住宅ローンの本審査承認後に落ちる場合とは？ペナルティや注意点を解説

▼ 住宅ローンの本審査承認後に落ちるのはどんな場合？
▼ 住宅ローンの本審査承認後に落ちるとペナルティはある？
▼ 住宅ローン本審査承認後から融資実行までの期間が長い場合の注意点
▼ まとめ

初めて不動産を購入するときは、住宅ローンの審査に通るかどうかが心配ですよね。
そこで本記事では、どんな場合に住宅ローンの本審査承認後に落ちるのかや落ちた場合のペナルティ、注意点について解説します。
住宅ローンの申し込みを検討している方は、ぜひ参考になさってください。

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住宅ローンの本審査承認後に落ちるのはどんな場合？

夢のマイホームを実現するために住宅ローンの利用を検討する方は、本審査承認後も注意が必要です。
融資を受ける最終段階で、予期せぬトラブルが発生し、融資が受けられなくなることがあるからです。
融資が受けられるかどうかは、審査時に提出した条件が変わらないことが大前提となります。
しかし、審査通過後に状況が変わってしまうと、銀行が再審査をおこなうか、最悪の場合融資を受けられなくなることもあります。
では、具体的にどんな場合に審査に落ちるのでしょうか。
主な理由は、以下のとおりです。

●収入減少：転職や離職により収入が減少したり、収入を合算している家族の収入が減少したりした場合
●新たな借り入れ：自動車ローンや教育ローン、クレジットカードの新規利用や増額があった場合
●信用情報の変化：支払いの延滞などがあった場合
●健康状態の悪化：団体信用生命保険への加入が困難になる場合

これらの状況は、返済能力に直接影響を及ぼします。
とくに収入の減少や新たな借り入れは、銀行が設定する「返済負担率」の上限を超える可能性があり、融資の可否に大きく関わってきます。
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。
通常、返済負担率は30～40％の範囲内に収める必要があります。
収入が減少したり、他のローンの返済が増えたりすると、この割合を超えてしまい、融資の受けられない状況になることがあります。
そのため、住宅ローンの融資を受けるためには、審査通過後もご自身の経済状況を慎重に管理することが重要です。
また、稀なケースで「破産や死亡」のような事態も融資の取り消しにつながることがあります。
さらに、職場の倒産や連帯保証人の死亡も取り消しの対象になります。
これらの点に注意し、住宅ローンの融資をスムーズに受けられるようにしましょう。

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住宅ローンの本審査承認後に落ちるとペナルティはある？

住宅ローンの融資取り消しという残念な状況に直面した場合、多くの方がマイホームの購入計画を断念せざるを得なくなります。
このような状況でもっとも気になるのは、住宅の購入契約をキャンセルする際に生じるペナルティ（違約金）の問題です。
ローン融資が取り消しになった場合でも、いくつかの方法を通じて違約金の負担を回避することが可能です。

ローン特約の利用

ローン特約は、住宅ローンの融資が受けられなかった際に、購入契約を無条件で解除できるようにするための条項になります。
この特約が契約書に含まれている場合、融資が受けられないことが明らかになった時点で、契約を解除でき、違約金を支払う必要がありません。
ただし、この特約には通常、有効期限が設けられており、契約から約一週間と短いケースもあるため注意が必要です。
そのため、契約を結ぶ際には、ローン特約の適用期限を確認し、その期間内に融資の確定を目指す必要があります。
また、ローン特約が契約書に含まれていても、すべての状況で自動的に適用されるわけではありません。
特約の適用には「買主の誠実性」が必要です。
これは、買主が融資を受けられるように必要な努力をしたかどうかという点が評価されることを意味します。
たとえば、1つの銀行から融資を断られた場合でも、ほかの金融機関からの融資可能性を探る努力をしていなければ、ローン特約を利用して契約を解除することが難しくなる可能性があります。
また、転職や新たな借り入れなど、買主の行動によって融資が受けられなくなった場合、ローン特約の適用が拒否されることもあるため、ご注意ください。

