いつか親孝行として、家をプレゼントしたいと考えている方はいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、その実現には、住宅ローンの仕組みや条件を正しく理解することが欠かせません。
本記事では、子どもが親の家を購入する際に利用できる住宅ローンの種類や特徴、メリット・デメリットを解説いたします。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買戸建て一覧へ進む
親が住む家を購入する際に使える住宅ローンの種類
子ども名義で親が住む家を購入する場合、どのようなローンが利用できるのか、まずはその種類からおさえていきましょう。
本記事では、親族居住用住宅ローンやセカンドハウスローンなど、利用可能なローンの種類について解説していきます。
ローンの定義と基本条件
子ども名義で親の家を購入する場合、主に3種類の住宅ローンが利用できます。
1つ目の「親族居住用住宅ローン」は、契約者ご本人が住まないことを前提に、親族が住むための家を購入する際に利用できる専用のローンです。
2つ目の「セカンドハウスローン」は、契約者本人の利用が前提の別荘用ですが、金融機関によっては親が住む家として認められることもあります。
最後の「一般の住宅ローン」は、原則としてローン契約者ご自身が住むことが融資の絶対条件となっています。
この目的を偽って契約した場合、契約違反として融資額を一括で返済するよう、求められる危険性があるため注意が必要です。
子どもが借りる場合の審査基準
子どもが親の家を購入するためにローンを借りる場合、金融機関は返済能力を厳しく審査します。
とくに重視されるのは、年収と年収に対する年間返済額の割合を示す「返済負担率」です。
多くの金融機関では、この上限を30～35％程度に設定しており、年収500万円であれば、年間返済額は150万～175万円以内に抑える必要があります。
また、親と子が2世代で返済を担う「親子リレー返済」を選ぶことも可能です。
この方法では収入を合算できるため、借入可能額が増えるメリットがありますが、同居を条件とするなど制約がある場合もあり、事前確認が欠かせません。
用途・金利・税制優遇で比較
各ローンを「用途」「金利」「税制優遇」の3点から比較すると、特徴が明確に見えてきます。
まず、用途では、親族居住用住宅ローンは親族が住む住宅に特化しています。
一方で、セカンドハウスローンは契約者本人の利用が前提、一般の住宅ローンは本人が居住することが必須です。
金利面では、一般の住宅ローンがもっとも低く、親族居住用住宅ローンは同等かやや高め、セカンドハウスローンはさらに高い傾向にあります。
税制優遇では、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）などの制度は、契約者本人が居住していることが適用要件となります。
そのため、子どもがローンを組んで親だけが住む場合は控除の対象外となり、資金計画に影響する点を理解しておくことが大切です。
▼この記事も読まれています
親子で返済する住宅リレーローンとは？メリットやデメリットをチェック
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買戸建て一覧へ進む
親族居住用ローンの特徴とメリット
前章では、子ども名義で親の家を買う際に利用できるローンの種類について解説しましたが、なかでも「親族居住用住宅ローン」はどのような特徴があるのでしょうか。
ここでは、親族居住用住宅ローンのメリットや注意点について解説いたします。
親族の範囲と居住要件
親族居住用住宅ローンは、契約者本人が住まないことを前提とする点が特徴です。
融資対象となる「親族」の範囲は金融機関ごとに異なり、一般的には父母や子といった1親等、祖父母や兄弟姉妹までの2親等が含まれます。
また、配偶者の親族が対象になるかどうかも機関によって判断が分かれるため、事前確認が欠かせません。
さらに、入居者の年齢制限など、独自の条件が設けられる場合もあります。
申込者の年齢や年収、勤続年数など、返済能力についての審査は、通常の住宅ローンと同様におこなわれます。
金利優遇や団信などのメリット
親族居住用住宅ローンのメリットとしてまず挙げられるのは、セカンドハウスローンより低めで、一般の住宅ローンに近い水準の金利が適用されやすい点です。
団体信用生命保険に加入できるため、契約者に万一のことがあっても、残債が保険金で支払われる点もメリットです。
これにより、親が住み続けられるだけでなく、家を資産として残すこともできます。
さらに、子ども名義で購入すれば親の相続財産に含まれないため、将来の相続税対策にもなります。
贈与税の懸念と売却時の課題
親族居住用住宅ローンには、贈与税や売却時の税金といった注意点があります。
