目次
土地を購入するために物件情報を見ていると、用途地域という単語が出てくるかと思います。
用途地域とは、都市計画法に基づいて、市街地における土地利用の大枠を定める地域区分のことです。
そのなかの1つに「第一種低層住居専用地域」がありますが、用途地域の中でもっとも制限が厳しいエリアです。
そこで今回は、不動産の購入を検討されている方に向けて、第一種低層住居専用地域の土地を購入するメリットや注意点を解説します。
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土地購入前に知っておきたい！第一種低層住居専用地域とは
不動産は地域によって、建築できる建物の大きさや高さ、用途などに制限が設けられています。
制限がある理由は、住宅街に大きな工場やビル、遊戯施設などの建設が可能となってしまうためです。
そのエリアにそぐわない建物が建つと、景観が悪くなったり人々が生活しにくくなったりする恐れがあります。
このような事態を回避するために、エリアごとで建てられる建物や用途に制限が設けられているのです。
このエリア分けのことを「用途地域」といい、「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に大別されます。
第一種低層住居専用地域とは
第一種低層住居専用地域は「住居系」に分類され、低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。
用途地域のなかでもっとも制限が厳しく、限られた場所にのみ存在します。
具体例としては、品川区・目黒区の東五反田5丁目、東五反田3丁目、北品川5丁目などの地域が該当します。
住みやすさを重視している地域のため、安全面に配慮が必要な施設や騒音の発生が予想される商業施設を建設することはできません。
建物の高さにも厳しい制限があり、開放的で明るい街並みが広がるため、非常に人気の高いエリアと言えるでしょう。
用途地域の確認方法
自分が今見ている土地がどの用途地域に該当するのかわからない場合は、以下の方法で確認することが可能です。
●不動産会社に問い合わせる
●役所が提供しているサービスで確認する
不動産情報サイトで物件情報を閲覧している場合、その物件を取り扱う不動産会社に問い合わせてみましょう。
また、その土地が所在する市町村役場で確認することも可能です。
もっとも手軽な方法は、インターネットで「〇〇（土地名） 用途地域」と検索し、役所が公表している情報を確認することです。
自治体がインターネットで情報公開をおこなっていない場合は、直接窓口で確認するようにしましょう。
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第一種低層住居専用地域の土地を購入したい！建築できる建物とは
第一種低層住居専用地域で建設が許可されているのは、住居や小規模な店舗、事務所兼住宅などの建物です。
ただし上記の建物であれば必ず建設できるわけではなく、建物の高さや容積率、建ぺい率の制限を満たす場合に限ります。
ここからは、第一種低層住居専用地域における制限と建設で霧建の種類を解説します。
第一種低層住居専用地域における制限
第一種低層住居専用地域にはさまざまな制限が定められていますが、もっとも注目すべきは以下の3つです。
●建ぺい率：30〜60%のいずれか
●容積率：50%・60%・80%・100%・150%・200%のいずれか（別途前面道路の幅に基づく制限あり）
●絶対高さ制限：10mもしくは12m
建ぺい率とは、土地の面積に対する建物の面積の割合を指します。
建物を上から見た際に「建物が土地の何％を占めているか」と考えると理解しやすいでしょう。
第一種低層住居専用地域の建ぺい率は、エリアによって30〜60％と定められています。
建ぺい率が50〜80％の用途地域もあるため、第一種低層住居専用地域はほかのエリアよりも厳しいことがわかります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合であり、建物の階数が多いほど容積率が高くなるでしょう。
絶対高さ制限とは、建物の高さに関する制限のことであり、住環境を保護するために設けられています。
容積率に関係なく、この制限を超える高さにはできません。
第一種低層住居専用地域で建てられる建物とは
第一種低層住居専用地域で建てられる建物は、おもに以下のとおりです。
●小規模店舗や事務所をかねた住宅
●幼稚園・小学校・中学校・高等学校
●一戸建て・マンション
●保育所・公衆浴場・診療所・児童厚生施設（面積600㎡以下のみ可）
●神社・寺院・教会
上記のほか、老人ホームや身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、交番、公衆浴場の建設が認められています。
基本的には、スーパーマーケットやショッピングセンター、コンビニエンスストア、飲食店、病院なども建設することはできません。
住宅であっても3階建ては建築しにくい
第一種低層住居専用地域は、主に住宅の建設がおこなわれるエリアですが、住宅ならば何でも建てられるわけではありません。
住宅には絶対高さ制限や建ぺい率などの規制があり、10mを超えることが多い3階建ての住宅は建築が難しいと言えるでしょう。
どうしても3階建ての住宅を建てたい場合は、天井を低くする、勾配屋根を避けるなどの工夫が必要です。
また、絶対高さ制限を満たしていても、日影規制などの制限を受けることがあるため、3階建ての住宅は現実的ではない場合があります。
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第一種低層住居専用地域の土地を購入するメリットとデメリットとは？
ほかの用途地域に比べて制限の多い第一種低層住居専用地域ですが、この地域ならではのメリットもあります。
住宅購入を検討している場合、建てられる建物の条件だけでなく、住みやすさや利便性なども確認することが大切です。
最後に、第一種低層住居専用地域の土地を購入するメリットとデメリットを解説します。
第一種低層住居専用地域の土地を購入するメリット
住環境が優れている点は、第一種低層住居専用地域に住む大きなメリットと言えるでしょう。
第一種低層住居専用地域は、快適な住環境が保護された、いわゆる「高級住宅地」と呼ばれるエリアです。
高層の建物がないため、景色が遮られたり、日当たりが悪くなったりする心配もありません。
深夜営業の商業施設や繁華街もなく、騒音被害に悩まされることもないでしょう。
第一種低層住居専用地域で定められた制限は簡単に変更されることはありません。
そのため、住環境の良さを求めて移住したあとも急に環境が変わる心配がなく、安心して生活することができます。
第一種低層住居専用地域の土地を購入するデメリット
第一種低層住居専用地域のデメリットは、買い物や病院へのアクセスが不便になることです。
第一種低層住居専用地域は、他の用途地域に比べて制限が厳しく、コンビニエンスストアやドラッグストアも建設できません。
病院も診療所規模の施設しか建てられないため、ちょっとした買い物や体調不良時には不便を感じることがあります。
一定の基準を満たせばコンビニエンスストアの建設は認められていますが、それだけでは日々の買い物に十分とは言えません。
必要な施設がどこにあるかをしっかり確認し、自分の譲れないポイントと照らし合わせて購入を判断することが重要です。
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まとめ
第一種低層住居専用地域とは、低層住宅の良好な住環境を保護するために定められた地域です。
用途地域のなかではもっとも厳しい制限が定められており、基本的にはスーパーマーケットや病院なども建設できません。
静かで落ち着いた環境を好む方におすすめの地域ですが、デメリットもしっかり把握した上で土地購入を検討しましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
