自宅として使っていた不動産を売却すると、3,000万円控除を利用できる可能性があります。
3,000万円控除にはさまざまな必要書類があり、自分で利用を申請しなければなりません。
そこで今回は、自宅の売却で使える3,000万円控除の申請方法や必要書類、特別控除を利用するときの注意点についてご紹介します。
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3,000万円控除の申請方法
不動産を売却したとき、条件次第では3,000万円控除を利用して譲渡所得税を軽減できる可能性があります。
これは、自宅などの不動産を売却して利益が出たときに、その譲渡益のうち3,000万円までは非課税とする制度です。
3,000万円控除を適用するには、売却する不動産が自宅として使用していた物件であること、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却していることなどが条件です。
申請方法は確定申告
不動産売却後に3,000万円特別控除を適用するためには、確定申告をおこなう必要があります。
確定申告とは、前年の所得にかかる税金や適用できる控除について、自分でまとめて税務署に申請する手続きです。
不動産を売却して利益が発生した場合、確定申告による税金の申告が必要となります。
3,000万円特別控除を適用するためには、必要書類を集めて確定申告をおこなわなければなりません。
3,000万円控除の申請期間
確定申告の申請期間は、翌年の2月半ばから3月半ばまでです。
例年では2月16日から3月15日までの期間とされており、期間内に確定申告をおこなわなければ、3,000万円特別控除を適用できなくなります。
さらに注意すべき点は、確定申告を遅延すると、本来支払う必要のない税金が追加で課税される可能性があることです。
譲渡所得税は分離課税
通常の給与所得にも、所得税や住民税などの税金が課されています。
不動産売却における譲渡所得税は、所得税や住民税をまとめたものですが、これらは分離課税であるため、他の所得とは別に課税されるでしょう。
通常の所得税などは、給与所得者であれば勤め先での年末調整で申告がおこなわれます。
しかし、不動産売却による譲渡所得税については自分で申告する必要があるため、給与所得者でも確定申告を行わなければなりません。
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3,000万円控除の申請における必要書類
3,000万円控除を利用するためには、さまざまな必要書類を集める必要があります。
その不動産売却が3,000万円控除を利用できる要件を満たしているか、証明する必要があるためです。
したがって、確定申告の申告期限までに必要書類を集めて手続きの準備を済ませておかなければなりません。
必要書類とは
確定申告では、税務署から取得できる確定申告書や譲渡所得の内訳書が必要です。
また、役所で取得できる戸籍の附票や、法務局で取得できる譲渡した土地・建物の全部事項証明書も求められます。
売買契約書など不動産売却時の書類の写しや、不動産を取得したときの書類の写しも必要です。
加えて、本人確認書類として住民票の写しやマイナンバーなどの提出も求められます。
登記事項証明書や、3,000万円控除の適用条件を満たす書類も必要書類の一部です。
3,000万円控除を適用するためには、売却した住宅に住んでいたことを示す書類が必要となります。
戸籍の附票が必要なのは、売却した不動産への居住履歴を証明するためです。
必要書類は早めに集めておく
確定申告に必要な書類を揃えるには、各種書類を発行する機関へ個別に申請し、取り寄せる手間がかかります。
そのため、確定申告の期間が始まってから書類を集めようとすると、期限内に揃えるのが難しい可能性が高くなります。
確定申告に必要な書類の準備は、できるだけ早めに着手することが重要です。
確定申告の期間までのスケジュールをしっかり立て、計画的に書類を集めることが求められます。
申告漏れがあると適用できない
3,000万円控除は、必要書類を集めきれず申告漏れがあると適用できません。
確定申告の手続きを本格的に進める前に、必要な書類が集まっているかどうかを確認する必要があります。
3,000万円控除をはじめ、不動産売却後の控除については自動で適用されるわけではなく、確定申告によって申請するまで適用されません。
また、書類を審査した結果、適用要件を満たしていないと判断された場合、3,000万円控除は適用されません。
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3,000万円控除を適用するときの注意点
3,000万円控除を利用するときは、さまざまな注意点に気を付ける必要があります。
とくに、買換えのために不動産を売却したときには気を付けなければなりません。
住宅ローン控除との併用に注意
3,000万円控除の注意点は、住宅ローン控除との併用ができないことです。
通常、不動産を購入する際に住宅ローンを組むと、住宅ローン控除を適用して所得税を減税できます。
しかし、住み替えのために不動産を売却して新しい住宅を購入し、3,000万円控除を適用した場合、そのままでは住宅ローン控除を使うことができません。
3,000万円控除を適用して旧居を売却した場合、新居購入の前後2年間は住宅ローン控除を適用できなくなります。
不動産の売却利益によっては、3,000万円控除を適用するよりも住宅ローン控除を適用したほうが減税額が大きくなる場合もあります。
しかし、確定申告が済んだ後は申告内容を取り消すことができません。
確定申告をおこなう前に、どちらの特例を選ぶことで減税額が大きいかをしっかり確認する必要があります。
併用できない特例はほかにもある
3,000万円控除を適用すると、住宅ローン控除のほか、譲渡損失の損益通算や買換え特例とも併用できなくなります。
譲渡損失の損益通算とは、不動産を売却して利益ではなく損失が発生した場合に、給与所得など他の所得にかかる所得税を軽減できる制度です。
一度に控除しきれなかった分は翌年から3年間繰越控除をおこなえ、損失に対する救済措置となっています。
そのため、利益が発生したときに適用する3,000万円控除とは併用できません。
もうひとつの買換え特例は、マイホームの買換えで一定の要件を満たすと、譲渡所得税の課税時期の先送りが可能になる制度です。
買換え特例も3,000万円控除とは併用できないため、どちらを適用するかについては慎重に検討する必要があります。
逆に併用できる特例には、長期間所有した不動産の譲渡所得税率を軽減する「10年超所有軽減税率の特例」があります。
無理やり適用しようとすると脱税になる
3,000万円控除の注意点は、無理に適用しようとすると脱税になる可能性があることです。
特例を適用するためだけに住民票を移して、その不動産に住んでいたことにしようとすると、脱税行為に該当する可能性があります。
とくに、居住の実態がないにもかかわらず住んでいたかのように偽ると、重加算税が課され、ペナルティを受けることになるでしょう。
売却する不動産がマイホームでなくても、相続した空き家であれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例を適用できます。
無理にマイホームの3,000万円控除を適用しようとせず、その時に適用できる特例をうまく活用することが重要です。
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まとめ
不動産売却における3,000万円控除の申請方法は、翌年2月半ばから3月半ばまでにおこなう確定申告です。
3,000万円控除の必要書類は複数あり、取得しに行く機関も異なるため早めに準備する必要があります。
併用できる控除とできない控除があるほか、無理に適用しようとすると脱税になるため注意しましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
