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親や祖父母からの支援で住宅を購入する場合、贈与税の非課税措置を受けられる可能性があります。
ただし、非課税措置を受けるにはさまざまな要件を満たす必要があるため、概要をしっかり理解しておくことが大切です。
この記事では、住宅購入資金の贈与を受けた場合に利用できる特例の概要や適用要件を解説します。
子どもや孫に自宅の購入資金を援助しようとしている方や、援助してもらおうとしている方は、ぜひご参考になさってください。
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住宅購入資金の贈与で利用できる！住宅取得等資金の贈与税の非課税措置とは
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置とは、直系尊属（親や祖父母など）から住宅購入資金の援助を受けた際に、一定金額まで贈与税が非課税になる制度です。
もともとは2023年末で終了予定でしたが、3年間の延長が決まり、2026年12月31日まで使えるようになりました。
非課税限度額は、質の高い住宅（省エネ・耐震性・バリアフリーの家）で1,000万円、それ以外の一般住宅で500万円です。
実際の非課税枠はもっと大きい
この制度を利用する時の非課税枠は、実際はさらに大きくなります。
贈与税そのものに「基礎控除」が設けられており、控除額を超えなければ課税されないためです。
なお、贈与税には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つの制度があります。
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置により1,000万円まで非課税になる場合、実際の贈与税の非課税額は以下のようになります。
●暦年課税制度：基礎控除額110万円+非課税枠1,000万円＝1,110万円まで非課税
●相続時精算課税制度：基礎控除額110万円（年間）+特別控除額2,500万円（累計）+非課税枠1,000万円＝3,610万円まで非課税
暦年課税制度と相続時精算課税制度のどちらを選択するかは、ご自身で自由に決められます。
非課税措置の部分は相続税の対象外
「生前贈与であれば相続税はかからない」と思う方も多いのですが、次の場合は相続税の課税対象となる可能性があります。
●死亡日以前の7年以内に通常の贈与（暦年課税制度）で贈与した時
●相続時精算課税制度の適用を受けて贈与した時
ただし、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の部分は、相続税の課税対象とはなりません。
たとえば、親が亡くなる2年前に住宅取得等資金の非課税措置と暦年課税制度を使い、1,110万円の贈与を受けたとします。
暦年課税制度の場合、親がなくなる7年前に贈与された財産に関しては、相続財産として戻して相続税を計算しなければなりません。
しかし、非課税措置の部分は相続税の対象外なので、1,000万円は相続財産に持ち戻さなくて良いことになります。
また、相続時精算課税制度を併用して3,610万円を受け取った場合も、非課税枠1,000万円は持ち戻す必要がありません。
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住宅購入資金の贈与で利用できる非課税措置！贈与を受ける方の要件
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を受けるには、さまざまな要件を満たす必要があります。
まずは、受贈者（贈与を受ける方）に係る主な要件を確認しておきましょう。
贈与者の直系卑属であること
非課税措置を受けられる方は、贈与者（贈与する方）の直系卑属に限ります。
直系卑属とは、直通する系統の親族のことで、この場合は子どもや孫が該当します。
兄弟・姉妹、甥・姪、子の配偶者は直系卑属に含まれないため、非課税措置は受けられません。
贈与された年の1月1日時点で18歳以上であること
贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上でなければなりません。
ただし、令和4年3月31日以前の贈与については、20歳以上である必要があります。
贈与を受けた年の所得税の合計所得金額が2,000万円以下であること
年齢に加えて、受贈者には所得制限に関する要件も定められています。
贈与を受けた年の所得税の合計金額が2,000万円以下でなければ、住宅取得等資金の非課税措置は受けられません。
ただし、不動産の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下であることが条件となっています。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた全額を使い切って家屋を所有すること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を使い切って、住宅用の家屋の新築・取得・増改築することが条件です。
新築とは、贈与を受けた年の翌年3月15日において屋根を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態を指します。
増改築には、増築または改築部分の屋根を有し、既存の家屋と一体となって土地に定着した建造物として認められる時以後の状態が含まれます。
決められた期日までに建物を新築・取得・増改築できなかった場合、特例は適用できないためご注意ください。
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住宅購入資金の贈与で利用できる非課税措置！家屋の要件
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置には、家屋に対する要件も定められています。
前提として、日本国内にある住宅でなければなりません。
また、家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下、店舗等併用住宅の場合は床面積の2分の1以上が居住用であることが条件です。
この他、住宅の要件では新築・取得の場合と増改築の場合でさらに細かい要件が定められています。
住宅を新築または取得する場合
取得した住宅用の家屋が、次のいずれかを満たす必要があります。
●建築後使用されたことのない住宅用の家屋
●建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年１月１日以後に建築されたもの
●建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するもの
建物の安全性を証明する書類には、「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書の写し（耐震等級に係る評価が等級1、2又は3であるもの）」「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」があります。
ただし、これらの書類は家屋の取得日前2年以内に、その証明のための家屋の調査が終了・評価されたもの、または保険契約が締結されたものに限ります。
さらに、既存住宅の取得後に耐震改修工事を行う場合も、所要の手続きをすれば特例措置の適用を受けることが可能です。
増改築等をする場合
住宅の増改築をおこなう場合は、一定の工事に該当することについて、次のいずれかの書類により証明がされたものに限ります。
●確認済証の写し
●検査済証の写し
●増改築等工事証明書
一定の工事とは、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、耐震基準または「質の高い住宅」の基準に適合させるための修繕または模様替などです。
なお、給水管や排水管、雨水の侵入を防止する部分に係る修繕または模様替をおこなう場合には、リフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類も併せて提出する必要があります。
その他にも、工事費用が100万円以上であること、工事費用の2分の1以上が自己が居住する部分の工事に要したものであることなどが条件に含まれています。
いざ軽減措置を受けようとした時に「適用対象外だった」とならないよう、細かな条件は国税庁のホームページで確認しておきましょう。
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まとめ
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を適用すると、親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた場合でも、一定額まで贈与税を非課税にできます。
ただし、この特例には受贈者だけでなく家屋にも細かな条件が定められているため、事前に適用要件をチェックしておくことが大切です。
また、非課税措置を受けられる方は「贈与者の直系卑属」に限られており、兄弟・姉妹、甥・姪、子の配偶者は適用できない点にご注意ください。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
