不動産は持ち主の意向で都度売却できますが、手続きは簡単ではないうえ、実施すると建物や土地を第三者へと引き渡さなくてはなりません。
売却を後悔しないよう、売主にとってのメリット・デメリットはしっかり確認しておくことが大事です。
そこで今回は、不動産を売却するメリット・デメリットにくわえ、実施にあたってのリスクと対策も解説します。
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不動産を売却するメリット
不動産を売却するメリットは以下のとおりです。
不動産を現金化できる
不動産を売却する主なメリットは、所有する建物や土地を現金化できる点です。
得た現金は、個人の都合に応じて自由に使用できます。
また、不動産は一般的に高額であり、売却によりまとまった現金を得られることが多いです。
そのため、急な高額な支出や支払いが必要な際には、不動産の売却が資金調達の一つの方法となります。
なお、不動産には定価がなく、適正価格は時期やエリアなどによって変動します。
状況によっては、購入時より高く売却でき、家計や資金繰りに余裕が生まれることがあるでしょう。
住宅ローンを清算できる
不動産を売却することで、得た現金を使って住宅ローンを清算できる可能性があります。
売却金で住宅ローンを清算できれば、予定より早いタイミングであっても、そのあとの返済は不要となります。
これまで毎月支払っていた返済金がなくなり、滞納や破産のリスクとも無縁になるでしょう。
すでに返済が困難になっていた場合でも、住宅ローンを清算できれば身軽になり、家計を立て直す余裕が生まれます。
さらに、住宅ローンの契約内容によっては、早期に残債を清算することで、保証料の払い戻しを受けられることがあります。
返済が厳しくなっていた場合、払い戻しがあることは魅力的な選択肢となるでしょう。
一部の税金がかからなくなる
不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。
たとえ使用していない土地であっても、税金は発生し続けます。
しかし、不動産を売却すれば所有者でなくなるため、固定資産税や都市計画税の負担は軽減されるでしょう。
これまで納税に充てていたお金が手元に残り、資金繰りや家計の負担が軽くなります。
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不動産を売却するデメリット
不動産を売却するデメリットは以下のとおりです。
手続きのなかで諸費用が発生する
不動産を売却する際のデメリットは、売主に一定の出費が発生することです。
主な諸費用には、仲介手数料と税金が含まれます。
仲介手数料とは、売買の仲介を依頼した不動産会社に支払う費用のことです。
金額は法律で定められた上限額を請求されることが一般的です。
仲介手数料の上限額は売却額を基準に計算されるため、諸費用の中では高額となる傾向があります。
不動産の売却に関連する税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税などがあります。
印紙税は売買契約書の作成に伴う税金で、売主は2通作成される契約書のうち1通分を負担することが一般的です。
印紙税額は不動産の売買価格に応じて変動します。
登録免許税は、住宅ローンが残っている不動産の売却時に抵当権を抹消するために必要な費用です。
譲渡所得税は、売却で利益が出た場合に課せられる税金で、赤字であれば発生しません。
さらに、売却に際してハウスクリーニングや鍵の交換などをおこなうと、追加の出費が発生します。
売却金を受け取るだけでなく、状況に応じてさまざまな出費がある点は、売主が注意すべきデメリットです。
売却に時間がかかる
不動産の売却を始めること自体は売主の意向で随時可能ですが、買主がすぐに見つかるかどうかは別の問題です。
不動産を売り出したあとは、買主が現れるのを待たなければならず、基本的に時間がかかることが主なデメリットの一つです。
売主に売却を急ぐ事情があったとしても、希望する日にちまでに買主が見つかる保証はありません。
そのため、売却を急ぐ場合は、相場よりも安く売り出すなどの工夫が必要です。
借り入れの選択肢が減る
売主にとって気を付けたいデメリットの一つは、不動産を担保にした借り入れが難しくなることです。
金融機関で借り入れをおこなう際、不動産を担保にすると、滞納時のリスクをカバーできるため、比較的有利な条件で資金を提供してもらえることが多いです。
しかし、不動産を担保にする借り入れ方法は、建物や土地を所有していなければ利用できません。
自分が所有する唯一の不動産を売却してしまうと、そのあとに優れた条件で借り入れをするのが難しくなるため、この点は事前に確認しておくべき主なデメリットです。
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不動産を売却するときのリスクと対策
不動産を売却するときのリスクと対策は以下のとおりです。
契約不適合責任を問われる
不動産の売却において特に気を付けたいリスクは、引き渡した不動産に関して契約不適合責任を問われることです。
契約不適合責任とは、品質や数量などが契約書どおりであることを保証する責任です。
引き渡した不動産に契約書の記載と異なる部分があれば、買主は売主に対して補修や損害賠償を請求できます。
契約不適合責任が問われやすいのは、売却する不動産の瑕疵を売主が隠していた場合です。
買主に瑕疵を正確に伝えていないと、契約書に記載されていない瑕疵が存在する不動産を引き渡すことになります。
隠していた瑕疵が発覚した場合、引き渡し後でも買主から契約不適合責任を問われるリスクが高くなるでしょう。
また、契約不適合責任は、売主が瑕疵を知らなかった場合にも適用されます。
瑕疵がある不動産を引き渡すと、故意かどうかに関わらず契約不適合責任を問われるリスクがあるため、十分に注意が必要です。
契約不適合責任への対策
契約不適合責任への対策として、まず不動産の現状を売主側でよく確認することが有効です。
売主が把握していなかった瑕疵でも契約不適合責任は問われるため、売却前に不動産をしっかり調査し、瑕疵の有無や内容を把握しましょう。
売却する不動産が住宅の場合、専門家による建物の状態調査(ホームインスペクションなど)を適宜活用することをお勧めします。
把握した瑕疵は、売却前に買主に対してすべて伝えることが重要です。
瑕疵について買主から合意を得て、売買契約書に記載しておけば、のちに問題が発生するリスクが低くなります。
タイミングによっては損失が出る
不動産の売却に伴うその他のリスクとして、タイミングによっては損失が出ることが挙げられます。
損失のリスクがある理由は、不動産の価格が常に変動しているためです。
不動産の価格変動は、売主に有利な場合ばかりではありません。
以前より売却価格の相場が下がっている時期には、高値が付きにくく、売買で赤字が出やすくなります。
損失を防ぐためには、売却に有利な時期かどうかを慎重に見極めることが重要です。
売却を急ぐ理由がない場合、不利な時期はできるだけ避けましょう。
価格の推移や今後の見通しを踏まえ、売主に有利な時期を選べば、損失のリスクを最小限に抑えることができます。
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まとめ
不動産を売却するメリットは、建物や土地を現金化して自由に使えたり、固定資産税や都市計画税がかからなくなったりすることです。
一方のデメリットには、手続きのなかで諸費用が発生する、売却には時間がかかる、借り入れの選択肢が減るなどがあります。
売却にともなう主なリスクは契約不適合責任であり、対策としては不動産の状態を事前によく調べ、瑕疵はすべて買主に伝えるのが有効です。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。