使用していない土地を所有している方のなかには、土地活用に興味はあるものの、どのようにすれば利益を生み出せるかが分からない、という方もいらっしゃるでしょう。
土地活用方法にはさまざまな種類があり、家賃収入を得ながら自宅としても利用できる賃貸併用住宅も選択肢のひとつです。
そこで今回は、土地活用のひとつである賃貸併用住宅とはなにか、メリット・デメリットをご紹介します。
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そもそも賃貸併用住宅とはなにか、どのような土地活用方法なのでしょうか。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、ひとつの建物のなかに土地の所有者自らが居住するエリアと、賃貸物件として貸し出すエリアの両方がある住宅のことです。
賃貸併用住宅の形にもさまざまな種類があり、どの区分まで賃貸物件とするかは、土地と建物の所有者が自由に決めることができます。
たとえば1、2階部分を賃貸物件として貸し出し、3階部分は所有者の自宅として利用するパターンなどです。
このように、賃貸併用住宅はひとつの建物に居住エリアと賃貸エリアがある特徴をもちます。
土地活用における賃貸併用住宅
自宅の建て替え、または所有する土地に新たに自宅を建てる際の土地活用方法のひとつとして、賃貸併用住宅があります。
自らの居住スペースも確保しつつ、賃貸物件として貸し出すエリアの家賃収入も得ることができます。
さらに、賃貸併用住宅の半分以上を自宅として利用していれば、建築にあたり住宅ローンを組むことも可能です。
毎月安定した家賃収入を受け取ることができ、その収入を住宅ローンの支払いに充てられるため、一戸建てでありながら、アパート経営のいいとこどりが叶えられる土地活用といえるでしょう。
また、所有者自身の住む場所が別にある場合は自宅エリアも貸し出したり、自宅エリアに自ら居住して賃貸エリアには両親に住んでもらい二世帯住宅として利用したりと、活用方法は多岐にわたります。
賃貸併用住宅にはさまざまな活用方法があることや安定的な収入が見込めることから、今注目されている土地活用方法のひとつです。
賃貸併用住宅で土地活用をおこなう4つのメリット
今注目されている土地活用方法である賃貸併用住宅には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
メリット①家賃収入で住宅ローンを返済できる
先ほども少し触れたように、賃貸併用住宅は家賃収入で住宅ローンを返済できる点が大きなメリットとして挙げられます。
通常、アパートやマンションを建築するときはアパートローンを利用することになりますが、事業目的が前提であるアパートローンは審査が厳しく、かつ金利も高い傾向にあります。
しかし、賃貸併用住宅は建物の半分以上が自宅エリアである条件を満たすことで自宅目的としての建築として認められ、住宅ローンの利用が可能になるのです。
物件を建てる際の費用はかかるものの、家賃収入で住宅ローンが返済できるため、毎月の返済負担を軽減することができます。
土地活用として自宅とは別に賃貸物件を経営する方法もありますが、自宅にローンが残っている場合はローンを2重に支払うことになってしまいます。
賃貸併用住宅のように自宅と賃貸物件を合わせた物件を建築するほうが安く済むことは明らかです。
メリット②相続税や固定資産税の節税効果につながる
土地活用として賃貸併用物件を建てると、相続税や固定資産税の節税効果も期待できます。
通常、土地や住宅を相続するときは、それぞれの評価額に対して税金が課せられます。
しかし、賃貸物件に対しては一定の割合の減額が適用されるため、賃貸併用物件の場合でも賃貸エリア分は相続税の負担が軽減されるのです。
さらに、土地をそのまま所有している場合と比べて、固定資産税の軽減措置が適用できる点もメリットになります。
建物が建っている土地の場合は、固定資産税の対象となる金額が土地の200㎡までは6分の1、200㎡を越えた分は3分の1となる節税効果があります。
メリット③将来的な生活様式の変化に対応できる
賃貸併用住宅は長期的に続けることができるため、10年後、20年後など将来的に家族構成や生活様式が大きく変化した場合も対応しやすい土地活用方法です。
たとえば、所有者の子どもが結婚して生活スペースを探し始めたり、両親に介護が必要になったタイミングで賃貸併用住宅から二世帯住宅へと変更できます。
土地活用として賃貸併用住宅を開始する際には、将来を見据えたライフプランを計画しておくと良いでしょう。
メリット④面積が狭くても土地活用できる
土地活用として賃貸併用住宅をはじめるには、広い土地が必要だと思い込む方が多くいらっしゃいますが、狭い面積であっても賃貸併用住宅は建築できます。
30坪程度の面積があれば、賃貸併用住宅を建築することは十分可能です。
老人ホームや立派なマンションを建築するわけではないため、周辺環境や需要にさえ適していれば狭い土地でも活用できる点は賃貸併用住宅のメリットといえるでしょう。
賃貸併用住宅で土地活用をおこなう3つのデメリット
土地活用として賃貸併用住宅を始めるとたくさんのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。
賃貸併用住宅を土地活用の手段として検討している方は、デメリットも把握したうえで判断することが重要です。
デメリット①入居者とのトラブルリスクがある
自宅エリアと賃貸エリアが同じ建物内にある賃貸併用住宅では、入居者とのトラブルが起こりやすい点がデメリットとして挙げられます。
所有者が住んでいる場所と借主の距離が近いためトラブルの原因も多くなり、直接苦情を伝えに来るケースもあるでしょう。
所有者であるからには入居者からの要望やクレームには対応しなければならないことが多く、不動産会社を介した賃貸借契約だったとしても、同建物に住んでいることから顔を会わせる機会は避けられません。
入居者とのトラブルや入居者と近隣住民間でのトラブルなどの対応が不安な方は、管理会社に委託することをおすすめします。
デメリット②収益性が高くない・空室リスクがある
賃貸併用住宅のデメリットは、アパートやマンション経営と比べると収益性が大きく落ちてしまう点です。
自宅エリアは収益を生まないため、建物全体を賃貸物件として活用するケースに比べると毎月の収入は少なくなります。
また、賃貸併用住宅に限らず、賃貸物件を経営する際に必ずついてくるリスクが空室の発生です。
住環境が悪かったり入居者のニーズを満たしていない場合など、なかなか入居者が見つからずに家賃収入を得られなくなってしまいます。
賃貸併用住宅による土地活用をおこなうときは、入居者視点での魅力を考えて建築するようにしましょう。
デメリット③賃貸併用住宅は売却しにくい
賃貸併用住宅は自宅でもなく大きな利益が見込める投資用物件でもないことから、ターゲットが一般向けとはいえず、売却時になかなか買い手が見つかりにくい物件といえます。
なかには賃貸併用住宅を求める方もいますが、住居だけや賃貸物件だけを求める方のほうが多いのが現状です。
長期的に賃貸併用住宅の経営を考えている方は問題ありませんが、最終的に物件を手放すことを考えているのであれば、この点はよく理解しておきましょう。
まとめ
賃貸併用住宅とは、自宅として利用しながら家賃収入を得て、その収入を住宅ローンの返済に充てることができる土地活用方法です。
節税効果や将来のライフスタイルの変化にも対応できるなどのメリットがある一方で、入居者とのトラブルや空室リスクがあります。
使用していない土地を所有している方は、土地活用における賃貸併用住宅のメリットやデメリットをふまえて検討すると良いでしょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
