マイホームの新築や土地の購入を考えるとき、その土地が「準防火地域」に指定されているかどうかは重要なポイントです。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、これを知らずに建築計画を進めると思わぬ制約や費用が発生し後悔につながりかねません。
そこで今回は準防火地域の概要、エリア内での建造物に関するルール、火災保険との関係について解説します。
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準防火地域とはどのような土地か？
これから土地の購入を検討しているのなら、準防火地域の概要を押さえておくことが大切です。
まずは、準防火地域とはどのようなエリアを指すのかを見ていきましょう。
準防火地域とは？
「準防火地域」とは都市計画法に基づき、火災の被害拡大を防ぐ目的で市区町村によって指定されるエリアのことです。
とくに市街地など、建物が密集している地域に指定される傾向があります。
これは、火災の延焼リスクが高いエリアで、建築物の耐火性能を一定基準以上に保ち、周辺への火災拡大を最小限に抑えることを目的としています。
防火地域との違いとは？
準防火地域と似ている用語に「防火地域」があります。
防火地域とは、準防火地域よりもさらに厳しい建築制限が課せられる地域です。
たとえば、鉄筋コンクリート造や耐火建築物でなければ建てられないなどの制限があり、都市の中心部や商業地などが多く指定されています。
準防火地域は、防火地域の周辺部に位置するエリアであり、防火地域よりも建築に関する制限が緩やかです。
準防火地域の指定の確認方法
自分が購入を検討している土地が準防火地域に指定されているかどうかは、各市区町村の都市計画課や不動産会社を通じて確認できます。
インターネットで閲覧可能な都市計画図が公開されている自治体もあり、簡単に調べられるようになっています。
気になる土地がある場合、インターネットの検索窓に自治体名と「準防火地域」を入力して検索してみましょう。
準防火地域にある土地に家を建てるには、一般的なエリアよりも建築コストがかさみやすいとされています。
そのため、予算オーバーを防ぐためには、マイホームを建てる予定の土地が準防火地域に該当するかどうかを確認することが重要です。
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準防火地域内の建造物に求められる基準
準防火地域にある土地に建物を建てるとき、建物の階数や用途に応じて建築基準法に基づく構造制限が課されます。
ここでは、建造物の階数別に求められる代表的な基準を解説します。
1階・2階建ての建造物
一般的な一戸建て住宅である1階または2階建ての建造物で、延べ面積が500㎡以下であれば木造住宅でも建築が可能です。
ただし、外壁や軒裏には延焼を防ぐための「防火構造」が求められます。
たとえば、外壁には耐火性能のあるサイディング材やモルタル仕上げを使用する必要があり、軒天（屋根の裏側）にも耐火材の使用が義務付けられる場合があります。
サッシや窓ガラスも、防火性能を持つ製品でなければなりません。
3階建ての建造物
3階建ての建造物になると、延べ床面積にかかわらず「準耐火建築物」としての構造が求められるなど制限がさらに厳しくなります。
これは、主要な構造部（柱、梁、床、壁など）が火災に強い素材で作られている必要があることを意味します。
木造住宅でも準耐火構造にすることは可能ですが、施工費用が大幅に増加するため、予算面での調整が必要です。
また、延べ床面積が1,500㎡を超える3階建ての建物を建てる場合、耐火被覆を施した鉄骨造や鉄筋コンクリート造など、規定の耐火性能を満たす耐火建築物にしなければなりません。
4階建て以上の建造物
準防火地域内にある土地に4階建て以上の建造物を建築するときには、延べ床面積にかかわらず「耐火建築物」にする必要があります。
一般的な住宅ではなく、集合住宅やビルなどが該当するケースがほとんどで、個人で建築することはあまりないかもしれません。
なお、これらの規制に違反して建築することはできず、建築確認申請時に厳密な審査がおこなわれます。
準防火地域で建造物を建てるときには建ぺい率が緩和される
準防火地域にある土地に建造物を建てるときには、一定の防火性能を満たしていなければならず、一般的な住宅と比較すると建築コストは高くなります。
ただしデメリットだけでなく、準防火地域にある土地に建造物を建てるときに一定の要件を満たしていると、建ぺい率が10％緩和されるメリットもあります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合であり、どの程度の規模の建物を建てられるかを示す基準です。
たとえば、土地の面積が100㎡、建ぺい率が60％の場合、建物の建築に使える面積は60㎡までとなります。
仮に建ぺい率が10％緩和されると、70㎡まで建築可能となり、より希望に近い物件を建てることができる可能性が高まります。
準防火地域で建ぺい率の緩和が適用されるのは、耐火建築物および準耐火建築物を建てた場合です。
そのため、準防火地域において2階建て以下の準耐火建築物ではない木造住宅を建てる場合、建ぺい率は緩和されない点に注意が必要です。
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準防火地域の土地と火災保険の関係
家を建築したときには、万が一の事態に備えて火災保険に加入するケースが一般的です。
準防火地域では「火災のリスクが低いから火災保険も安くなるのではないか」と考える方もいるかもしれません。
しかし実際には一概にそうとはいえず、いくつかのポイントを理解しておくことが大切です。
耐火性能によって保険料は変わる
火災保険の保険料は建造物が所在する地域ではなく、建物の構造と耐火性能によって決定される部分が大きくなっています。
具体的には、保険会社は建物の耐火性に応じて、マンション構造（M構造）、耐火構造（T構造）、非耐火構造（H構造）のいずれかに分類し、それに基づいて保険料を算出します。
マンション構造の例としては、コンクリート造や耐火建築物の共同住宅が挙げられます。
耐火構造には、コンクリート造や鉄骨造、耐火・準耐火建築物の一戸建てが含まれるでしょう。
非耐火構造は、一般的な木造住宅です。
火災保険料は、マンション構造がもっとも安く、次いで耐火構造、非耐火構造の順に高くなります。
準防火地域だからといって火災保険が安くなるとは限らない
準防火地域にある土地に家を建てる際に重要なのは、火災保険料がエリアによって異なるわけではないという点です。
火災保険料は、建物の耐火性能によって料率が異なるため、準防火地域であっても、木造で耐火性能が低ければ保険料が高くなることがあります。
一方で準耐火・耐火構造の建造物であれば、地域に関係なく保険料は比較的安く抑えられます。
したがって、準防火地域にある土地に建てた建物の火災保険料を抑えたい場合、木造ではなく、耐火性能を備えた鉄骨造の方が適していると言えるでしょう。
また、保険料の算出方法は保険会社によって異なるため、複数の保険会社で見積もりを取って比較検討することが重要です。
準防火地域に家を建てる際に加入する火災保険については、土地購入時や建築計画時に保険会社や代理店に相談することをおすすめします。
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まとめ
準防火地域とは、都市計画法で定められている防火規制区域の一種で、自治体が火災のリスクや建物の密集度などを考慮して指定しています。
準防火地域は防火地域よりも規制は緩やかですが、建築物の構造や材料に一定の制限がかかるため、建築コストに影響をおよぼす点に注意が必要です。
また、準防火地域の土地に家が建っているからといって火災保険料が安くなるわけではなく、防火性能を備えているかで決まる点も押さえておくことが大切です。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
