住宅ローンを完済するときの平均年齢とは？完済時期の考え方をご紹介！

マイホームの購入を検討していると、住宅ローンが何歳まで組めるのかという疑問がでてきます。
とくにリタイア前に完済したいと考える方が多く、住宅ローンの契約時には入念な資金計画が必要です。
そこで今回は、住宅ローンにおける完済時の平均年齢や完済時期の考え方をご紹介します。

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▼ 住宅ローンにおける完済時の平均年齢
▼ 住宅ローンにおける完済時期の考え方
▼ 住宅ローンをリタイア前に完済したいときの平均的な支払額
▼ まとめ

住宅ローンにおける完済時の平均年齢

住宅ローンの契約で失敗しないためには、完済時の年齢を考慮して資金計画を立てなければなりません。
以下で、住宅ローンを完済する平均的な年齢や借入期間を確認しておきましょう。

住宅ローンを完済する平均的な年齢は73歳～78歳

住宅金融支援機構が2022年におこなった「フラット35利用者調査」では、住宅ローンを完済する平均年齢は73歳～78歳と示されています。
これは定年退職の年齢が年々高くなっていることが要因で、安定収入があるうちに完済を目指す方が増えているのです。
多くの金融機関では完済時の年齢を80歳までとしているため、それまでに返済する方がほとんどでしょう。
諸条件は金融機関によって異なるので、契約前に確認しておくことをおすすめします。

住宅ローンの借入期間と実際に完済するまでの平均期間

住宅金融支援機構がおこなっている「2022年度フラット35利用者調査」によると、住宅ローンの借入期間は平均32.6年です。
とくにフラット35のケースでは、借入期間35年で住宅ローンを組む方が多くなっています。
民間の金融機関よりも年数が長い傾向にあり、2018年から2022年までの中央値は35年です。
これに対し、完済までの期間は10年超15年以下の割合がもっとも高くなっています。
平均は16年となっており、借入期間との差は11年ほどあるのが現状です。
ここから、いったん完済して新たに借り入れをおこなう「借り換え」や「繰り上げ返済」など、当初の借入期間よりも前倒しで完済するケースが多いと読み取れるでしょう。
完済時の年齢や借入期間はあくまで目安となっているので、無理のない範囲で計画を立てていく必要があります。

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住宅ローンにおける完済時期の考え方

住宅ローンを組むときに完済時の年齢を遅く設定すれば、購入できる住宅や返済計画の選択肢は広げられるでしょう。
しかし、高齢になっても返済が残るリスクはあります。
収入が減少して生活が苦しくなるだけでなく、住宅ローンを滞納してしまう可能性も否めません。
このような失敗を避けるためには、住宅ローンの完済時期を慎重に設定する必要があるでしょう。
完済時期の考え方で知っておきたいポイントは、以下の3つです。

考え方①金利タイプを知っておく

完済時期を考えるときには、住宅ローンの金利タイプに注意しなければなりません。
住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利」と「固定金利」の2種類です。
変動金利は金利が毎年変わる形態で、低金利かつ元本が減りやすい特徴があります。
一方で、固定金利とは金利が契約時から変わらないタイプです。
変動金利よりも適用金利が高めとなっていますが、完済まで同じ金利で返済ができます。
金利が上昇したタイミングでは、変動金利よりも固定金利のほうが返済負担が少なくなる可能性が高いでしょう。
どちらの金利タイプを選択するかで完済時の年齢が大きく異なるので、市場や相場を参考に判断していくことをおすすめします。

考え方②安定収入を得られているうちに完済するのが望ましい

定年退職後は、年金や貯蓄で生活していくのが一般的な考え方です。
平均的に収入は減少していくため、そのタイミングで住宅ローンの返済が残っていると、家計を圧迫させてしまうでしょう。
老後資金が不足してしまう事態を避けるためにも、安定収入を得られているうちに住宅ローンを完済するのがおすすめです。
ただし、返済期間を短く設定すると、毎月の支払額は増える可能性があります。
返済計画によっては、生活や教育資金に影響を及ぼすおそれがあるので注意しましょう。
住宅ローンの返済と教育費がかさむタイミングでは、あえて返済期間を長めに設定して月々の支払額を抑えるのもひとつの考え方です。
出費のピークが過ぎてから繰り上げ返済をおこない、返済期間を短縮するといった方法もあります。

考え方③定年後はできるだけ早期の完済を心掛ける

定年後に住宅ローンの返済が続くときは、繰り上げ返済を実行するのが有効です。
退職金を返済に充てるケースでは、受け取れる見込み額とローン返済に充てられる金額を事前に把握しておきましょう。
家計にゆとりができたタイミングで少しずつ返済をおこない、できる限り早期の完済を目指すことが大切です。
完済の平均年齢は73歳～78歳となっていますが、可能なら70歳までに完済できると良いでしょう。

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住宅ローンをリタイア前に完済したいときの平均的な支払額

住宅ローンをリタイア前に完済したいなら、月々の平均的な支払額を把握しておく必要があります。
たとえば、住宅ローンを組んで3,000万円の住宅を購入するときに、年収400万円の30歳と年収500万円の40歳では月々の支払額が異なるので注意が必要です。
以下で、それぞれの返済計画をシミュレーションしてみましょう。

年収400万円の30歳がリタイア前に完済したいときの返済計画

条件として、完済年齢はリタイア前の65歳に設定しています。
住宅を購入するときの頭金は、購入物件の2〜3割程度です。
これらを踏まえて、3,000万円の家を購入するときには自己資金600万円を用意する必要があります。
65歳までの完済となっているため、返済期間は35年です。
金利タイプを全期間固定2.3%で試算すると、毎月の支払額は8万3,248円になります。
ローン返済総額は3,496万4,056円となっており、本来の物件購入費より500万円ほど高くなる見込みです。

年収500万円の40歳がリタイア前に完済したいときの返済計画

このパターンでも、完済はリタイア前の65歳まで、頭金は購入物件の2〜3割程度を目指します。
そのため、返済期間は25年間です。
頭金は変わらず、600万円ほど用意する必要があります。
金利タイプを同じように全期間固定2.3%で計算すると、10万5,267円が毎月の支払額です。
ローン返済総額は3,158万0,005円となり、本来の購入費より150万円ほど高くなっています。

完済年齢ではなく毎月の支払額がポイント

上記のように、年齢や返済期間などによって毎月の返済額と返済総額は変わってくるのが現状です。
購入を検討している物件の金額が高いケースはもちろん、返済期間が短くなったときにも月々の返済額は増えていきます。
重要なのは完済する平均年齢ではなく、収入に対してどの程度の資金をローン返済に充てられるかでしょう。
たとえば「ローン返済で毎月10万円支払う」といっても、収入によって余裕か負担かは変わってきます。
住宅ローンの資金計画を立てるときは、平均的な完済年齢を考慮しつつ、月々の生活を圧迫させないプランを練ることが大切です。
そのためにも、頭金を多く用意したり、繰り上げ返済を検討したりと、リタイア前に完済できる工夫をしていきましょう。

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