借地権付き建物を購入するメリット・デメリットとは？注意点も解説

▼ 借地権付き建物を購入するメリット
▼ 借地権付き建物を購入するデメリット
▼ 借地権付き建物を購入するときの注意点
▼ まとめ

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
土地を借りた方は、土地の所有者に毎月お金（地代）を払って土地を利用します。
不動産を探していると「借地権付き建物」と書かれた物件を見かけることがありますが、購入する場合はどのような点に注意しなくてはならないのでしょうか。
そこでこの記事では、借地権付き建物を購入するメリット・デメリットと、注意点を解説します。

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借地権付き建物を購入するメリット

冒頭でご紹介したとおり、借地権とは建物を建てるために土地を借りる権利のことをいいます。
土地を借りた方は土地を利用する権利がありますが、土地の所有権はありません。
借地権の付いていないマイホームを購入する場合は、土地と建物両方の所有権を買主が取得します。
しかし、借地権付き建物を購入すると、土地を利用する権利と建物の所有権は得られますが、土地の所有者は別に存在することになるのです。
一見すると権利関係が複雑で、デメリットの多そうな借地権付き建物ですが、実際には購入するメリットも多く存在します。

借地権付き建物を購入するメリット1：安く購入できる

借地権付き建物を購入しても、土地の所有権は獲得できません。
そのため、一般的な住宅を購入する場合と比較して、購入費用を60～80％程度に抑えられます。
土地の所有権が移転しないため、所有権移転登記に必要な登録免許税もかかりません。
現時点では資金を十分に用意できない方や、初期費用を抑えて低価格で住宅を購入したい方におすすめです。
「土地を所有していないのなら、いつか退去しなくてはならないのでは？」と不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、借地権には主に「普通借地権」と「定期借地権」の2つがあり、普通借地権では契約更新が可能です。
建物が長期間空き家となっている場合や、土地の使用者が契約内容を守らない場合など、正当な理由がない限り、土地の所有者は更新を拒否しないでしょう。
更新ができない場合でも、定期借地権の契約期間は最低でも50年あります。
50年あれば、安心して住み続けることができます。
このように、借地権の種類や契約内容に注目し、賢く物件を選ぶことで、低コストで長期にわたり住み続けることができるマイホームを手に入れることができます。

借地権付き建物を購入するメリット2：税金の負担が軽い

1月1日時点で不動産を所有している方は、固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。
ただし、借地権付き建物の場合は土地の所有権が別の方にあるため、買主は土地の分の固定資産税や都市計画税を支払う必要はないです。
建物の資産価値は経年によって減少しますが、土地の資産価値は減少しません。
したがって、建物の経年減額の影響を受けない土地の固定資産税や都市計画税は、土地の所有者が毎年納め続けることになります。
このように、借地権付き建物は、購入費用を抑えられるだけでなく、毎年の税金も抑えられます。

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借地権付き建物を購入するデメリット

借地権付き建物には、さまざまな費用を抑えられるというメリットがありますが、やはり土地の所有権を持っていないことは大きなデメリットとなります。
借地権付き建物を購入する主なデメリットは以下のとおりです。

借地権付き建物を購入するデメリット1：地代が発生する

賃貸物件を借りると毎月家賃が発生するように、土地を借りると毎月地代が発生します。
地代には明確な基準はなく、一般的には固定資産税の2～3倍が年間に支払う地代の相場です。
また、契約更新時には更新料が必要であり、更新1回につき年間地代の約10倍程度がかかります。
借地権付き建物を購入すると、初期費用や毎年の納税額は抑えられますが、総合的には通常の一戸建てを購入するよりも支出が多くなるでしょう。
ただし、地代は土地の固定資産税に左右されるため、固定資産税の安い土地ならば地代を抑えられます。
土地の所有者が了承すれば、地代を減額してもらうことも可能です。

借地権付き建物を購入するデメリット2：住宅ローンの審査に通りにくい

住宅ローン契約時には、金融機関が土地と建物に抵当権を設定します。
これは、返済が滞った場合に土地と建物を売却し、得た資金を回収するための措置です。
ただし、借地権付き建物の土地部分はほかの所有者が権利を持っているため、抵当権を設定できません。
そのため、借地権付き建物では建物のみに抵当権が設定されますが、建物だけでは売却時に得られる資金は限られるでしょう。
住宅ローン審査時には不動産の価値も評価の材料となります。
借地権付き建物は土地に抵当権を設定できないため、担保価値が低いと判断され、審査通過が難しくなります。
通過しても、担保価値は融資額の基準となり、多額の融資を受けることは難しいでしょう。

借地権付き建物を購入するデメリット3：さまざまな場面で土地の所有者の許可が必要

借地権付き建物の売却や大規模なリフォームをおこないたい場合は、土地の所有者の許可が必要です。
建て替えや賃貸に出す場合も同様に、土地の所有者に相談する必要があります。
許可を得るために、承諾料を支払う場合もあります。
たとえ自分の住まいであっても、自由に使用できるわけではないため、好きなように使える住まいを希望する方には、借地権付き建物の購入はおすすめしません。

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借地権付き建物を購入するときの注意点

借地権付き建物を購入すると、初期費用を抑えることができます。
しかし、注意点を押さえずに購入した場合は、支出や制約の多い生活になる可能性があります。
借地権付き建物を購入する際の注意点は、土地の賃貸借契約書の内容を入念に確認してから購入することです。
先ほど解説したとおり、借地権には種類があり、定期借地権の場合は契約満了時に明け渡さなくてはなりません。
そのため、まずは普通借地権か定期借地権かをしっかりと確認するようにしましょう。
そのほかの確認事項は、以下のとおりです。

●地代の金額
●地代が値上がりする可能性の有無
●更新料の有無と金額
●承諾料の有無と金額
●借地権の残存期間

地代は毎月支払う必要があり、更新料の計算の基にもなります。
また、定期借地権の期間は最低50年と解説しましたが、借地権は買主が購入した日から開始するわけではありません。
購入時には、借地権の開始からすでに40年以上が経過している可能性も考えられます。
定期借地権の残存期間が短い借地権付き建物は相場よりも大幅に安価ですが、すぐに出て行くことになります。
普通借地権であっても、購入後すぐに年間地代の10倍の更新料を請求されるかもしれません。
どれだけ安くても大きな損をしてしまう可能性があるため、借地権付き建物を購入する際には借地権の残存期間も忘れずに確認しましょう。

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まとめ

借地権付き建物を購入すると、建物の所有権と土地の借地権は得られますが、土地の所有権を得ることはできません。
そのため、安く購入することができ、毎年の土地の分の固定資産税や都市計画税を支払う必要はありません。
一方で、住宅ローンの審査に通りにくかったり、さまざまな場面で土地の所有者に許可を得る必要があります。

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