所有する不動産の住宅ローン返済が困難になると、任意売却を選択する方がいらっしゃるかもしれません。
不動産を担保にしているのが1つの金融機関であれば、比較的スムーズに手続きが済みますが、複数の債権者がいる場合にはハンコ代に注意が必要です。
そこで今回は、任意売却におけるハンコ代とはどのようなものなのか、相場金額や発生する方・発生しない方を解説します。
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任意売却におけるハンコ代とは
ハンコ代はもちろんのこと、任意売却についてもその中身をご存じない方はいらっしゃるかもしれません。
まずは、任意売却やハンコ代とはどのようなものなのか、具体的な内容をチェックしてみましょう。
任意売却とは
任意売却とは不動産売却方法の一種で、売却で得たお金だけでは住宅ローンが完済できない場合の選択肢です。
住宅ローンを完済できていない状態で不動産を売却する場合、原則として売却代金で住宅ローンを完済する必要があります。
これは、住宅ローンの融資を受けると同時に、融資元が不動産を担保にしていることが関係します。
住宅ローンの融資元である金融機関は、貸したお金が回収できなければ、不動産に対する担保を外せません。
売却代金で住宅ローンが完済できれば、そのタイミングで担保を外しますが、住宅ローンが完済できない場合には担保を外せず、新しいオーナーへの所有権移動もできなくなります。
ただし、住宅ローンの融資元である金融機関の了承を得たうえであれば、住宅ローンの完済前でも売却が可能であり、こうした売却方法を任意売却とよびます。
ハンコ代とは
不動産を担保にして住宅ローンを組んでいる場合、債権者になるのは銀行といった金融機関です。
しかし、不動産を所有している方のなかには、住宅ローンだけでなく、ほかにも不動産を担保とする債務を抱えている方がいらっしゃいます。
このように債権者が複数いる場合に、担保解除料として発生するのがハンコ代です。
任意売却において、不動産売却で債権を回収できるのは、第1抵当権者だけとなります。
そのため、債権を回収できない第2・第3の債権者にとっては、任意売却に応じてもメリットがありません。
こうした債権回収ができない第2・第3の債権者には、担保解除料としてハンコ代を支払い、抵当権の抹消をお願いすることになります。
担保解除料がハンコ代とよばれるのは、抵当権を抹消するには債権者の押印がある書類が必要であるためです。
この押印をもらうための代金であることから、任意売却において抵当権抹消のために、第2・第3の債権者に支払うお金がハンコ代とよばれています。
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任意売却におけるハンコ代の相場金額
任意売却におけるハンコ代とは、債権を回収できない債権者に支払う担保解除料のことです。
ハンコ代としていくらが必要になるのか、ハンコ代の相場金額を見てみましょう。
住宅金融支援機構が設定している相場金額
任意売却が決定したらハンコ代を支払うことになりますが、ハンコ代の具体的な金額について法的な規定がもうけられている訳ではありません。
そのため、不動産の売主は債権者と相談したうえで、実際に支払う金額を決める必要があります。
ただし、フラット35などの住宅ローンを提供している住宅金融支援機構については、ハンコ代の目安が定められています。
具体的には、複数の債権者のうち第2順位の債権者には、30万円と残元金の1割のどちらかの低いほうがハンコ代です。
また、第3順位の債権者であれば、20万円と残元金の1割のどちらかの低いほうがハンコ代となります。
さらに、第4順位から先の債権者がいる場合、10万円と残元金の1割のどちらかの低いほうをハンコ代にします。
そのほかの住宅ローンにおける相場金額
住宅金融支援機構にはハンコ代に対する一定の基準がある一方で、銀行や保証会社といったほかの債権者にはこうした基準が定められていません。
実際に、こうした債権者に支払うハンコ代の相場金額となるのは、10万～100万円です。
ハンコ代の相場金額に大きな幅があるのは、抵当権の抹消をめぐり、トラブルになることがあるためです。
債権者が銀行や保証会社であれば、任意売却とそれにともなうハンコ代の受け取りとともに、ハンコ代の支払いが業務の一環としておこなわれます。
そのため、銀行や保証会社については、ハンコ代の金額でトラブルになることはほとんどありません。
しかしながら、そのほかの貸付業者やリース業者の場合には、不動産の任意売却に至る前の段階で返済トラブルが発生していて、高額なハンコ代を請求されることがあります。
ハンコ代の金額に関する注意点
まず、不当に高額なハンコ代を請求されたとしても、これに応じる義務がないことが注意点です。
債権者のなかには、高額なハンコ代を受け取る代わりに、抵当権の抹消への同意を持ちかけるところもあります。
抵当権が抹消できなければ、任意売却ができず競売になりますが、競売になっても債権者は債権を回収できないことから、現実的な金額でハンコ代を支払うことになるのが一般的です。
また、返済をめぐりトラブルになっている債権者であれば、損をしてでも競売に持ち込みたいと感情的に考える場合があります。
こうした状況では、粘り強く交渉を続けて、妥当な金額でのハンコ代と抵当権の抹消に同意を得ることが注意点です。
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任意売却でハンコ代が発生する方・発生しない方
ハンコ代の意味や相場金額を把握したら、どのような場合にハンコ代が発生するか確認することが大切です。
ハンコ代が発生する方と発生しない方のそれぞれの特徴をチェックして、任意売却を進めましょう。
ハンコ代が発生する方
不動産の任意売却でハンコ代が発生するのは、不動産を担保としている債権者が複数いる方です。
不動産を任意売却しても借りたお金を全額返済できない場合、抵当権順位が1位である債権者にまずは返済がおこなわれます。
第2順位以降の債権者には、任意売却で得たお金が渡らないことがほとんどで、代わりとしてハンコ代が発生します。
ハンコ代が発生しない方
不動産の任意売却をおこなってもハンコ代が発生しないのは、不動産を担保とする債権者が1人だけの方です。
ハンコ代とは、複数の債権者がいる任意売却で発生するお金ですので、債権者が1人だけであれば支払いは発生しません。
債権者が1人だけの場合には、任意売却で得た不動産の代金はその債権者へ渡ります。
このほかにハンコ代が発生しないのが、債権の合計額以上で不動産の売却が可能な方です。
ただし、複数の債権者が存在する場合において、すべての債務を完済できるほどの金額で不動産を売却できることはほとんどありません。
抵当権の抹消に同意してもらえない場合は？
不動産の任意売却をお考えの方のなかには、ハンコ代の金額をめぐり、同意が得られず抵当権の抹消ができないと、お悩みの方がいらっしゃいます。
第2順位以降の債権者に抵当権の抹消を拒否されてしまった場合には、抵当権消滅請求が有効な手段です。
抵当権消滅請求とは、第2順位以降の債権者が競売をおこなう権利を阻止するものとなります。
不動産の買主に所有権を売却したうえで抵当権消滅請求をおこなえば、無剰余取消しの規定により、第2順位以降の債権者にとって競売の意味がなくなります。
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まとめ
任意売却におけるハンコ代とは、抵当権を抹消してもらうために支払う担保解除料のことです。
住宅金融支援機構では、ハンコ代の金額について規定がありますが、そのほかの債権者には規定がなく、10万～100万円が相場金額です。
債権者が複数いる方はハンコ代が発生し、債権者が1人または債務の合計額以上で不動産を売却できる方はハンコ代が発生しません。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
