【2023年版】トランクルームの経営は土地活用に有効！メリット・デメリットをご紹介

▼ 土地活用に有効なトランクルーム経営とは？
▼ 土地活用におけるトランクルーム経営のメリット・デメリットとは？
▼ 土地活用におけるトランクルーム経営でよくある失敗例と対策とは？
▼ まとめ

土地活用に有効なトランクルーム経営とは？メリット・デメリットをご紹介

土地を所有している方のなかには、土地の活用方法がわからない方や使っていないという方も少なくないのではないでしょうか。
土地活用の方法にはさまざまな種類がありますが、その一つに「トランクルーム経営」があります。
今回は、土地活用の方法の一つであるトランクルーム経営とはなにかとメリット・デメリットをご紹介します。
トランクルーム経営でよくある失敗例とその対策についてもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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土地活用に有効なトランクルーム経営とは？

土地活用として用いられるトランクルーム経営とはなに？

トランクルーム経営とは、いわゆる貸し倉庫、貸しスペースのことを指します。
土地に、さまざまな大きさのコンテナハウスを建築して、その中の空間を貸し出すことによって家賃収入を得る事業です。
「トランクルーム経営」という言葉に耳馴染みがない方も多いかもしれませんが、近年市場規模が急速に拡大している注目の土地活用方法なのです。
トランクルーム経営といっても、型式や経営方式によって種類は異なりそれぞれ特徴や適正があります。
事前にしっかりと知識をつけて、自分に適したトランクルーム経営を見つけましょう。

トランクルーム経営にある2種類の型式

トランクルームにある2種類の型式と、その違いについてご紹介します。

①コンテナ型（屋外型）
コンテナ型とは、土地にコンテナを並べたものやコンテナハウスを建築するタイプのものです。
広い土地が多い地方や郊外に見られる型式で、外にそのまま設置することから温度差が天候に左右されやすいという特徴があります。
そのため工具類など、耐久性があるものの収納に適しているといえます。
コンテナ型の場合、土地を所有している方はコンテナの設置に関する費用のみ準備すれば良いため、比較的初期費用は抑えやすいでしょう。

②ルーム・倉庫型（屋内型）
土地に直接コンテナを設置する屋外型とは違い、ルーム型は建物内の部屋を倉庫として貸し出すタイプです。
使用していない土地に物件を建ててからトランクルーム経営する方法や、空き部屋などを有効活用する方法があります。
屋内で保管することによって温度・湿度の管理がしやすく、さまざまな収納ニーズに適応する点が特徴です。

トランクルーム経営はさらに3種類の経営方式に分類される

トランクルーム経営は、型式が屋内・屋外の2つに分かれますが、さらに経営方式も3種類に分かれます。
一つひとつ分かりやすく解説していきます。

①事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、所有する土地をトランクルーム経営業者に貸し出す方法です。
期間や土地の範囲を定めて、業者と契約することで地代収入を得られます。
土地の所有者の費用・手間の負担はほとんどなく、トランクルームの設置やメンテナンスはすべてトランクルーム経営業者の負担になります。
トランクルーム経営の家賃収入はありませんが「なるべく気軽に土地活用したい」という方に向いています。

②リースバック方式
所有者が土地にトランクルームの設置・建築をしてからトランクルーム経営業者に貸し出す方法がリースバック方式です。
土地を貸し出す事業用定期借地方式と違い、土地とトランクルームをあわせて貸し出すことで安定した家賃収入を得る経営方法です。
土地やトランクルームの名義は所有者、経営主体はトランクルーム経営業者という仕組みになっています。
「経営することに負担を感じる」「土地活用によって固定収入を得たい」という方が向いているといえるでしょう。

