土地活用に一戸建賃貸経営はおすすめ？メリットや注意点をご紹介

▼ 土地活用としての一戸建賃貸経営とは？
▼ 土地活用で一戸建賃貸経営をするメリット・デメリット
▼ 土地活用で一戸建賃貸経営をするのに向いている土地は？
▼ まとめ

土地活用にはさまざまな方法がありますが、近年注目を集めつつあるのが一戸建賃貸経営です。
一戸建賃貸経営はアパートやマンションとは異なる需要が期待できますが、メリットだけでなくデメリットも存在します。
この記事では、一戸建賃貸経営とは何かという概要をはじめ、メリットやデメリット、向いている土地の条件をご紹介します。

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土地活用としての一戸建賃貸経営とは？

まずは、一戸建賃貸経営とは何かという概要や、アパート・マンション経営との違いをご紹介します。

一戸建賃貸経営とは

一戸建賃貸経営とは、一戸建てを賃貸物件として活用し、入居者から家賃を受け取ることで収入を得る土地活用方法です。
一戸建賃貸経営を新たに始める場合、その始め方は以下の3パターンがあります。

●すでに所有している一戸建てを賃貸する
●すでに所有している土地に一戸建てを建築して賃貸する
●中古の一戸建てを購入して賃貸する

一戸建て賃貸経営では、どのパターンでも収益を上げられるのが魅力です。

アパート・マンション経営との違い

一戸建賃貸経営とアパート・マンション経営は、入居者からの家賃収入が収益源であるという点は同じです。
しかし、集合住宅であるアパート・マンションと比較すると、一戸建ては建築費が抑えやすいという違いがあります。
もともと土地や一戸建てを持っている方であれば、初期費用もそこまでかかりません。
また、アパート・マンションでは広い土地が必要なのに対し、一戸建てはそれほど広い土地が必要ないという点でも異なります。
以上の点から、一戸建賃貸経営はアパート・マンション経営よりも初期費用がかからず、狭い土地でもできる土地活用方法だといえるでしょう。
さらに、アパート・マンション経営と一戸建賃貸経営では、入居者の人数も異なります。
アパート・マンション経営は、各住戸に1人または1家族が入居するため、より多くの入居者に対応する必要があります。
一方、一戸建賃貸経営では1つの物件に1家族が入居することが一般的なので、対応しなければならない入居者の数はアパート・マンション経営より少なくなります。
また、一戸建賃貸経営はファミリーをターゲットにすることが多いため、アパート・マンション経営に比べ長期的な入居が期待できるのも特徴だといえます。

土地活用で一戸建賃貸経営をするメリット・デメリット

一戸建賃貸経営にはさまざまなメリットがある一方、デメリットも存在します。
土地活用を始めてから後悔しないよう、メリットとデメリットの両方を把握しておきましょう。

一戸建賃貸経営のメリット

一戸建賃貸経営による土地活用には、以下のようなメリットがあります。

●土地の広さや立地に左右されにくい
●メンテナンスがしやすい
●低コスト

一戸建賃貸経営は、比較的狭い土地や変形地で経営できるだけでなく、立地に左右されにくいのがメリットです。
賃貸物件は通常駅から近い立地が好まれますが、ファミリー層が主なターゲットの一戸建ては、駐車場が付いていれば駅から遠くても入居者が見つかる可能性が上がります。
また、一戸建賃貸経営は、アパート・マンション経営と比べてメンテナンスの手間がかからないのもメリットです。
集合住宅より入居者の数が少ないことや、共用部分の清掃や機器の取り換えなどの管理が不要であることが理由として挙げられます。
さらに、一戸建賃貸経営は投資額が少なく、節税効果が期待できるなど、コストの面でも優れているのがメリットです。
一般的な木造住宅の一戸建ては、集合住宅より建設にかかるコストが少なくて済むうえに、減価償却費を多く計上できます。
減価償却費は税務上損金として計上されるものの、実際に現金で支払うわけではないため、計上する金額が多いほうが、キャッシュフローが安定します。
くわえて、一戸建賃貸経営のメインターゲットであるファミリー層は入居期間が長い傾向にあるため、入居募集に関するコストも節約できるのがメリットだといえるでしょう。

一戸建賃貸経営のデメリット

一方で、一戸建賃貸経営には以下のようなデメリットもあります。

●空室・家賃滞納のリスクが大きい
●リフォームに費用がかかる
●投資効率が悪い

一戸建賃貸経営は1住戸1家族が基本のため、空室や家賃滞納のリスクが集合住宅より大きくなってしまうのがデメリットです。
これらのリスクを分散させるには、複数の物件で一戸建賃貸経営をおこなったり、入居者からの解約予告期限を長めに設定して次の入居者を効率的に探すと良いでしょう。
また、一戸建賃貸経営では入居期間が長い傾向にあるため、空室が出た際に細かな修繕や大規模なリフォームをすることが多く、リフォーム費用がかかってしまうことがあります。
入居期間が長いメリットの裏返しともいえますが、一度に高額なリフォーム費用がかかる点に注意が必要です。
さらに、集合住宅と比較すると、面積当たりの収益性や投資効率が劣ってしまうのもデメリットです。
アパート・マンション経営と比較して金利上昇時のリスクも高いため、固定金利のローンを選ぶなどの対策も必要でしょう。

土地活用で一戸建賃貸経営をするのに向いている土地は？

一戸建賃貸経営で失敗しないためには、その土地が一戸建賃貸経営に向いているかどうかを見極めることが重要です。
以下の条件に当てはまる土地であれば、一戸建賃貸経営を土地活用の選択肢の1つに選んでも良いでしょう。

狭い土地

一戸建賃貸経営は、一戸建てが建築できる面積さえ確保できれば可能なため、狭い土地に向いています。
30坪以上あれば建築できるほか、狭小住宅でも需要があるエリアであれば15坪程度でも可能です。
アパートなどの集合住宅を建てるには狭すぎる土地でも、一戸建賃貸経営であれば有効活用できる可能性が高まるでしょう。
また、自宅の敷地の一部を分割して一戸建賃貸経営をするなど、土地の一部を使って土地活用をおこなうこともできます。

形状が悪い土地

形状が悪くほかの建物を建てるのが難しい土地でも、一戸建賃貸経営であれば可能です。
三角形などアパートが建てにくい土地でも一戸建てなら建てられるため、形状が悪い土地は一戸建賃貸経営に向いているといえます。
また、一戸建てはアパートよりも間取りの自由が利くので、方位が悪くても間取りで解消可能です。
たとえば、北向きの土地の場合、北側を玄関にして南側にリビングを配置することもできます。

ファミリー層の需要が高いエリアの土地

一戸建賃貸経営のメインターゲットはファミリー層なので、ファミリー層に需要があるエリアが向いています。
たとえば、小学校の近辺はファミリー層の需要が高いため、入居者が見つかる可能性も高くなるといえます。
常に入居者が見つかりやすいため、長期間空室が発生するリスクを下げられるでしょう。

アパートの供給が過剰なエリアの土地

周辺にアパート供給が多いエリアは、一戸建賃貸経営に向いています。
アパート供給が過剰なエリアに一戸建賃貸物件があると、一戸建賃貸物件を探している方の目に留まりやすくなります。
周囲にアパートが多くアパート経営にリスクを感じる場合は、一戸建賃貸経営のほうが安定した収益を上げられる可能性があるでしょう。