不動産は共有名義での相続ができますが、自分だけに所有権があるわけではないため、知らないところでトラブルとなるケースも少なくありません。
たとえば共有者のなかに債務者がいる場合、差し押さえになる可能性があり、共有者にとっても大きな問題となります。
では不動産の差し押さえとはどういったもので、他の共有者の持分はどうなるのか、また差し押さえになるときの対処法を解説していきましょう。
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相続した共有名義の不動産における差し押さえとは
共有名義で不動産を相続し、共有者の誰かが債務者でなおかつ金融機関からの借り入れを返済できない状態のとき、債権者から差し押さえの請求を受けるケースがあります。
この差し押さえとは、住宅ローンや税金など本来は返済や支払いをすべきものを滞納しているとき、債権者が債務者に対してそのお金を回収しようとする手段のひとつです。
具体的には債権者が裁判所へ申し立てをおこない、裁判所が認めれば債権者は差し押さえができます。
この状態のときは、いくら自分の所有物であっても個人での売却や処分はおこなえず、次の買受人が見つかり次第、自宅から退去しなければいけません。
一般的には住宅ローンの滞納が原因となるケースが多く、住宅ローンの返済を数か月放置するとまず督促状が送られてきます。
督促状とは支払い期日までに、返済額の入金が確認できていないときに、このまま滞納が続けば競売や一括請求となる可能性がある旨を記したものです。
それでも債務者がアクションをとらなければ、次は催告書が届きます。
催告書は督促状と内容的には同じですが、最終勧告の意味を持つ通知です。
催告書が送られてきても返済ができない場合、期限の利益喪失、つまり分割払いが許される権利をなくしてしまいます。
期限の利益喪失の通知書が送られてくると、債務者はもう住宅ローンの返済を一括でおこなうしか方法はなく、資産を売却するなどして資金を作らなければいけません。
資金が工面できなかった場合、金融機関は保証会社に対して、住宅ローンの残債を債務者に代わって支払うよう求め、これを代位弁済といいます。
代位弁済となれば、保証会社があらたな債権者となり、数日後に代位弁済通知書が送られてきます。
この時点で金融機関には返済が完了していますが、今度は保証会社から遅延損害金をくわえた住宅ローンの残債の一括返済請求を請求され、それに応じなければいけません。
もちろん、ここで返済ができる方はほぼなく、保証会社は裁判所へ競売の申し立てをおこない、認められればここで対象物件が差し押さえとなるのです。
差し押さえ後は競売の手続きが始まり、競売開始決定通知書や現況調査通知が送られてきて、最終的に競売にかけられ落札者に所有権が移転されます。
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共有名義の不動産が差し押さえられたときの持分はどうなるのか
不動産を2名以上の共有名義で持っており、そのなかに住宅ローンなどの借り入れを滞納した方がいる場合、滞納者の持分に対してのみ差し押さえとなるケースがあります。
持分とは共有する不動産の所有権の割合をいい、一筆の土地、または一個の建物ごとに登記されているものです。
持分の割合はそれぞれが負担した金額の割合をもとに決められます。
計算式は、自己資金と借入金を合わせた額を不動産全体の価額で割って求められます。
登記の際はその割合に応じて、共有者の氏名と住所、そして持分が「持分 ◯分の◯」という表示で記載されます。
そして共有名義のうちの1人が借り入れを滞納した場合、他の共有者が知らない間にその持分が競売にかけられる可能性があります。
もし競売になり落札者が現れれば、いつの間にか知らない第三者が共有者となっているケースもあります。
そのときのリスクとしてまず挙げられるのが、自分が持っている持分の売却を強引に迫ってくるおそれがある点です。
もちろん正規の不動産会社は、そういった行為はしませんが、なかには宅地建物取引業の免許を持たない業者もいます。
そういった悪質な業者に持分を持たれた場合、もともと違法な業者であるため違法な手段で売却を求めてくる恐れがあるのです。
また持分を持っていればその不動産への立ち入りは違法行為とはならず、知らない方が敷地内に入ってくる可能性もあります。
その不動産の利用権は持分に応じて決められているため、知らない方が敷地内に立ち入ってきても、合法的な行為であるため追い出すのは不可能です。
次のリスクとしては共有物の分割請求の訴訟を起こされる可能性がある点ですが、その場合、他の共有者の持分はどうなるのでしょう。
訴訟となった場合、裁判所は他の訴訟にみられる請求棄却ができないため、立証が不十分なケースでも判決をくださなければいけません。
その結果、共有解消が避けられなくなるケースが多く、現物での分割か他の共有者に持分に応じたお金を払う代償分割、競売にかけて得た現金を分ける換価分割となります。
相続人が多い不動産ではとりあえず共有名義で登記し、その後意見の対立により共有物分割請求となり、各相続人の意向による不動産の管理・処分となるケースが多いです。
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相続による共有名義の不動産が差し押さえとなるときの対処法
差し押さえの可能性がある物件をそのまま所有し続けたい場合の対処法としては、まず他の共有者の持分を買い取る方法があります。
ただし共有者が債務者である場合、状況によっては債権者への詐害行為とみなされ、売買が取り消しとなるリスクがあるため注意してください。
詐害行為とは債務者が故意に財産を減らして、債務者から財産を守ろうとする行為で、債務者の利益を害する背信行為です。
ただし、債務者にその不動産以外の財産があり、それで返済できる場合は問題ありません。
この持分を買い取る方法以外に、共有者に代わって債務を支払う方法があります。
債権者としては弁済してもらえば問題はないため、差し押さえを免れる可能性が高くなりますが、正当な理由がない場合は求められません。
また差し押さえが入っても、競売手続きが進行している状態であれば、他の共有者の持分を自分で落札すれば不動産を所有し続けられます。
とはいえ、債務者自身による落札は法律上禁止されているため、おこなわないでください。
次に、相続した共有名義の不動産を手放しても良い場合の対処法として、一般的な方法は売却です。
注意点としては、他の共有者の同意を得る点と、上記と同様、詐害行為とならないようにする点であり、十分な確認が必要です。
該当する不動産に抵当権がない場合は、そのまま市場に出して購入者を募りますが、抵当権がある場合は、状況が変わってきます。
抵当権がある場合でも、売却代金で住宅ローンの残高を完済することが可能であれば問題ありません。
しかし完済できない場合、抵当権は金融機関側に残るため、所有者であっても勝手に売却はできず、借り入れ先の金融機関の承諾を得たうえで任意売却となります。
金融機関としては、完済は無理でもある程度は融資額を回収したいため任意売却であれば応じてくれる可能性があり、まずは金融機関に相談してください。
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まとめ
相続した共有名義の不動産の共有者のなかに債務者がいる場合、差し押さえとなる可能性があります。
差し押さえは債務者の持分のみが対象となりますが、他の共有者は共有物の分割請求を求められるリスクを抱えてしまいます。
差し押さえになる前に、他の共有者の持分を買い取る、任意売却するなどの対処法をとりましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