③業務委託方式
業務委託方式とは、トランクルーム経営に必要な準備や主な経営業務の所有者でおこない、一部の業務を事業者に委託する方法です。
家賃の集金や手間がかかる清掃など、経営に最低限必要な業務のみを委託するため事業者に支払う手数料を抑えることができます。
空室の場合に収入が安定しないなどの経営におけるリスクは発生しますが「自分でトランクルーム経営をしたい」「土地活用でできるだけ多くの収入を狙いたい」という方におすすめです。

土地活用におけるトランクルーム経営のメリット・デメリットとは？

土地活用におけるトランクルーム経営のメリットとデメリットは？

土地活用として大きく注目されているトランクルーム経営ですが、メリットとデメリットにはなにがあるのでしょうか。
メリット・デメリットを把握し、自分や所有する土地に適しているかどうかを見極めましょう。

土地活用にトランクルーム経営を採用するメリット

●立地や土地面積に制限がなく始められる
●初期費用がマンション経営などと比較すると安価である
●修繕費の負担が少ない
●管理の手間・利用者トラブルが少ない

トランクルーム経営におけるメリットはさまざまですが、費用負担が少なく立地などを選ばないため土地活用が始めやすいことが魅力です。
マンション経営などに比べると、メンテナンスなどの修繕費や管理の手間、利用者トラブルも少なく、経営や管理の知識やスキルが少ない方でも低リスクで始めることができます。
このようなメリットから、トランクルーム経営は土地活用に関する初心者であっても向いているといえるでしょう。

土地活用にトランクルーム経営を採用するデメリット

メリットが大きく目立つトランクルーム経営ですが、デメリットも存在します。
たとえば「土地活用によって大きな収入を得たい！」と意気込んでいる方にとってはトランクルーム経営の収入は物足りない可能性があります。
なぜなら、マンション・アパート収入と比較すると、得られる収入の上限がある程度決まっているからです。
高層の賃貸マンションを建てると、部屋数も増えるためその分家賃収入も大きくなります。
トランクルームが満室だったとしても、マンションの満室と比較するとどうしても収入が少なくなってしまうでしょう。
また、トランクルーム経営のデメリットとして節税効果の低さが挙げられます。
小規模宅地等の特例の適用がないことや、相続税の節税効果が賃貸マンション経営・アパート経営ほど大きくないことから、税制優遇があまり受けられない土地活用方法であると知っておきましょう。

土地活用におけるトランクルーム経営でよくある失敗例と対策とは？

土地活用のトランクルーム経営でよくある失敗例と対策を紹介

初めての土地活用でトランクルーム経営を採用したことで成功する方がいる一方、失敗する方もいます。
よくある例とその対策を事前に把握し、失敗回避に努めましょう。

失敗例①固定資産税が増額した

土地活用でトランクルーム経営を始めたことで固定資産税が上がってしまったという失敗例です。
なぜ固定資産税が増額したかというと、土地活用前までは「住宅用地の軽減措置」が適用されており、土地の固定資産税が安くなっていたからです。
土地に住宅が建築されていることで適用される軽減措置であるため、住宅を解体してトランクルーム経営を始めることで固定資産税が上がってしまいます。
さらにトランクルーム自体にも固定資産税が生じるため、予想外の増税に多くの方が驚くことになるのです。
トランクルーム経営を開始する前に税金の仕組みを知り、資産計画をしっかりたてて無理のない負担かどうかを確認するようにしましょう。

失敗例②集客ができない・賃料が少ない

思いのほかトランクルーム利用者が集まらず、経営が失敗したというケースも多いです。
注目の土地活用方法とはいえまだまだ認知度が低いため、集客方法を間違えるとなかなか利用者が現れない場合もよくあるようです。
対策としては、立地を見極めて広告方法を考える、経営方式を見極める方法があります。
どちらの場合でも、トランクルーム経営を開始する前に正しい知識をつけてから慎重に準備していくことが重要です。
また、賃料設定を間違えてしまうことで利益が得られないということにならないように、空室リスクも考慮して価格を定めていくようにしましょう。