住宅ローンのフラット50とは？利用するメリットとデメリットについて

▼ 住宅ローンのフラット50とは？
▼ 住宅ローンのフラット50とフラット35の違いとは
▼ 住宅ローンのフラット50を利用するメリットとデメリットとは
▼ まとめ

マイホームを購入する方の多くが住宅ローンを利用しますが、住宅ローンはさまざまな種類があるためどのタイプにするか悩むかもしれません。
収入の状況やライフプランに合わせて住宅ローンを選ぶことが大切です。
この記事では、フラット50とはどのような特徴があるのかを解説します。
そのほかの住宅ローンとの違いや、利用するうえで生じるメリットとデメリットを整理しておきましょう。

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住宅ローンのフラット50とは？

マイホームを購入するときは、物件価格も大事ですが、現実的に可能な返済プランを立てることが大切です。
「返済期間を短期にするか、長期にするか」「利用条件はクリアしているか」など、ご自身のライフプランと照らし合わせて考えなければなりません。
お子さまのライフプランやご自身の勤続状況、老後の資金などを考慮して、ご家庭に合った住宅ローン選ぶことが家探しにおいて重要です。
最適な住宅ローンを選択するために、住宅ローンの概要を押さえておきましょう。

フラット50とは

フラット50とは、長期優良住宅を対象とした住宅ローンで、最長50年の借入期間が設定できます。
全期間固定金利型であり、借入期間中は一定の金利で返済を続けます。
住宅ローンをスタートする時点で返済額が決定するため、返済計画が立てやすいでしょう。
フラット50とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と共同で提供している住宅ローンです。
フラット35やフラット20と併用して利用することも可能なので、メリットを比較したうえでご検討ください。

フラット50が生まれた背景とは

長期優良住宅とは、国土交通省が定めた耐震性や省エネルギー性などの基準をクリアした住宅のことで、2009年に認定制度が始まりました。
これまで建築物とは老朽化したら建て替える「スクラップ＆ビルド方式」の考えが一般的でしたが、これからは手入れして長く使う「ストック型」が社会的に求められています。
長く快適に住める家にするには、地震が発生しても損傷が少なく継続して住めることや、設備や配管が簡単に維持管理できるなど、さまざまな性能が必要です。
長期優良住宅は劣化対策や耐震性、省エネルギー性など7つの評価基準が設定されており、すべての項目で一定の基準を満たさなければ認定されません。
長期優良住宅とは、国土交通省が指定した条件をすべて満たしている住宅だけが認定される建物です。
当然ながら、住宅機能や設備に配慮された建物は一般的な住宅よりもコストがかかります。
そこで、コスト面の負担を軽減し、長期優良住宅を普及させるためにフラット50が生まれました。
長期優良住宅は一般的な住宅と違い、高額な借入額が必要になります。
一般的な35年の借入期間の住宅ローンだと、購入者の負担が大きく現実的ではありません。
そのためフラット50は長期間の借入期間を可能にして、年間の返済額を少なくしています。
スペックが高い住宅であるため物件価格が上がりますが、メンテナンスや建て替えの費用は軽減されるでしょう。
環境や景観に配慮された設計も魅了です。
長期的な視点を持ち、フラット50を利用した長期優良住宅の購入を選択肢の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。

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住宅ローンのフラット50とフラット35の違いとは

住宅ローンを利用する方は、住宅ローンのプランの違いを理解しておくと安心です。
フラット50とフラット35の違いについて解説します。
双方の違いがわかる4つの項目を紐解いていきましょう。

申込時年齢・借入期間

申込時年齢の制限ですが、フラット50は「満44歳未満」フラット35は「満70歳未満」と大きな違いがあります。
この理由は借入期間が関係していて、フラット50の借入期間は36年以上50年以内と長いことから、早い段階でスタートする必要があるというわけです。
ただし80歳までに完済することが要件なので、返済計画には気を付けましょう。
最長の50年を利用するには、30歳までに住宅ローンを組まなくてはなりません。

対象住宅

フラット50とフラット35に共通している対象住宅の条件は、提供者である住宅金融支援機構の基準を満たしていることです。
さらにフラット50では長期優良住宅であることが求められ、長い期間良好な状態で住み続けられる性能を持っていなければなりません。
長期優良住宅かどうかは行政に申請し、審査に合格することで正式に認められます。

融資額（借入額）

フラット50、およびフラット35などを単発で利用する場合、融資額（借入額）は、100万円以上8,000万円以下（1万円単位）になります。
ただし、フラット50の借り入れについては、建設費または購入価格の9割以内と制限されているので気を付けましょう。
また、フラット35に関しては制限がなく、同額まで借り入れ可能です。
一方、フラット50とフラット35などを併用する場合は、単発で利用する場合とは異なり、借入額は200万円以上8,000万円以下（1万円単位）になります。
なお、併用する場合は建設費または購入価格の同額まで借りられます。
そのため、自己資金を用意することが難しい場合は、フラット50とフラット35を併用をご検討ください。

金利

フラット50の金利は、フラット35と比較して0.3〜0.8%ほど高い傾向にあります。
たとえば2022年6月の金利は、フラット50は2.01%、フラット35は1.49%と0.52%の違いがあります。
借入期間が長いメリットがある一方で、金利の高さには留意しましょう。

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住宅ローンのフラット50を利用するメリットとデメリットとは

住宅ローンのフラット50の利用をお考えの方はメリットとデメリットについて理解したうえで最終的に判断しましょう。

フラット50のメリット

フラット50の大きなメリットは、返済期間を長く設定できるため月々の返済額が抑えられるところです。
長期優良住宅は魅力的ですが価格が高額になり、手が届かないと感じる方も多いでしょう。
フラット50を活用すれば年間の返済額が減らせるので借入可能額の幅が広がります。
ご希望のマイホームの取得が現実的になることがメリットだと言えるでしょう。
ただし、長期的な視点で返済計画を立て、無理のない住宅ローンの契約をおこなうことが前提です。
将来どのように資産形成していくかを、ご家族で考えながら進めましょう。
もう1つのメリットは、ほかの住宅ローンと併用できる点が挙げられます。
フラット50では、物件価格の9割までしか借りることができない制限があります。
購入時に物件価格の1割を負担することが難しい方は、フラット35と併用することを考えましょう。
物件価格が5,000万円だとすると4,500万円までフラット50、残りの500万円はフラット20で住宅ローンを組むことが可能です。
金利動向をみて併用の割合を設定すると、より満足度が高い住宅ローンが組めるでしょう。
また、フラット50は住宅ローン込みで住宅を売却できます。
買主が承諾すれば物件の売却と同時に住宅ローンの残債を引き渡すことが可能です。
想定していたプランと異なる状況になったときは、売却することも選択肢として考えられるので安心材料になるでしょう。

フラット50のデメリット

フラット50のデメリットは、金利が高く、返済が長期に及ぶため、総返済額が増える可能性があることです。
毎月の返済額をほかの住宅ローンと比較すると少ないですが、総返済額は多くなるため、慎重に判断する必要があります。
また借り入れ期間が長いため、人によっては定年後も返済が続くでしょう。
ボーナスが出たときや資産にゆとりがあるときは繰越返済をおこなうと良いでしょう。
繰越返済とは、設定している返済額より多く返済して、元本を減らすことです。
注意点として、老後の生活を考えた繰越返済を続けることで、老後の暮らしに余裕が生まれるでしょう。
怪我や病気など将来なにがあるかわからないので、返済を前倒しにしておくことは安心につながります。

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