第二種住居地域とは？建てられる建物やこの土地を購入するメリットも解説

▼ 第二種住居地域とは
▼ 第二種住居地域の土地に建てられる建物
▼ 第二種住居地域の土地を購入するメリットとデメリット
▼ まとめ

私たちが暮らしを豊かにするうえで、土地の利用方法や建てられる建物などは都市計画法や建築基準法などにより細かく制限されています。
第二種住居地域は、その都市計画法における用途地域のうちの1つです。
今回は、第二種住居地域の概要のほかに、建てられる建物やこの土地を購入するメリットも解説するので、土地の購入を予定されている方はお役立てください。

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第二種住居地域とは

都市計画法に基づく都市計画区域に指定された土地は、用途ごとに13種類に区分されています。
それは、計画的に市街地を形成する目的で指定された用途地域です。
用途地域は、8種類の住居系のほか2つの商業系と3つの工業系に分かれており、第二種住居地域は住居系のなかの1つとなります。

用途地域

一般的に、閑静な住宅地は一戸建てが立ち並んだ比較的静かな場所であり、人通りや交通量が少ない落ち着いた環境を指します。
一方、大きな工場に隣接した場所に住宅地があると、騒音などの配慮によって思うような経済活動ができないでしょう。
都市計画法第1条には、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与する」と目的が定められています。
都市を維持するとともに都市機能を誘導して発展させるのは、国だけではなく地方自治体にも与えられている大切な役割の1つです。
都市計画法の用途地域は建築基準法により建てられる建物の種類を制限する際に用いられ、地方自治体は規制に基づいて土地利用に応じた環境の確保に努めています。
たとえば、住居系のなかには店舗や工場が一切建てられない地域が設定されており、工業系のなかには住宅の建設が認められない地域もあります。
また、住居系のなかでも建物の高さ制限などにより一戸建てに適した地域と高層マンションを建てられる地域を区分しており、住宅を建設する際には個別に確認が必要です。

第二種住居地域とは

第二種住居地域とは、主に住居の環境を保護する目的で設定されている地域です。
飲食店や商業施設なども建築でき、駅周辺の商業地域に隣接していることが多く、比較的日常生活における利便性が高い点が特徴としてあげられます。
住居専用地域と異なり日当たりなどの制限が緩和されており、密集した地域内に一戸建てやマンション、商業施設、工場などが混在した街並みになるでしょう。
そのため、人通りや交通量が多くなりやすい点に注意が必要になります。
静かで落ち着いた生活環境を求めている方には、不向きかもしれません。

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第二種住居地域の土地に建てられる建物

第二種住居地域は、建築できない一部の建物を除き多種多様なものを建てられます。
また、建ぺい率や容積率、高さ制限などがある点にも注意してください。

建てられる建物の種別

第二種住居地域には、一戸建て住宅やマンションだけではなく、幼稚園、保育園、児童厚生施設、小学校、中学校、高等学校、高等専門学校、大学、図書館が建てられます。
病院、診療所、身体障害者福祉施設、老人ホーム、老人福祉センター、神社、寺院、教会、自動車教習所、交番、警察署、税務署、郵便局、消防署も建設可能です。
また、ホテル、旅館、ボウリング場、スケート場、ゴルフ練習場、プールのほか2階建て以下で床面積の合計が10,000㎡以下の店舗・飲食店・事務所も認められています。
カラオケボックスやパチンコ屋、マージャン屋などの遊戯施設、面積が50㎡以下で危険性が低く、環境を悪化させる恐れが少ない工場も建築できます。
そのほかに、2階建て以下で床面積の合計が300㎡以下の車庫や、営業用ではない倉庫も建設可能であり、さまざまな用途での土地利用を計画できるでしょう。

建てられない建物の種別

遊戯施設や床面積の合計が10,000㎡以下の飲食店を建てられますが、映画館や劇場、キャバクラ、キャバレー、ナイトクラブは建築できません。
工場についても、面積が50㎡を超えたり、危険性が高く環境を悪化させる恐れがあったりするものは建てられない点に注意が必要です。
また、危険物の処理・貯蔵量が多い施設のほか、営業用倉庫、床面積の合計が10,000㎡を超える店舗・飲食店・事務所も認められていません。

用途制限

都市計画区域の用途地域別に建ぺい率や容積率、高さ制限が定められており、第二種住居地域にも規制があります。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、50%、60%、80%に分けて定められています。
容積率については指定容積率とも呼ばれており、敷地面積に対する延床面積の割合です。
100%をはじめとし、150%、200%、300%、400%、500%に区分されていますが、基順容積率と比較して小さい数値を適用する点に注意が必要です。
基順容積率とは、接している道路の幅員が12m未満のときに特定の係数を乗じて求めるもので、第二種住居地域の係数は40と定められています。
たとえば、接する道路の幅員が5mの物件に係る基準容積率は200%になり、指定容積率が300%であっても基準容積率の200%を適用します。
なお、建ぺい率と容積率は第二種住居地域のなかでも場所によって異なるため、市区町村役場など所管の窓口で確認しましょう。
また、第二種住居地域には建物の高さ制限はありませんが、道路斜線や隣地斜線、日影の制限があるため、こちらも窓口で確認してください。

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第二種住居地域の土地を購入するメリットとデメリット

住居地域のなかで規制が緩い第二種住居地域には、多種多様の建物を建てられるなど土地利用におけるメリットがありますが、一方でデメリットがある点に注意しましょう。

職住近接

一戸建て住宅やマンションだけではなく、生活に必要なほとんどの施設を建設できる点が、第二種住居地域のメリットといえます。
店舗や事務所、ホテルについては、第一種住居地域では3,000㎡以下のものしか建てられません。
これに対し、第二種住居地域は10,000㎡までのものを建てられ、食料品のほか日用品など幅広い商品を販売する大型のスーパーマーケットも立地可能です。
カラオケボックスやパチンコ屋、面積が50㎡以下の工場も建設可能なほか、事務所については面積制限がありません。
第二種住居地域は、居住地に近い場所に数多くの事業所が事業展開している可能性があります。
徒歩圏内で勤務先をみつけられると通勤時間を短縮でき、趣味や家族との憩いの時間を確保しやすくなるでしょう。

賑わい

大型のスーパーマーケット、パチンコ店、カラオケボックス、コンビニエンスストアなどが混在し、人通りや交通量が多く賑わいのある街並みになる傾向があります。
また、夜間における店舗などの明るさが、防犯上のメリットにもつながるでしょう。

3階建て

住居専用地域と比べて高さ制限が緩和されており、3階建て以上の建物でも建築できるため、面積が小さい敷地でも必要な建物を建てられるかもしれません。
土地の価格が高い場合には土地購入費を大幅に軽減でき、その分をほかの投資に回せるでしょう。

デメリット

住宅や商業施設、工場などが立ち並んで賑わいのある点は、騒音を気にする方にとって好ましいとはいえません。
閑静な住宅環境での暮らしを望むときには、低層住居専用地域のほうが適しています。
また、高さ制限が緩い点で隣接地に高い建物がある可能性が考えられ、物件を探す際に日当たりを確認する必要があります。
土地を購入するときには建っていなくても、数年後に高い建物が建築されることもあるでしょう。
さらに、希望の土地が幹線道路に面している事例が多数見受けられます。
幹線道路は交通量が多く、排気ガスが気になって洗濯物を外干ししにくくなるとともに、気管が弱い方には不向きかもしれません。

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