国外にいる非居住者でも不動産売却は可能！手続きの流れや税金の種類とは？

▼ 非居住者でも不動産売却は可能？通常の不動産売却と異なる点とは
▼ 非居住者が不動産売却するときの流れ
▼ 非居住者による不動産売却でかかる税金
▼ まとめ

海外赴任などで日本国内にいない非居住者でも、日本国内の不動産売却は可能です。
しかし、日本国内にいる場合と比較した際に、必要になる手続きや書類が異なるため、注意しなければなりません。
そこで今回は、海外から日本国内の不動産を売却するときの流れや手続きについて解説します。

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非居住者でも不動産売却は可能？通常の不動産売却と異なる点とは

海外転勤や移住などで、海外を拠点にしている方も多いと思います。
前述したようなケースでも、非居住者として海外から日本国内の不動産を売却することは可能です。
まずは、具体的に非居住者とはどのように定義されているのかを確認していきましょう。

●日本国内に住所がない
●海外在住期間が1年以上ある

非居住者は上記のように定義され、所得税法上も非居住者として扱われます。
海外移住以外にも、1年を超える留学なども非居住者の対象です。
次に通常の不動産売却と異なる点ですが、それは非居住者の場合、住民票を取得できないといった点です。
また、自身が売買手続きに立ち会えないときには代理人を立てる必要があります。
そのため、通常の不動産売却とは異なるステップで不動産売却を進める必要があります。

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非居住者が不動産売却するときの流れ

では、非居住者が不動産を売却するときの流れについて見ていきましょう。

非居住者に対応する不動産会社を探す

海外から不動産売却する場合、日本国内の諸手続きは不動産会社が主体となっておこなうことになります。
ですので、まずは非居住者の不動産売却に対応している不動産会社を探しましょう。
不動産会社に査定を依頼する際は、事前に海外在住である旨を伝えておかなければなりません。
そして、不動産会社とあわせて司法書士も探しておきましょう。
司法書士には、おもに法的な手続きを依頼することになります。
そのため、司法書士についても海外からの手続きに対応している事務所を探しましょう。

必要書類を準備する

非居住者が不動産売却するときには、通常の必要書類に加えて以下の書類を準備します。
在留証明書
在留証明書は、住民票の代わりになる必要書類です。
申請は日本大使館や領事館でおこなってください。
なお、申請にあたりパスポートなどが必要です。
また、発行までに日数を要する場合もあるので余裕を持って手続きを進めましょう。
サイン証明書
サイン証明書は、印鑑証明書の代わりになる必要書類です。
在留証明書と同様、日本大使館や領事館で申請します。
貼付型と単独型の2種類がありますが、不動産売却の際には貼付型をご用意ください。
代理権委任状
不動産売却では、売買契約締結時などには原則として本人の立ち会いが必要です。
しかし、手続き時の帰国が難しい場合には代理権委任状を用意してください。
代理権委任状により、不動産売却の手続きを司法書士などに代行してもらえます。
代理権委任状には以下の内容を記載してください。

●委任者
●受任者
●委任権の内容
●不動産情報
●委任日

司法書士以外にも、家族や親族が代行するときにも代理権委任状が必要です。

売却活動をおこなう

仲介による売却では、まずは不動産会社と媒介契約を結んで買主を募ります。
購入希望者が現れたときには内覧がおこなわれますが、その対応についても不動産会社が担当します。
非居住者は内覧に立ち会えないので、あらかじめルールを決めておくと良いでしょう。
内覧の場で売買交渉がおこなわれることもあるので、不動産売却にあたり譲れない条件は担当者と共有しておくことをおすすめします。

売買契約を結ぶ

交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
売主と買主が立ち会うのが一般的ですが、帰国が難しい場合もあるでしょう。
その際は、代理人を立てて手続きをおこないます。
なお、代理人には司法書士などの専門家や親族を指定するのが一般的です。

代金の決済および物件の引き渡し

売買契約と同様、代金の決済および物件の引き渡しも売主本人が立ち会うのが原則です。
そのタイミングで帰国できない場合には、立ち会いも代理人がおこないます。
代理人は売主本人と権利を持つことになるため、代理権委任状を作成する際は、手続きの代理を求める範囲に応じて権限を与える必要があります。

確定申告をおこなう

非居住者でも、不動産売却により利益が出たときには確定申告をおこなわなければなりません。
不動産売却時にかかる税金や、確定申告の流れは次項にて解説します。

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非居住者による不動産売却でかかる税金

非居住者が日本国内にある不動産を売却したとき、買主により源泉徴収がおこなわれます。
実際の取引では、源泉徴収の相当額（売買代金の10.21％）を差し引いた金額が、売買代金として買主から売主へ支払われます。
そして買主は、源泉徴収として差し引いた分を税務署へ納付するのが一般的な流れです。

源泉徴収がおこなわれる理由

なぜ、非居住者の不動産売却では源泉徴収がおこなわれるのでしょうか。
通常、日本国内でおこなわれる不動産売買について、買主は源泉徴収する義務はありません。
不動産売却によって利益が生じたときには、売主が申告・納税します。
しかし非居住者の場合は、申告漏れを防ぐ目的で源泉徴収がおこなわれます。
ただし、以下の条件をすべて満たすときに買主は源泉徴収をおこなう必要がありません。

●個人の買主が自己もしくは親族の居住用として購入したとき
●売買代金が1億円以下のとき

たとえば買主が法人であるケースや、投資目的で物件を購入するケースでは源泉徴収がおこなわれます。
一方で、個人がマイホームとして1億円以下の物件を購入する場合、源泉徴収はおこなわれません。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産の売却時に発生する税金には、おもに以下の種類があります。
それぞれの算出方法を見ていきましょう。
譲渡所得税
不動産売却で得た譲渡所得には、所得税、住民税、復興特別所得税が課せられ、これらは譲渡所得税とも呼ばれます。
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除額
そして譲渡所得には、所有期間に応じてそれぞれ以下の税率が適用されます。

●短期譲渡所得（5年以下）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）
●長期譲渡所得（5年超）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

なお、所有期間が10年を超えるマイホームの売却では以下の軽減税率が適用されます。

●6,000万円以下の部分：14.21％
●6,000万円超の部分：20.315％

3,000万円の特別控除の適用は受けられる？
非居住者の不動産売却も、以下の要件を満たしていれば譲渡所得に対して3,000万円の特別控除が適用されます。

●住まなくなった日から3年後の同年の12月31日までに売却すること
●売却した年の前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていなこと
●買主と売主が特別な関係（親子や夫婦など）でないこと

確定申告のポイント

不動産売却後、日本国内で確定申告するためには「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を提出して納税管理人を立てなければなりません。
納税管理人とは、非居住者に代わって確定申告の手続きをしてくれる法人や個人のことです。
納税管理人になれるのは居住地が日本国内でなければいけないため、親族や知人を指定することも可能です。
なお、確定申告書の作成や税金に関する相談もしたい場合には税理士に依頼すると良いでしょう。

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