不動産を売却するときに気になるのは、やはり「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。
ただし、不動産を売却するときには「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の3つの異なる価格が存在するため、それぞれの意味の違いを押さえておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却における3つの価格の違いと決まり方について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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不動産売却に関わる価格の種類①査定価格
不動産を売却するときには、まず不動産会社に査定を依頼する形が一般的です。
そのときに不動産会社から提示されるのが「査定価格」です。
まずは、査定価格が何を示すのかを見ていきましょう。
査定価格とは？
査定価格とは、「この物件ならこのくらいで売れるだろう」と不動産会社が推測した、不動産売却の目安となる金額です。
重要なのは、「査定価格が必ずしも売却価格と一致するわけではない」という点です。
査定価格は、通常「3か月程度で売れることを想定した金額」として設定されます。
しかし、実際の売却では、売り出し価格を高めに設定したり、買主との交渉で価格が変動したりすることもあります。
そのため、査定価格はあくまでも「相場を知るための基準」として捉えておきましょう。
査定価格はどのように決まる？
不動産会社は、以下のようなさまざまな要素を総合的に判断して査定価格を算出します。
●過去の取引データ
●物件の状態
●立地条件
●市場の需給バランス
たとえば、過去の取引データを基に、近隣エリアにおける類似物件の成約価格や市場動向をチェックします。
データから査定価格を算出する方法を「簡易査定」と呼びますが、あくまでも概算に過ぎない点に注意が必要です。
実際に不動産を売却する際には、不動産会社の訪問査定を受けます。
訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れ、物件の状態や周辺環境、立地条件などを確認する方法です。
簡易査定よりも精度の高い査定価格を算出できるため、不動産をできる限り早く売却したいと考えているのであれば、最初から訪問査定を依頼した方がスムーズに進められます。
不動産の査定価格が下がる要因
不動産の状態によっては、相場よりも査定価格を低く見積もられることもあります。
たとえば、1981年5月31日以前に建てられた家は現行の耐震基準を満たしていないため、どうしても査定価格が下がってしまいがちです。
ただし、旧耐震基準で建てられた家でも、耐震改修工事をおこなっていたり、耐震基準適合証明書を取得して現行の耐震基準を満たしていることを証明したりすれば、相場で売却できる可能性が高まります。
また、1975年以前に建てられた家には、健康被害を引き起こす「アスベスト」と呼ばれる建材が使用されている可能性があります。
アスベストが使用されている家を購入したいと考える方は基本的に少ないため、査定価格は低めになることがほとんどです。
不動産会社の査定を受けるときに準備しておくと良い書類
不動産会社の査定をスムーズに受けるためには、あらかじめ登記簿謄本や公図、土地の測量図、建物の図面、登記識別情報通知、印鑑証明書などの書類を準備しておきましょう。
書類によっては取得に時間がかかることもあるため、スケジュールに余裕を持って準備することが重要です。
また、不動産会社によって求められる書類は異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
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不動産売却に関わる価格の種類②売り出し価格
不動産会社から査定価格を受け取ったら、売主側で売り出し価格を設定します。
ここでは、売り出し価格の概要を見ていきましょう。
売り出し価格とは？
売り出し価格とは「この金額で売りたい」と売主が設定する希望価格のことです。
査定価格を参考にしながら、不動産会社と相談のうえ売り出し価格を決定します。
売り出し価格を決める際には、売主の希望だけでなく、市場動向や相場などを考慮することが重要です。
最終的に売り出し価格を決定するのは売主自身であることを押さえておきましょう。
売り出し価格を決めるときのポイント
売り出し価格は、査定価格より少し高めに設定することが一般的です。
これは、買い手側からの値下げ交渉を想定し、ある程度の「交渉余地」を持たせるためです。
ただし、売り出し価格を設定するときには市場価格や物件の競争力などを意識することが欠かせません。
たとえば、売主の希望価格をそのまま売り出し価格に設定しても、それが周辺の類似物件の相場とかけ離れて高ければ、売れ残るおそれがあります。
一方で、売り出し価格を相場よりも安く設定しすぎると、売主が損をしてしまう可能性があります。
そのため、売り出し価格を設定する際には、ほかの物件と差別化できる要素があるか、周辺の類似物件の相場はいくらかを踏まえたうえで、適正な価格を設定することが重要です。
売却期限を基準に売り出し価格を決めるのもひとつの手
査定価格は、「おおよそ3か月で売却できる」と不動産会社が判断して導き出した数字です。
もし不動産をできる限り早く売却したい事情がある場合、査定価格よりも低めの売り出し価格を設定すると、買主を見つける期間を短縮できる可能性があります。
一方で、売却期限に余裕があり、できる限り高く売却したい場合には、査定価格よりも高めに売り出し価格を設定することもひとつの選択肢です。
もし、適切な価格設定がわからない場合は、不動産会社に相談すると、豊富なノウハウを基に適切な売り出し価格を決めるアドバイスをもらえます。
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不動産売却に関わる価格の種類③成約価格
不動産を売却するときにもっとも意識したいのが「成約価格」です。
ここでは、成約価格の概要について解説します。
成約価格とは？
成約価格とは、実際に売買契約が成立したときの最終的な価格のことです。
査定価格や売り出し価格とは異なり「実際にその物件が市場で売れた価格」なので、よりリアルな数値といえます。
成約価格は売り出し価格とは一致しない
売り出し価格は売主が設定するものですが、成約価格とは一致しないことがほとんどです。
なぜなら、成約価格は売主だけでなく、買主の同意もあって決まるからです。
たとえば、少しでも高く売りたいと考えて売り出し価格を相場より高めに設定しても、買主側から値下げ交渉がされる可能性があります。
買主側も周辺相場を事前に調べており、できる限り安く購入したいと考えているためです。
そのため、売買契約を交わす前には、売り出し価格と成約価格を折り合わせる交渉が必要になります。
結果として、成約価格は売り出し価格よりも下がるケースが一般的です。
成約価格をできる限り高くするためのポイント
成約価格は、市場相場と密接に関係しています。
そのため「最低限この価格で売却したい」と目標を持っているときには、同じエリアでの過去の成約価格を参考にしたうえで適正な売却価格を見極めることがポイントです。
ただし、リフォームの有無や周辺環境の変化など物件の個別条件によって、同じエリアでも成約価格に差が出ることもあります。
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まとめ
不動産売却時の「査定価格」は、不動産会社が「おおよそ3か月で売れるだろう」と推測した価格を指します。
その査定価格をもとに売主が自分で決めるのが「売り出し価格」であり、早期売却に結び付けるには適正価格を設定することが欠かせません。
そして、最終的に買主と売買契約の合意にいたったときの価格が「成約価格」です。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
