住宅ローンを組む際、「自分はいくらまで借りられるのか」が気になる方も多いではないでしょうか。
借入可能額は金融機関の審査によって決まり、提示されます。
この記事では、借入可能額の決定基準や増額の方法、さらに注意すべきポイントについて分かりやすく説明します。
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住宅ローンの借入可能額を決める基準とは？
住宅ローンの審査では、希望する借入額を申告しますが、実際の借入額は審査で決まります。
そのため、希望額を借りられるかは審査を受けてみないと分かりません。
しかし、事前に借入可能額の目安を知っておくことで、無理のない資金計画を立てることができます。
住宅ローンの借入可能額は複数の要素に左右されますが、年収、返済負担率、完済年齢、そして担保価値の4つが大きなポイントです。
まずは、借入可能額に影響を与える主要な基準について説明します。
基準①年収と職業の安定性
借入可能額は、年収とその安定性に大きく関係します。
金融機関は、勤務先や収入額を基に、安定した返済能力があるかどうかを判断します。
公務員や大企業の社員、勤続年数が長い方は高評価を受けやすい一方で、自営業者や非正規雇用者は安定性が低いと見なされがちです。
また、2022年度住宅金融支援機構の「フラット35」の調査によれば、土地付き注文住宅を購入する場合の平均資金は年収の約7.7倍、建売住宅では6.9倍、マンションでは7.2倍です。
たとえば年収500万円の場合、3,850万円前後が目安となります。
このようなデータを参考にし、ご自身の年収に見合った物件の価格帯を検討しましょう。
基準②返済負担率
返済負担率とは、年収に対する住宅ローン返済額の割合です。
一般的には返済負担率を20～40％以内にすることが求められますが、無理のない返済をするためには25％以内が理想とされています。
たとえば、年収300万円の場合、返済負担率25％であれば年間返済額は75万円、月々の返済額は62,500円です。
ただし、生活費や貯蓄も考慮し、余裕を持った返済計画を立てましょう。
基準③完済年齢
住宅ローンは長期間にわたって返済するため、完済年齢の設定が重要です。
多くの金融機関では完済年齢を80歳までとしていますが、高齢になるまで返済を続けるのは現実的に厳しいことが多いでしょう。
定年退職前、またはできるだけ早く大半の返済を終えるよう計画することが望ましいです。
基準④物件の担保価値
住宅ローンの審査では、購入する物件の担保価値も重要です。
金融機関は、物件を担保にすることで返済が滞った場合のリスクを軽減します。
そのため、物件の評価額が低いと、借入可能額が減少する場合があります。
とくに、耐震基準を満たさない物件などは、評価が低く見積もられる可能性があるでしょう。
こうした物件を購入する際は、事前に当社や金融機関に相談し、適切な資金計画を立てましょう。
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住宅ローンの借入上限額を増やす方法
住宅ローン審査で希望する借入可能額に届かないケースは少なくありません。
「あと少し増額できれば…」と思うこともあるでしょう。
希望する住宅ローンの借入可能額に届かない場合でも、収入合算、借入期間の延長、ボーナス払いの設定といった方法で借入上限額を増やすことが可能です。
ただし、それぞれの手法には金融機関ごとの条件やリスクが伴いますので、事前に十分な情報収集をおこない、ご自身に合った方法を選びましょう。
続いて、借入上限額を増やすための具体的な方法を説明します。
借入上限額を増やす方法①収入合算
収入合算とは、借入者本人の収入に加え、配偶者や同居予定の家族の収入を合算して借入上限額を増やす方法です。
年収が多いほど借入可能額が増えるため、配偶者や親、子どもなどの収入を組み合わせることで、より高い金額の融資を受けることが可能になります。
●配偶者や同居予定の親、子などが一般的な対象
●婚約者や兄弟も対象とする金融機関もあり（同居が条件の場合あり）
安定した収入があることが求められ、多くの場合、正社員の収入が優先されますが、一部の金融機関では派遣社員やパート収入も合算対象とされることがあります。
また、収入合算の上限は金融機関によって異なり、「本人の収入の半分まで」や「合算者の収入全額」など制限があるため、事前に確認しましょう。
借入上限額を増やす方法②借入期間を延ばす
借入期間を長く設定することも借入上限額を増やす有効な手段です。
返済期間を長くすることで、毎月の返済額が減り、年収に対する返済負担率（返済比率）が下がります。
これにより、金融機関からの評価が向上し、融資可能額が増える可能性が高まります。
たとえば、「30年ローンを35年ローンに延ばす」といった調整をおこなうことで、希望する借入可能額に近づけられることがあるでしょう。
ただし、返済期間を延ばすと総利息額が増えるため、注意が必要です。
借入上限額を増やす方法③ボーナス払いの活用
住宅ローンの返済に「ボーナス払い」を設定することで、借入上限額を増やす方法があります。
年に2回、ボーナス月に返済額を多くすることで、通常の月々の返済額を抑え、返済比率を低くする効果があります。
これにより、金融機関からの融資可能額が増えることが期待できるでしょう。
たとえば、ボーナス払いを年間10万円（1回5万円×2回）設定するだけで、融資可能額が200〜300万円増えるケースもあります。
ただし、ボーナス払いはボーナスが支給される安定した職場で働いていることが前提です。
万が一、ボーナスが減少した場合のリスクも考慮し、計画的に利用することが重要です。
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住宅ローンを借りるうえでの注意点
住宅ローンは家の購入資金を借り入れるためのものですが、生活を続ける中で他にもさまざまな出費が発生します。
年収や現時点の状況だけで無理な借入額を設定するのはリスクがあります。
固定資産税や修繕費、家族に関わる将来の支出を踏まえ、**余裕を持った返済計画**を立てることが重要です。
最後に、住宅ローンの融資可能額以外にも注意しておくべき出費について説明します。
注意点①固定資産税の負担
固定資産税とは、土地や建物を所有することで発生する税金で、自治体が決定する「固定資産税評価額」を基準に算出されます。
土地の評価額は一定ではなく、将来の経済状況などで変動する可能性があるため、評価が上がれば税額も増える点に注意が必要です。
毎年の負担額を把握し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
注意点②家の維持費や修繕費
長年住むうちに、どんな住宅でも劣化が進み、メンテナンス費用が必要になります。
具体的には以下のような費用が考えられます。
●外壁や屋根の塗り替え・張り替え（10〜15年ごとが目安）
●水道・電気などのインフラ設備の修繕
●災害による修理費（火災や台風の被害など）
新築住宅であっても時間が経つにつれてこれらの出費が発生するため、将来のメンテナンス費用も計画に含めることが大切です。
注意点③家族や生活に関する将来的な出費
住宅ローン以外にも、家族のライフイベントに伴う大きな支出が発生する可能性があります。
具体的には以下のような費用が想定されるでしょう。
●子どもの進学費用（大学や専門学校などの学費）
●親の介護費用（老人ホームや自宅介護の費用）
●自動車のローンや維持費（車の購入、保険、税金など）
これらの出費は住宅ローンの返済と重なることが多いため、事前に想定しておく必要があります。
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まとめ
住宅ローンの借入可能額は、年収、返済負担率、完済年齢、担保価値の4つが重要な基準です。
希望する借入額に届かない場合、収入合算や借入期間の延長、ボーナス払いを活用することで増額できる可能性があります。
さらに、固定資産税や修繕費、家族の進学や介護費など将来的な出費も考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
