住宅ローンの返済が厳しくなったときは、土地や建物を売って解決できるのをご存じでしょうか。
通常の売買取引とは異なるので、どれほどの費用がかかるのか、金銭的な余裕がなくても手放せるのか不安になるケースはあるでしょう。
そこで今回は、住宅ローンの返済が苦しい方が知っておきたい任意売却における税金と譲渡所得税のルールにくわえて、滞納時の売却方法を解説します。
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任意売却に税金はかかるのか
住宅ローンの返済が厳しいときに金融機関の了承を得て任意売却するときに課税される税金について解説します。
譲渡所得税（住民税）
土地や建物を売ったときに発生した譲渡所得（売却益）に対して課せられる税金です。
譲渡所得額に応じて、住民税も発生します。
印紙税
売買契約書などの書面を作成するときに課せられる税金です。
書面に記載されている金額に応じて税額は変動し、基本的には金額が大きくなるほど税額が大きくなります。
登録免許税
土地や建物に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消手続きをするときに課せられる税金です。
土地や建物1つに対して、それぞれ1,000円ずつかかります。
抵当権抹消の手続きは専門性が高くて自分でおこなうのはむずかしいので、司法書士に依頼して依頼料の支払いが発生するケースが多いです。
消費税
建物の売買取引の代金・仲介手数料・司法書士への依頼料に発生します。
同じ不動産でも土地には消費税が課せられないので、建物の取引をするときのみ考慮します。
通常の不動産売却では、第三者の購入者を見つけるために仲介手数料を支払って媒介契約を締結しますが、任意売却では直接取引するケースが多いので仲介手数料がなければ消費税もかかりません。
司法書士への依頼料は、抵当権の抹消手続きの際にほとんどの方が支払うため、これに対する消費税は必ず発生します。
税金が払えないときの対処法。
複数の種類の税金が課せられますが、このうち印紙税と登録免許税は必ず発生します。
住宅ローンの返済が厳しいときには、印紙税や登録免許税などの数千円単位の支払いを工面するのすら困難なケースも考えられるでしょう。
金銭的な余裕がないなかで任意売却を検討している場合、金融機関と債務者の交渉次第では売買取引の代金から税金を捻出できる可能性があります。
すべての金融機関が納得するとは限らないため、まずは状況を説明したうえで税金の工面をしてもらえるかどうかを相談しましょう。
金融機関としても、本来であれば住宅ローンの元金と利息を全額払ってもらうのが理想です。
ただし、金融機関が最も恐れる状態は元金の貸し倒れリスクで、金銭的な状況が悪いと分かれば柔軟に対応してもらえる可能性が高いです。
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任意売却に譲渡所得税はかかるのか
任意売却をしたときに、譲渡所得税はほとんどかからないといわれています。
その理由として、売却益がでないケース・特別控除が適用できるケース・強制換価等の特例が適用できるケースの3点が挙げられます。
売却益がでないから
原則として、譲渡所得税が課税されるのは、土地や建物を売ったときに利益が出た場合のみです。
任意売却を利用する土地や建物は、築年数が古くなっていて不動産価値が下がっている傾向にあるので売却益が発生しづらいです。
媒介契約を締結して第三者の買主を探せば市場相場と同等の金額で売買取引ができる可能性もありますが、現金化を急ぐのであれば買取を選ぶでしょう。
専門業者に買い取ってもらう場合、通常の仲介取引と比べて取引金額は70〜90%ほど低くなるので、さらに利益をだすのがむずかしいです。
取得費や譲渡費用を差し引いてマイナスになるケースが多いからこそ、利益が発生せず譲渡所得の支払いも不要になります。
売買取引で受け取った金額をそのまま住宅ローンの残高に充てられれば理想的ですが、実際には住宅ローンの残高すべてに満たない債務者も多くいます。
特別控除が適用できるから
マイホームを手放す場合、居住用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除が利用できます。
一戸建て住宅・居住用住宅などの適用要件を満たしている必要があるものの、課税譲渡所得から3,000万円節税できるチャンスがあるのは魅力的です。
適用要件を満たしたうえで売買取引による利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税の支払い義務はなくなります。
強制換価の特例が適用できるから
任意売却は、あくまで売主の意思で不動産を売却する方法であるため、強制換価手続きではありません。
ただし、競売を避けるために任意売却を検討せざるを得ない状況の場合は、「強制換価等による特例」が適用される場合があります。
資金力を喪失していて債務の弁済が困難であると判断されたケースにおいて、一部の所得税が非課税になる制度です。
住宅ローンの残高を返済する目的で土地や建物を手放すのであれば、強制換価等の特例が適用できる可能性が高いです。
ただし、3,000万円特別控除や強制換価等の特例は売買取引で利益が発生したときに利用できる制度であり、そもそも任意売却では利益を生み出すのがむずかしいとされています。
まずは譲渡所得が発生する可能性があるのかを確認したうえで、節税できる控除や特例の利用を検討しましょう。
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固定資産税や住民税などの税金を滞納している場合でも任意売却できるのか
固定資産税や住民税などの税金を滞納している金額が膨れ上がると、行政処分の対象になり、マイホームが差し押さえられる可能性があります。
差し押さえされてしまうと、行政から差し押さえ解除をしてもらわない限り、任意売却はできないので気を付けましょう。
税金を滞納していても行政処分の対象になっていなければ、自分で任意売却が可能です。
差し押さえになったら解除申請をする
滞納額が膨れ上がって差し押さえされてしまったら、行政と交渉をして解除してもらいます。
住宅ローンを返済するための資金を売却代金から捻出する意思があると主張したうえで、売買取引の代金から支払いできると判断されれば、差し押さえが解除されるでしょう。
交渉次第で税金の支払いを売却代金から捻出可能
任意売却の場合、基本的には売買取引の代金は住宅ローンの返済に充てられますが、金融機関との交渉次第では固定資産税や住民税の支払いに回せる可能性があります。
売買取引の代金だけで住宅ローンの返済ができなかったら、残りの残高は債務者が引き続き払い続ける義務がありますが、円滑な返済をするためには生活の立て直しが必要です。
そのため、金融機関としては債務者が経済的に立て直しができるように、固定資産税や住民税などの滞納がある場合は優先的に支払っても良いと譲歩してくれます。
なぜなら、住宅ローンの返済に苦しんだ結果、固定資産税や住民税などの滞納が続くとすべての財産が差し押さえられてしまうからです。
財産の差し押さえを受けると、住宅ローンの返済にも影響がでるからこそ、納税を優先するべきだと考える金融機関も多いです。
支払いが厳しいときは早期相談が大切
任意売却を成功させるためには、住宅ローンの返済が厳しくなった時点で、できるだけ早く金融機関に相談してください。
返済が滞るのはよくないですが、一人で解決しようとして生活の立て直しができなかったときのほうが、返済の負担が大きくなります。
売買取引が成立するためには、最低3〜4か月ほどかかるので、早めに相談すると返済負担を軽減できる可能性が高いです。
また、任意売却では金融機関との交渉が重要になるからこそ、金融機関とのやりとりに長けている仲介業者を選びましょう。
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まとめ
住宅ローンの返済が厳しくなったら、金融機関に相談してマイホームを手放す検討をしましょう。
売買取引の代金が取得費と譲渡費を下回ると利益がでないので、所得税や住民税の支払いは発生しません。
固定資産税や住民税などを滞納して差し押さえにあうと自分の判断で売却できなくなるので、金銭的に問題があるときは早期相談を心がけてください。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
