建物を新築する際に必須となる建築確認申請は、リノベーションでも必要になるケースがあります。
申請が必要な工事であるにも関わらず申請をおこなわなかった場合、罰則を受ける可能性があるので、リノベーションをおこなう前に建築確認申請について把握しておくことが大切です。
そこで今回は、建築確認申請とは何か、建築確認申請が必要なケースとはどのようなケースが、そして建築確認申請をおこなわなかった場合のリスクについてご紹介します。
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リノベーションをする前に要チェック！建築確認申請とは
中古住宅のリノベーションをご検討中の方のなかには、建築確認申請について詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこでまずは、建築確認申請の概要についてご紹介します。
建築確認申請とは
建築確認申請とは、建物の建築または増改築の際に関連法規が遵守されているかを審査するために、建築基準法で義務付けられている手続きのことです。
着工前・着工後・工事完了後と3回にわけて調査をおこない、建築物に違法性がないかを確認します。
確認する項目は、用途地域ごとの建ぺい率や容積率をはじめ、シックハウス対策の有無などさまざまです。
建築確認申請が義務付けられているのは、建築物を利用する方々の安全を守るためです。
新築住宅はもちろん、中古住宅などのリノベーションでも法令を守らなければ、安全を守ることができない可能性があるため、ケースによっては建築確認申請が求められます。
建築基準法におけるリノベーションと建築確認申請
建築基準法では、第一号から第三号の建物で大規模な修繕・模様替えをおこなう場合には建築確認申請が必要だと定めています。
一方、四号建築物は「四号特例」として建築確認申請を省略することが可能です。
そのため、中古住宅などでリノベーションをしたいと思ったら、まずはその住宅が四号建築物にあたるかどうかを確認すると良いでしょう。
四号建築物とは、住宅として使用する建物を指し、「木造二階建て以下」、「延べ床面積が500㎥以下」、「高さが13m以下」もしくは「軒高が9m以下」といった決まりがあります。
この四号建築物に該当する中古住宅であれば、前述したように大規模な修繕・模様替えをおこなうリノベーションの際にも、建築確認申請は必要ありません。
しかし、2025年4月に、省エネ基準の適合義務によって、木造一戸建て建築における確認手続きが見直され、四号特例の縮小が決まっているので、覚えておくと良いでしょう。
また、実は四号建築物だからといって、すべての工事で建築確認申請が不要になるわけではありません。
四号建築物であっても建築確認申請が必要になるケースがあるため、併せて覚えておきましょう。
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リノベーションをする際に建築確認申請が必要な場合とは
ここでは、リノベーションをする際に、建築確認申請が必要になるケースについてご紹介します。
10㎡以上の増築工事
10㎡以上の増築をするときには建築確認申請をしなければなりません。
増築とは、敷地内の建造物の延べ床面積を増やすことであり、部屋を追加する工事だけではなく、バルコニーや屋根付きのカーポートなど、屋外空間の新設・増設も含まれる場合があります。
そのため、増築工事をご検討中の方は、建築確認申請が必要かどうかを設計士に確認しておくと良いでしょう。
準防火地域・防火地域に建つ物件の増築工事
増築する床面積が10㎡に満たない場合でも、準防火地域・防火地域に該当するエリアに建っている物件をリノベーションする際は、建築確認申請が必要です。
準防火地域や防火地域では、建物の建ぺい率など制限されています。
これらの規制は、建物が密集している場所で火災が発生した際に、延焼を最小限に抑え、安全に避難をおこなえるように設けられています。
そのため、増築によって建物が延焼しやすくなってしまったり、火災時の避難経路を確保できなくなるリスクを軽減できるよう、建築確認申請が義務付けられています。
リノベーションをする予定の中古住宅が準防火地域・防火地域に該当するかどうかは、自治体が運営する土地計画情報サービスで調べることができます。
繁華街や駅の近くなど、建物が密集する地域が指定されていることが多いため、増築を考えている場合は事前に確認しておきましょう。
四号建築物以外の大規模な修繕・大規模な模様替え
大規模な修繕・模様替えをする場合は建築確認申請が必要です。
大規模な修繕・模様替えとは、柱・梁・壁・床・屋根・階段の主要構造物のうち、いずれか1つ以上を半分以上変更することを指します。
住宅の床や壁などを解体しておこなうフルリノベーションや、間取りの変更を伴うリノベーションも、建築確認申請をしなければなりません。
一方、壁紙の張り替えやキッチンの交換など、小規模なリノベーションであれば建築確認申請は不要です。
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リノベーションをする際に建築確認申請をしないとどうなる？
先述したように、建築確認申請は建築基準法で義務付けられているため、建築確認申請をおこなわないと建築基準法の違反になってしまいます。
では、建築基準法の違反になるとどのようなリスクがあるのでしょうか。
建築確認申請が必要なケースで、申請をしないリスクについてご紹介します。
行政指導を受ける
建築確認申請をしない状態で工事をしていると判明した場合、行政指導を受け、是正を求められます。
行政指導を受けてしまった場合、工事を一時中断し、建築確認申請と同等の手続きをおこなえば工事の再開が可能です。
また、すでにリノベーションが済んだ物件に建築基準法の違反が見つかった場合は、行政指導のもと、是正工事をおこなう必要があります。
これらの行政指導に従わない場合は、工事の中止や建物の取り壊しが命じられるケースがあります。
刑事罰を受ける可能性がある
行政指導に従わず、極めて悪質だと判断された場合、刑事罰を受ける可能性があります。
刑事罰を受けると、建築基準法により、1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます。
この刑事罰をなくすためにも、建築確認申請が必要なリノベーションをおこなう際には必ず確認申請をおこないましょう。
火災保険の保険金が受け取れない可能性がある
建築確認が適切に完了していない物件にて、火災などの災害が発生した場合、火災保険の保険金が受け取れない可能性があります。
火災保険の加入時には、建築確認が完了していることを示す証明書の提出が必要です。
この証明書と実際の物件に相違がある場合、報告義務違反に該当するとみなされ、前述したように、保険金を受け取れないケースがあります。
建築確認申請が必要なリノベーションをしたら、建築確認申請だけではなく完了後の不動産登記の変更と火災保険会社への連絡も忘れずにおこないましょう。
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まとめ
建築確認申請は、建築基準法で義務付けられており、リノベーションでも一定の条件を満たす場合には、建築確認申請が必要になります。
建築確認申請が必要なケースで申請をおこなわないと建築基準法の違反になり、悪質だと見なされると刑事罰を受ける可能性もあるため、申請が必要かどうかを必ず確認しましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