手付金の放棄

ローン特約が利用できない場合でも、契約時に支払った手付金を放棄すると、違約金なしで契約を解除することができる場合があります。
手付金には「証約手付」「違約手付」「解約手付」の3種類があります。
とくに指定がない場合は「解約手付」とみなされるのが一般的です。
解約手付は、手付金を放棄すると任意に契約を解除することが可能です。
つまり、手付金を支払っている場合、放棄することにより、追加のペナルティなしで契約から離脱することが可能になります。
ただし、手付金の放棄が可能なのは、売主が契約の履行に着手していない間です。
住宅の売買契約では、登記や引き渡しなどが履行の着手に該当します。
したがって、融資の取り消しを知ったら、できるだけ早く売主に連絡し、契約解除の意向を伝えることが重要です。

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住宅ローン本審査承認後から融資実行までの期間が長い場合の注意点

新築マンションなどを購入する場合、住宅ローンの本審査から融資実行までの期間が数か月～1年程度に及ぶことも珍しくありません。
その間、申込人の条件が変わると本審査承認後に落ちることも考えられます。
事前に知っておきたい注意点は、以下のとおりです。

注意点①転職・退職

住宅ローンが正式に承認された後でも、避けるべき行動があります。
それは「転職」や「退職」です。
住宅を購入する過程で、仕事を変えるのはリスクが伴います。
とくに、ローンの申し込み後は、今の仕事を続けることがとても重要になります。
住宅ローンの本審査承認後でも、その後に仕事を変えると、最悪の場合、融資承認が取り消されることがあるからです。
銀行は、ローン申込時に提出された書類に記載された現在の仕事と収入をもとに、申込人の返済能力を判断しています。
たとえ転職先で給料が上がる見込みがあったり、より良い条件で迎えられる場合があったりしても、銀行はそのことを考慮してくれません。
審査は過去の実績に基づいておこなわれ、将来の収入の見込みや不確定な要素は評価の対象外です。
だからこそ、住宅ローンの融資が実行されるまでは、現在の職場に留まることが賢明な選択です。
また、突然職を失った場合の救済措置もあります。
とくに現在のような不安定な時代では、予期せず職を失うリスクは否定できません。
もし勤務先からの解雇や退職勧奨、休職命令など、自分の意志とは無関係に職を失うことになったらどうなるでしょうか。
多くの不動産売買契約では、このような状況を想定した「融資利用特約」が設けられています。
これは、失業で住宅ローンの融資承認が取り消された場合、物件の購入契約を無条件で解除できるというものです。
契約書や重要事項説明書でこの条項が明記されているはずなので、契約前には必ず確認しておきましょう。
この特約が適用されると、契約時に支払った手付金は全額返金されます。
ただし、自らの意志で転職や退職をした場合、または収入が増えるようなヘッドハンティングに応じた場合は「融資利用特約」の適用範囲外となります。

注意点②書類の再提出

融資実行までの期間が長引き、年度が変わると、銀行から所得証明書類の再提出を求められることがあるためご注意ください。
所得証明書類は、収入状況に変化がないかを確認するためのものです。
また、本審査から融資実行までの期間に、奨学金やクレジットカード、携帯電話料金の支払い遅延などがあると、これらが信用情報に記録され、融資が受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。
この期間に健康状態が悪化した場合も、団体信用生命保険への加入が難しくなると、融資が受けられなくなるケースもあります。
したがって、融資が実行されるまでは、各種支払いや健康状態に気を付けましょう。

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まとめ

住宅ローンの本審査承認後も転職や健康状態の悪化などにより、融資が取り消されることがあります。
そのため、不動産購入をする際には、ローン特約などの融資に落ちた場合の救済措置が用意されていることが多いです。
しかし、どんな場合でも適用されるわけではなく、自らの意志で転職した場合は特約の適用外となるためご注意ください。

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