不動産売却を検討している方にとって、登記簿謄本は重要な書類です。
なぜなら登記簿謄本は、物件の所有権や権利関係を確認するために使用され、売買や名義変更の際に必要不可欠だからです。
しかし、具体的にどのタイミングで必要になるのか、取得方法、見方など、よく分からないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に必要になる登記簿謄本について、概要と併せて見方についても解説していきます。
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登記簿謄本とは?
そもそも、登記簿謄本とは何なのでしょうか。
不動産売却で必要なものとは知っていても、その内容を詳しく把握している方は多くはないかもしれません。
そこでまずは、登記簿謄本の概要から解説します。
証明書
登記簿謄本とは、不動産の情報が記載された証明書で、正式には「登記事項証明書」と呼ばれます。
この書類には、物件の所在地、所有者の情報、そして権利に関する記録が含まれています。
たとえば、土地や建物の所有者が誰であるか、抵当権が設定されているかどうかが確認できます。
つまり登記簿謄本を取得することで、不動産の所有権の確認だけでなく、売買契約時における信頼性の確認ができるのです。
そんな登記簿謄本は、法務局やインターネット、郵送でも取得できますので覚えておきましょう。
なお、登記簿謄本は過去の所有者や権利関係も確認できるため、物件の歴史を把握することにも役立ちます。
登記事項証明書
先述したように、さまざまな情報を得ることができる登記事項証明書には大きく分けて4つの種類があります。
まず、「全部事項証明書」で、登記記録に記載されてある閉鎖記録以外のすべての情報を確認することが可能です。
次に、「現在事項証明書」というものもあり、登記記録に記載されている項目のうち、現在も効力が有効な項目だけが記載されています。
そして、「一部事項証明書」は、特定の部分のみを抜粋して記載したもので、大規模マンションなどのように、多数の権利者が存在する場合に便利です。
最後に、「閉鎖事項証明書」というものもあり、既に解体された建物や存在しない地番などの情報を得る際に使用します。
これら証明書の種類を把握しておくことで、情報に応じて適切な書類を必要な時に取得することができます。
不動産登記
そして、そもそもの不動産登記とは、物件の所有権や権利関係を公的に記録するための手続きです。
不動産を取得した際には、所有者はその情報を登記簿に記載する必要があります。
不動産登記が正確におこなわれていれば、所有権の移転や抵当権の設定などがスムーズに進みます。
一方で、未登記の物件の場合、所有権が明確でないために、売却時にトラブルが発生することがあります。
そのため、とくに不動産を売却する際には、登記簿の内容を事前に確認し、必要な修正や手続きをおこなうことが重要なのです。
また、登記内容に変更があった場合には、適切な手続きをおこなうことが求められます。
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登記簿謄本はいつ必要?取得方法は?
前章で解説したように、不動産を売却する際には、登記簿謄本が必要不可欠です。
しかし、登記簿謄本は具体的にどのタイミングで必要になり、どこで取得できるのでしょうか。
この章では、この2点を解説していきます。
いつ必要になる?
登記簿謄本が必要となる主なタイミングは、不動産の売却や所有権の移転時です。
売却に際しては、物件の所有者や権利に関する情報を正確に把握することが重要です。
この書類は、第三者に対して所有権が正しく移転されているか、抵当権が設定されているかどうかを確認するために必要になります。
とくに、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は登記簿謄本を基に物件の担保価値を評価します。
登記簿謄本には、土地や建物の所在地や構造、所有者や権利に関する履歴が詳細に記載されているため、物件の状況を明確にするために使用されるのです。
また、売却時だけでなく、相続や贈与の際も所有者の変更を法的に認めるため、登記簿謄本が必要です。
このように、登記簿謄本は、所有権の移転や物件の名義変更時に必要不可欠な書類であり、未登記の物件の場合は取引がスムーズに進まないことがあります。
したがって、売却や相続などの前には、必ず登記簿の内容を事前に確認しておく必要があるのです。
取得方法
先述したように、登記簿謄本を取得するにはいくつかの方法があります。
一般的には、法務局の窓口で直接申請する方法が最も確実でしょう。
この場合、必要書類を準備し窓口で申請をおこないますが、担当者に直接質問ができるため、初めて取得する場合や疑問がある場合には安心です
しかし、法務局は平日のみ営業しているので、時間の確保が難しい方には不便な場合があります。
そこで有効なのが、オンラインでの申請です。
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使用すれば、平日の夜間や自宅からでも申請ができ、手数料も窓口での取得より安価です。
ただし、オンライン申請の場合、受け取りは郵送または窓口でおこなうため、書類の到着までに時間がかかることがあります。
また、郵送での取得も可能で、これは申請書類を郵送して法務局から返送してもらう形式です。
各方法にはメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況に応じた方法を選択するようにしましょう。
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登記簿謄本の見方について
ここまで、登記簿謄本の概要にくわえて、必要なタイミングや取得方法を解説しました。
先述したように、登記簿謄本には物件の詳細情報や権利関係が記載されていますが、見方がよく分からないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで最後に、登記簿謄本の見方について解説していきます。
表題部
登記簿謄本の最初に記載されている「表題部」は、不動産の物理的な特徴を示しています。
土地の場合は所在地、地番、地目、地積などが記載され、建物の場合は所在地、家屋番号、構造、種類、床面積などが記載されます。
表題部に記載されている情報は、不動産の現在の状態を正確に反映している必要があり、所有者や建物の構造が変わった場合には、その都度登記の更新が義務付けられているのです。
この情報は、売買や相続の際に不動産の正確な状況を確認するために必要不可欠です。
権利部(甲区)
登記簿謄本の「権利部(甲区)」には、不動産の所有権に関する情報が記載されています。
たとえば、誰がどの時点で不動産を所有しているか、所有権がどのように移転したかが記録されています。
なお、所有権の主な移転理由としては、相続、贈与、売買などが一般的です。
権利部(乙区)
「権利部(乙区)」には、所有権以外の権利、たとえば抵当権や賃借権に関する情報が記載されています。
抵当権は、住宅ローンなどの借入金を担保として設定される権利のことで、乙区に記載されている情報は不動産が現在担保に入っているかどうかを示します。
乙区の情報は、売却時に物件が「どのような債務関係にあるか」を確認するために使用されます。
物件に抵当権がついている場合、その抵当権が抹消されない限り、物件の売却や権利移転に支障が生じることがあるため、注意しなければなりません。
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まとめ
登記簿謄本は、物件の所在地や所有者、権利関係などを記載した不動産の情報証明書で、売買時には物件の信頼性を確認するために必要不可欠な書類です。
具体的には、所有権の移転時などのタイミングで必要になり、法務局で直接申請するほか、オンラインや郵送でも取得することができます。
なお登記簿謄本は、不動産の物理的特徴を示す「表題部」、所有権に関する情報が記載された「権利部(甲区)」、所有権以外の権利を示す「権利部(乙区)」で構成されています。
不動産売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってください。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。