲渡所得税の計算を簡単にいうと、課税対象となる譲渡所得を割り出し、税率を掛ける流れで算出します。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を3つの手順にそって解説します。
手順1：譲渡所得を計算する
譲渡所得とは、売却した金額のことではなく、売却価格から売ったときにかかった費用と、不動産の購入時にかかった費用を引いたものです。
計算式にすると「①売却価格－（②譲渡費用＋③取得費用）」となります。
①売却価格は、土地や建物を不動産売却した価格です。
②譲渡費用には、不動産売却をするために必要になった費用の合計額を当てはめます。
具体的には、売却時の仲介手数料や印紙税、建物の解体費用、土地の測量費です。
貸家として借主がいたときには、立ち退き料も譲渡費用です。
③取得費用には、不動産を購入したときに必要になった費用の合計額を当てはめます。
取得費用には、不動産の購入代金をはじめ、建築代金、購入時の税金、登記費用、仲介手数料などが含まれます。
不動産を購入したときの取得費用が不明なときは、概算取得費として「売却価格×5％」の金額を用いることも可能です。
また、建物の取得費については、経年とともに減少した価値を差し引く、減価償却の計算も必要です。
計算式は「取得費用×0.9×④償却率×経過年数」となります。
④償却率は、構造の種類で定められており、木造は「0.031」、鉄骨造は「0.025」、鉄筋コンクリート造は「0.015」を当てはめて計算します。
手順2：特別控除額を差し引く
次に譲渡所得から特別控除額を差し引くと、税金が生じるかを判断することが可能です。
計算式は「譲渡所得－特別控除額」になります。
特別控除額は、特例の条件を満たした場合に、譲渡所得から差し引ける金額です。
代表的な特例には、マイホームの3,000万円特別控除があります。
たとえば、手順1で譲渡所得が「1,000万円」となった場合でも、特別控除額3,000万円を差し引くと、譲渡所得は「－2,000万円」になります。
特別控除額を差し引いて、譲渡所得がゼロ以下になるときは、譲渡所得税は課税されません。
手順3：税率をかけて譲渡所得税の課税額を計算する
課税対象の譲渡所得がプラスになった場合、「譲渡所得×税率」で支払う税金の金額を求めます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間で異なります。
不動産売却する年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得として適用する税率は39.63％です。
所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得として適用する税率は20.315％です。
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損をしない不動産売却のために！税金を節税するコツをご紹介
不動産売却では、複数の税金が生じるため、節税のコツを押さえておくことは大切です。
最後に、損をしない不動産売却のために知っておきたい節税のコツをご紹介します。
購入額を確認できる書類を用意する
不動産の購入代金が不明なときは、売却価格の5％を概算取得費として計算します。
しかし、概算取得費を用いると売却益が大きくなるため、税金の負担も大きくなりがちです。
節税のためには、不動産の購入額が確認できる書類を探すことがおすすめです。
売買契約書のほかにも、通帳などが確認できる書類として認められる場合もあるため、税務署に確認しましょう。
節税しやすいタイミングで売却する
税金の負担を抑えるには、不動産売却のタイミングも重要です。
たとえば、特例の活用をする場合は、売却の期限に注意が必要です。
3,000万円の特別控除を適用するなら、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却をしなくてはなりません。
また、売却を考えているタイミングで、所有期間が5年に迫っているケースでは、税率が下がる5年を超えてから不動産売却するのも節税のコツです。
売却のタイミングを遅らせる場合は、特例の適用要件や維持費も考慮して検討することが大切です。
節税できる特例を活用する
不動産売却すると、活用できる可能性がある特例は複数あります。
たとえば、売却益が生じた場合は、要件を満たすと、特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例が利用できます。
この特例が適用されると、所有期間10年以上のマイホームの買い替えをした場合に、課税を将来に繰り延べることが可能です。
また、譲渡損が生じたときにも、要件を満たすと、居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除が利用できます。
譲渡損が生じて住宅ローンの残債が残る場合、ほかの所得から譲渡損失を差し引く損益通算が可能です。
その年の所得から控除しきれなかった損失金額は、翌年以降に繰り越し（最長3年間）、所得から差し引けます。
いずれの特例も、適用期限は令和5年12月31日です。
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まとめ
不動産売却では、複数の税金がかかります。
それぞれの税金の支払うタイミングなどを視野にいれて、売却計画を検討することが大切です。
また、特例の活用など、節税のコツを押さえることが損をしない不動産売却につながります。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