たとえば、親が子ども名義の住宅に無償または低額で居住すると、税務上「贈与」とみなされる可能性があります。
実務上は、親子間の情誼などを考慮して非課税とされるケースもありますが、判断は個別の事情によるものです。
暦年贈与の基礎控除（年間110万円）を超えると、贈与税の対象となるおそれがあります。
そのため、親子間で賃貸借契約を結び、固定資産税相当額など適正な家賃を設定しておくと安全です。
不安がある場合は、事前に税理士へ相談することをおすすめします。
また、親からの資金援助に対する非課税特例は、子どもがその家に居住しない場合は適用されません。
くわえて、売却時には「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えず、利益が出た場合に多額の税負担が生じる点も理解しておく必要があります。
▼この記事も読まれています
住宅購入時にペアローンを利用するメリット・デメリットとは
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買戸建て一覧へ進む
セカンドハウスローンの特徴とメリット
ここまで、親族居住用住宅ローンについて解説しましたが、別の選択肢である「セカンドハウスローン」についても、おさえておきましょう。
最後に、セカンドハウスローンの商品概要、メリットや注意点について解説していきます。
利用目的や居住要件
セカンドハウスローンは、主な住まいをすでに持っている方が、第二の家を購入するために利用するものを指します。
そのため、家賃収入を得るような投資目的での利用は、原則として認められていません。
ただし、親が住む家としての利用は、契約者ご自身も頻繁に滞在するなどの実態があれば、認められる可能性があります。
この点は金融機関の方針で異なるため、正直に目的を伝えて事前に相談することが不可欠です。
審査の難易度は、主となる家のローン返済額も合算して計算されるため、一般的に高くなる傾向にあります。
用途や借入額のメリット
セカンドハウスローンのメリットは、「自己使用」という枠組みのなかで、様々な要望に応えられる用途の柔軟性です。
親の居住という目的も、契約者ご自身の利用が伴う形であれば、選択肢の1つとして考えられるでしょう。
他にも、都市部に住みながら郊外に仕事の拠点を確保するなど、現代の多様な働き方を実現する手段にもなります。
将来の移住を見据えて、地方に拠点を確保しておくといった、長期的な計画にも活用できるかもしれません。
くわえて、金融機関によっては借入額の上限が通常の住宅ローンと同じ水準で、物件の選択肢が広がることもあります。
高い金利や賃貸不可といった注意点
一方で、セカンドハウスローンは、生活に必須ではないと見なされるため、一般の住宅ローンよりも金利が高く設定される点に注意しましょう。
金利の上乗せ幅は金融機関によって異なりますが、年0.5%～1.5%程度高くなることも珍しくありません。
この金利差は、長期にわたる総返済額で考えると、数百万円もの大きな差となります。
そのうえ、住宅ローン控除をはじめ、ご自身が住む不動産に適用される税金の優遇措置がほとんど利用できません。
また、購入した物件を第三者に貸し出すことが原則として禁止されており、違反すると、融資額の一括返済を求められる深刻な事態に陥る危険性があります。
▼この記事も読まれています
二世帯住宅とは？購入するメリットと節税効果もご紹介
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買戸建て一覧へ進む
まとめ
子ども名義で親の家を買う際は主に3種類のローンから選べ、それぞれ金利や審査基準が異なりますが、契約者本人が住まないため、税の優遇は受けられません。
親族居住用ローンは、有利な金利や団信加入、相続税対策になるメリットがある一方で、親が無償で住むと贈与税がかかる可能性などの注意点があります。
セカンドハウスローンは用途の柔軟性が魅力ですが、金利は高めで税金の優遇措置もほぼ利用できず、賃貸物件に出すことも原則禁止となります。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
目黒区の売買戸建て一覧へ進む
株式会社リードホーム
城南・都心エリア（目黒区、港区、渋谷区、世田谷区、大田区、品川区）の中でファミリータイプの居住用土地、一戸建て、マンションに特化した売買専門の不動産会社です。
多様化する家探しのニーズに応えるため、お客様の視点で物件を客観視しベストなご提案をできるよう日々励んでおります。
■強み
・他社には無い未公開物件情報ルートを確保
・住宅資金のご相談も一任して頂ける体制
■事業
・売買物件（土地 / 戸建て / マンション）
・不動産売却（仲介 / 買取）
