不動産売却は年金に影響する？課される税金や注意点について解説

年金を受給している方のなかには、所有している不動産を売却したいと考えている方もいるでしょう。
不動産売却によって年金の支給額などに変化があるのかを知っておけば、スムーズな売却が可能です。
今回は、年金受給者が不動産売却をすると支給額は減額されるのか、課される税金や注意点について解説します。

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▼ 不動産売却で年金は減額されるのか
▼ 年金受給者でも不動産売却で税金が課される
▼ 年金受給者による不動産売却の注意点
▼ まとめ

不動産売却で年金は減額されるのか

年金とは、何らかの事情で自力で働いて収入を得るのが難しい方に支給されるお金です。
定年で退職した方が現役時代に納めた保険料をもとに支給される国民年金や厚生年金、共済年金、企業年金のほか、障がいのある方が受け取る障害基礎年金などがあります。
高齢者の方が受け取る年金であれば、不動産売却で利益を受け取っても支給額が減額されることはありません。
これは、支給される年金が納めた保険料によって決まるためであり、前後の年の収入などは影響しないためです。
所得によって影響を受ける年金には在職老齢年金がありますが、これも不動産売却の利益の影響は受けません。

障害基礎年金は注意が必要

受け取っている年金が障害基礎年金のケースでは、不動産売却によって支給額が減額される可能性があります。
障害基礎年金は、20歳までに傷病によって障がいを負った方に支給される年金です。
この年金は本人が保険料を納付していなくても受け取れますが、所得制限が設けられています。
2人世帯で所得が398万4,000円を超えると支給額が2分の1に、500万1,000円を超えると支給停止になるため注意が必要です。
不動産売却の利益は100万円を超える金額になることが多く、1,000万円前後になることも珍しくありません。
そのため、障害基礎年金の所得制限に引っかかり、支給額が減額、あるいは支給停止になることがあるのです。
老齢により支給される年金であれば注意する必要はありませんが、20歳より前から障害基礎年金を受け取っているのであれば不動産売却に注意しましょう。

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年金受給者でも不動産売却で税金が課される

通常、不動産売却をおこなうとさまざまな税金を納めなければならなくなります。
年金を受給している方であっても、不動産売却によって発生した税金は納付しなければなりません。
給与所得があってもなくても不動産売却における利益があれば税金が発生するため注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で発生した利益である譲渡所得に課される税金です。
不動産の売却代金は、その全額が利益になるわけではありません。
不動産を取得した際に支払った購入代金などの取得費や、売却時に支払った不動産会社への仲介手数料などの費用については、売却代金から差し引けます。
そうして残った金額が譲渡所得となり、譲渡所得に一定の税率をかけて譲渡所得税が計算されるのです。
なお、譲渡所得は不動産を所有していた期間によって課される税率が異なります。
不動産を所有していた時期が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えるのであれば長期譲渡所得です。
長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも税率が低く、納める譲渡所得税が安くなります。
10年以上所有したマイホームであれば、さらに6,000万円以下の部分について軽減税率の適用が可能です。

住民税

不動産売却によって利益が発生すると、翌年以降の住民税が高くなります。
住民税は所得に応じて税額が変化するため、不動産売却などで所得が増えるほど納める金額が高くなるのです。
譲渡所得税同様、不動産売却の譲渡所得に応じて翌年の税額が変化します。
住民税も不動産を所有した期間に応じて税率が変化し、長期譲渡所得のほうが税率が低くなるためお得です。

特別控除を利用すれば税金を軽減できる

不動産を売却した際に、3,000万円特別控除を利用できれば譲渡所得税や住民税を軽減できます。
3,000万円特別控除は、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得を3,000万円まで非課税にできる控除です。
利用には条件もありますが、多くの不動産は3,000万円以上の価格になることが少ないためほとんどのケースで税金を非課税にできます。

年金を受給していても確定申告は必要

年金を受給している方であっても、不動産を売却したあとの確定申告は必要です。
確定申告では、不動産の売却でどれだけの利益が出たか、それにかかる税金はいくらか、利用する控除はどれかなどを申告します。
確定申告をおこなうのは、不動産売却の翌年2月半ばから3月半ばまでの期間です。
譲渡所得税は確定申告の申告期間中に納付し、住民税は請求書が届いてから納付します。
確定申告を忘れていたり、期間中に税金を納付しないでいたりすると延滞税などが発生するため注意しましょう。
年金は減額されませんが、税金はしっかり発生することを覚えておく必要があります。

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年金受給者による不動産売却の注意点

年金受給者が不動産を売却してもほとんどのケースでは年金の支給額は変化しません。
一方で、年金受給者の年齢などによっては気を付けなければならない注意点も存在します。

税金の支払いはなくならない

年金受給者のように、労働による所得を得ているわけでない方でも税金が免除されるわけではありません。
不動産売却の利益で支給される年金が減額になることはなくても、税金が発生するのであれば支払いが求められます。
したがって、売却代金のすべてが自分の利益として保持できるわけでない点に注意が必要です。
一方で、控除制度を利用すれば納めなければならない税金を減額することはできます。

国民健康保険料は上がる可能性がある

不動産売却における注意点は、後期高齢者の方の国民健康保険料です。
75歳以上の後期高齢者の方は、不動産売却の利益によって国民健康保険料が値上がりする可能性があります。
これは、後期高齢者の方の国民健康保険料は前年の所得によって金額が決まるためです。
国民健康保険料は、支給される年金から天引きされる形で支払われています。
そのため、不動産の売却で利益が出たあとは天引きされる金額が増え、一見すると支給額が減っているようにも見えるでしょう。
実際は年金の支給額には変動がなく、国民健康保険料の値上げによる天引き額の変化であるため注意が必要です。

売却後の生活設計を見直しておく

年金の受給者の方が不動産を売却する際の注意点は、売却後の生活設計です。
多くのケースでは、売却する不動産はその方の自宅にあたります。
そのため、売却後は何らかの形で新居を用意しなければなりません。
賃貸物件を借りるのであれば、毎月家賃を支払う必要があり出費が増える可能性があります。
新しい住宅を購入するケースでは、高齢になるほどローンを借りるのが難しく自己資金に頼ることになるでしょう。
そのため、年金に加えて生活費を工面するつもりで不動産を売却したものの、かえって資産が目減りする結果になることもあります。
不動産を売却する際は、売却後にどこで生活するのか、生活資金をどうするのかなどについて計画を練っておきましょう。

介護保険の負担が増える可能性がある

不動産を売却すると、介護保険の負担が増える可能性がある点に注意が必要です。
介護保険には、もともと一部利用者が負担する分が存在しています。
不動産売却によって所得が増えると、この利用者による負担割合が増える可能性があるのです。
通常は1割程度の負担ですが、最大で3割にまで増える可能性がある点に注意しましょう。

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