土地を購入する際に、ほとんどの方が形状や立地、周辺環境をチェックするでしょう。
これらの条件以外にチェックしておきたいのが、不動産がどの区域に立地しているかです。
もし、購入したい物件が「非線引き区域」に該当する場合、周囲に迷惑施設が建設されてしまう恐れがあります。
そこで今回は、非線引き区域の概要やメリット、非線引き区域内でも家を建てる際の注意点などを解説します。
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土地購入前に知っておきたい！非線引き区域とは
非線引き区域が何かを知る前に、まず都市計画区域について理解しておく必要があります。
日本の土地は都市計画法によって、都市計画区域と都市計画区域外に分類されます。
都市計画区域は計画的に都市開発を進める地域のこと、都市計画区域外は都市計画を考慮しないエリアのことです。
都市計画区域は、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」に分けられます。
市街化区域
市街化区域は、道路や下水道などの公共施設を優先的に整備し、都市化を優先的に進めていく地域のことです。
都市計画区域のなかで市街化区域を設定している場合、必ず用途地域を設定しなければなりません。
用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」に大別され、そこからさらに細かく分類されます。
どの用途地域に該当するかによって、建築できる建物の種類や高さなどが異なります。
市街化調整区域
市街化調整区域は、農地や山林を守るために建物の建築に制限を設け、市街化を抑制する地域です。
この地域では、農林漁業を営む方の住宅などを除き、原則として建物を建てることができません。
人が住むことを目的としていないため、下水道や道路などのインフラ整備が整っていない点も特徴です。
市街化区域は必ず用途地域を定めるのに対して、市街化調整区域では用途地域を定めないことが原則です。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域でも市街化調整区域でもないエリアのことです。
正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。
2000年の都市計画法改正前は「未線引き区域」と呼ばれていました。
先述したように都市計画区域内は、市街化区域と市街化調整区域に分類されます。
こうした区域区分は大都市や中都市で適用され、とくに政令指定都市では必ず区域分けが必要です。
しかし、大都市や中都市ではない地方の場合は、市街化区域を設定していないというエリアも少なくありません。
自然環境と住環境が混在していることが多く、明確な線引きがむずかしいためです。
このような地域は無理に区域区分せず、非線引き区域として保留することになります。
非線引き区域では用途地域を指定する必要がなく、指定のない地域は「非線引き白地地域」と呼びます。
しかし非線引き区域でも、自治体の判断によって用途地域を定めることは可能です。
非線引き区域と都市計画区域外の違い
先述したように、非線引き区域には用途地域を定める必要がありません。
そう聞くと「都市計画区域外と変わらないのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
非線引き区域は、将来まちづくりを進めることは決めているが、まだ明確に方向性が定まっていないエリアのことです。
一方で都市計画区域外は、将来的な開発の可能性が極めて低く、規定を定めなくても問題ないエリアを指します。
上記の2つを比べてみると、現時点での状況は同じに見えても、将来的な可能性に違いがあることがわかるでしょう。
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土地購入前に知っておこう！非線引き区域のメリットとデメリットとは
購入予定の不動産が非線引き区域に該当する場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
購入後に後悔しないためにも、非線引き区域のメリットとデメリットの両方を確認しておきましょう。
非線引き区域のメリット
非線引き区域には、市街化区域や市街化調整区域よりも制限が緩いというメリットがあります。
たとえば市街化区域の場合、1,000㎡以上の建物を建てるには自治体からの許可が必要です。
許可はすぐに降りるとは限らず、数か月と時間がかかるケースも少なくありません。
一方で非線引き区域は、基本的に3,000㎡までは許可を取らずに建築することが可能です。
このように非線引き区域は、比較的自由に土地を利用できる点がメリットです。
ただし自治体によっては、非線引き区域でも厳しい制限を設けているケースもあります。
「非線引き区域だから大丈夫だろう」と油断せず、土地を購入する前にしっかり確認しておきましょう。
非線引き区域のデメリット
非線引き区域のデメリットは、制限が緩いがゆえに周辺の環境が変化しやすい点です。
たとえば、現時点では住環境が良くても、それが将来的にずっと続くとは限りません。
ある日突然、土地の近くに工場や大規模な商業施設などが建設され、騒音に悩まされる可能性もあります。
また非線引き区域では、電気や水道、道路などのインフラが整備されていないケースも多いです。
もし土地を購入して家を建てるのであれば、ご自身でライフラインを整えなければなりません。
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非線引き区域での土地購入！家の建設は可能？
市街化区域では住宅などの建築が可能で、市街化調整区域では原則として建物の建築ができません。
もし気に入った物件が非線引き区域に該当する場合、気になるのは「家を建てられるか」ではないでしょうか。
非線引き区域でも住宅などの建築は可能で、定められた用途地域の範囲内であれば建築制限などもありません。
ただし、現時点で非線引き区域とされている地域でも、将来的には線引きがおこなわれる可能性は十分にあります。
農地に指定されている場合は注意が必要
先述したように、非線引き区域の中でも用途地域を定めている場合があります。
ここで注意したいのが、用途地域が「農地」に指定されているケースです。
農地には建物を建設できないため、農地転用許可を受けなければなりません。
農地転用とは、農地を農地以外のものにすることです。
許可基準は自治体によって異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
非線引き区域での土地でも購入時はローンを組める？
非線引き区域にある不動産を購入する場合、住宅ローンを組めない可能性が高いです。
しかし、地方銀行や地域の信用組合であれば、融資対象としているケースもあります。
ローンの融資対象になるかどうかは金融機関の判断によるため、直接相談することをおすすめします。
住宅ローンが通らないのはどの区域？
非線引き区域や市街化調整区域については、住宅ローンを組めない可能性があります。
いずれも建築制限などがあり、市街化区域にある物件と比べ、資産価値が低い傾向にあるためです。
しかし、市街化調整区域に関しては、建物の再建築が可能かを基準として審査ができる金融機関もあります。
金融機関によって対応が異なるので、複数の銀行に住宅ローンの審査を申し込んでおくのも1つの手です。
土地購入後にマイホームの建築を予定している場合は、住宅メーカーとの契約を「停止条件付売買契約」にしておくことをおすすめします。
この契約にしておけば、住宅ローンの審査が通らない場合に契約を解除するとなっても、違約金などは発生しません。
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まとめ
非線引き区域とは、市街化区域にも市街化調整区域にも該当しないエリアのことです。
市街化区域や市街化調整区域に比べて制限が緩い点がメリットですが、その反面、周辺環境が変化しやすいというデメリットもあります。
ただし、非線引き区域であっても、自治体によっては厳しい制限が設けられている場合があるので、土地を購入する前には必ず事前に確認しておくようにしましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
