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高度利用地区とは?土地を売買する前に知っておきたい情報をご紹介

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高度利用地区とは?土地を売買する前に知っておきたい情報をご紹介

高度利用地区とは?土地を売買する前に知っておきたい情報をご紹介

土地の用途に応じて13地域に分けられたエリアのことを用途地域と言い、建物の種類・大きさなどが制限されていますが、売買する土地がどの用途地域に該当するのか気にする方も多いのではないでしょうか。
土地の利用が制限された用途地域にはさまざまなものがあり、そのなかの1つに高度利用地区があります。
この記事では、高度利用地区の概要や建築基準法との関係、高度地区との違いなど、土地を売買する前に知っておきたい情報をご紹介します。


土地を売買する前に要チェック!高度利用地区とは

土地を売買する前に要チェック!高度利用地区とは

土地の売買をご検討中の方のなかには、高度利用地区についてあまり詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、高度利用地区の概要をご紹介します。

高度利用地区とは

高度利用地区とは、都市計画法で定められた地区の1つです。
用途地域のなかでも人が密集する地域などに指定されるもので、用途地域の補助的な役割を果たしています。
高度利用地区の「高度利用」とは有効活用のことであり、高さの制限を指すものではありません。
高度利用地区に該当するエリアでは、土地を高度に利用するために、さまざまな制限が設けられています。
そのため、売買の前にあらかじめその土地が高度利用地区に該当していないかを確認する必要があります。
売買を検討している土地が高度利用地区内にあるかどうかを知りたい場合には、その土地がある自治体(市町村)のホームページなどで確認することができます。

高度利用地区の目的

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の高層化と、そのエリアの高度利用を目的として設定されています。
人口や建物が密集している市街地では、低層で規模の小さな建物が分散し、土地が効率の悪い使われ方をしているケースも少なくありません。
そこで、それぞれの土地をつなげて高層の建物を1つ建築すれば、住居や施設数が増やせるうえに周辺の利便性も高まり、土地を高度利用することができます。
高度利用地区に指定されるケースが多いエリアの例として、人口が密集していながら避難経路が十分に確保できず、防災機能が著しく低いと判断される地域が挙げられます。
こうした地域を高度利用地区に指定すれば、建物を高層化させると同時に道路幅を拡張できるため、避難経路を確保することができるようになります。
このように、土地を高度利用し、より効率的な再開発を促進するために定められるのが高度利用地区であり、とくに建物や人口の多いエリアが優先的に指定される傾向があります。

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土地を売買する前に知っておきたい高度利用地区と建築基準法の関係とは

土地を売買する前に知っておきたい高度利用地区と建築基準法の関係とは

高度利用地区では、都市計画法だけでなく建築基準法にも制限に関する内容が明記されています。
売買を検討している土地が高度利用地区に該当する場合は、どのような制限があるのかを把握しておきましょう。
高度利用地区と建築基準法の関係をご紹介します。

高度利用地区の制限

高度利用地区に該当するエリアでは、都市計画で定められた制限の内容に適合しない建造物は原則建築することができません。
建築基準法第59条第1項では、高度利用地区にある建築物は容積率・建ぺい率・建築面積が都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないと定められています。
容積率・建ぺい率・建築面積の3点に最高限度または最低限度を定め、小規模な建造物の建設を制限し、敷地内に有効な空き地を確保することを目的としています。
この制限により小さな土地での建築や低層の建造物の建築ができなくなるため、土地をまとめて高層の建造物を建てる再開発が促されます。
また、同じ建築基準法第59条の第2項では、都市計画で定められた壁面の位置についても制限しています。
このように、高度利用地区に建築物を建てる場合、容積率・建ぺい率・建築面積の3点にくわえて建物の壁や壁に代わる柱の位置も守らなければなりません。

高度利用地区の制限の例外

前述のとおり、高度利用地区に指定されたエリアでは制限の内容に適合しない建造物を建築できません。
ただし、これらの制限には例外があり、一定の条件を満たす建造物であれば建築基準法第59条で定められた制限が適用されないケースがあります。
たとえば、木造・鉄骨造・コンクリート造の2階建て以下かつ地下室のない建築物であり、移転や除去が容易なものは高度利用地区内でも建築することができます。
したがって、地下室のない木造2階建て住宅であれば高度利用地区内にある土地でも建築できます。
また、公益的に見て必要なものや、用途または構造の観点からやむを得ないと特定行政庁が認めたものも同様に建築可能です。
公衆トイレや巡査派出所、学校や駅舎などがこれに該当します。

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土地を売買する前に知っておきたい高度利用地区と高度地区の違いとは

土地を売買する前に知っておきたい高度利用地区と高度地区の違いとは

高度利用地区とよく似たものに、高度地区があります。
2つの地区は高層の建物が建築される点が似ていることもあり混同されやすいものの、目的や制限などが異なるため注意が必要です。
高度利用地区や高度地区に該当する土地の売買をご検討中の場合は、契約前に2つの地区の違いを把握しておきましょう。
高度利用地区と高度地区の主な違いをご紹介します。

目的

高度利用地区と高度地区では、指定する目的が異なります。
前述のとおり、高度利用地区を指定する目的は市街地の土地の高度利用と効率的な再開発です。
低層の建造物を1つにまとめて高層化し、防災などさまざまな機能の向上を図ることを目的としています。
それに対して、高度地区の目的は居住環境の整備です。
高度地区では、高さを制限して低層の建造物を建てられないようにし、人口密度や交通量を適切にして快適な居住環境にすることを目的としています。
住宅密度が高くなりすぎてしまうおそれがある地区で、高層住宅を建築して居住環境保護を図りたい場合に指定されるケースが一般的です。
また、景観や眺望に配慮して建築物の高さを揃える必要がある地区が指定されるケースもあります。
高度利用地区は土地の高度利用と再開発に重点を置き、高度地区は居住環境の整備に重点を置いているという点が異なります。

制限の内容

高度利用地区と高度地区の大きな違いが、建築できる建造物にかかる制限の内容です。
高度利用地区では、容積率・建ぺい率・建築面積の3点に最高限度または最低限度が定められているほか、壁面の位置にも制限がかけられています。
高さに対しての制限はありませんが、それ以外に4点の制限を守らなければなりません。
一方、高度地区で守らなければならない制限は、建築物の高さの最高限度または最低限度のみです。
高さに対しての制限がない高度利用地区に対して、高度地区では高さの制限のみが設けられています。
高度利用地区と高度地区は、結果としてどちらもエリア内に高層の建物が建築されるという点では同じなので混同されがちです。
しかし、2つの地区の制限の内容を比較してみると、高度利用地区は高さへの制限がない一方、高度地区は高さの制限しかないという点が大きく異なります。
高度利用地区や高度地区に指定されている土地の売買をご検討中の場合は、その土地にどのような制限がかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。

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まとめ

高度利用地区とは、建てられる建造物の容積率や建築面積などを制限し、土地の高度利用と市街地の再開発のために指定される地区のことです。
高度利用地区に該当するエリアでは建築できる建造物に制限があるため、高度利用地区に該当する土地を売買する場合はあらかじめ制限の内容を確認しておきましょう。
売買の対象となる土地が高度利用地区に該当しないか気になる場合は、自治体のホームページなどで調べられます。


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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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