土地にはさまざまな法令が設けられており、所有者が自由に利用できないケースもあります。
そのため、土地の売買を考えるなら、法令制限について事前に確認しておくと安心です。
そこで今回は、緑地保全地域とは何か、規制内容や特別緑地保全地区制度との違いと併せてご紹介します。
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土地の売買で知っておきたい緑地保全地域とは？
一般的な土地の利用方法としては、建物の建設をイメージする方が多いと思いますが、たとえ自分が所有している土地でも自由に建物を建設できない可能性があります。
それは、都市計画法や建築基準法などの法令によって家づくりのルールが定められているためです。
それでは、今回のテーマである緑地保全地域とは、どのような法令で規定された地域のことなのでしょうか。
緑地保全地域とは
緑地保全地域とは、都市計画を推進するために定められている地域のことです。
住民の生活環境を守ったり、無秩序に市街地化が進まないようにしたり、災害や公害を防止したりするため、相当規模の緑地を保存する目的があります。
都市計画とは、将来性まで配慮した街のあるべき姿を創造していくために必要な施設の整備、市街地の開発、規制や誘導などをおこなうための方法や手段をとおした計画のことです。
この計画を達成するために土地の利用を制限したり、土地の開発をおこなったり、建設できる建物を区分したりしています。
つまり、緑地保全地域を制定し、一定規模の緑地を保護することによって私たちの快適な暮らしが守られているのです。
緑地保全地域が規定されている法令は？
緑地保全地域が規定されているのは、都市緑地法です。
都市緑地法とは、もともと緑地が少ない都市部において良好な自然環境を形成するため、緑地を保存したり、緑化を推進したりするための仕組みを定めた法令のことです。
1973年までは首都圏および近畿圏だけの法令であったため、全国に拡大させ、旧都市緑地保全法を運用していましたが、これが改称されて現在の都市緑地法になった経緯があります。
売買する土地が緑地保全地域に該当する場合は、売主から買主に向けて、制限内容について重要事項説明書での伝達が必要です。
ただし、緑地保全地域は、郊外の山や森に指定されることが多いため、一般的な土地の売買で該当することはほとんどありません。
緑地保全地域の土地を利用するには？
先述したように緑地保全地域には制限がかかるため、一定の土地利用に対しては、都道府県知事の許可が必要です。
土地の利用に関する届け出を受けた知事は、緑地保全計画に定められた基準にしたがって判断し、禁止や制限などを命じることができるとされています。
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緑地保全地域の土地利用における規制内容
樹木地、岩石地、草地、水辺地などの緑地は、良好な自然環境を形成してくれるものです。
都市部では、とくに自然環境の急激な減少が懸念されるため、現存する緑地の保護を目的として都市緑地法が制定されています。
ここでは、都市緑地法を推進するため、土地に対してどのような規制内容を制定しているのかご紹介します。
緑地保全地域ではどのような規制がある？
先述したように、緑地保全地域では、一定の土地利用に対して都道府県知事の許可が必要だとお伝えしました。
一定の土地利用とは何か、具体例を見ていきましょう。
●建築物や工作物の新築、改築、増築
●木竹の伐採
●水面の埋立、干拓
●宅地の造成、土地の開墾、土石の採取、鉱物の採掘
●屋外における土石、廃棄物や再生資源の堆積
このように、建物の建設や土地の形質の変更などをおこないたい場合は、都道府県知事へ届け出る必要があります。
緑地の保全のために必要であれば、先述したように都道府県知事の判断によって30日以内に行為の禁止や制限、土地に何らかの措置を講ずることを命じられる可能性があります。
ただし、計画決定の際にすでに着手していた行為、災害の応急措置、公益性が高く緑地の保全に支障を及ぼすリスクが低い一定の行為については、届け出の必要がないケースもあることを覚えておきましょう。
緑地保全地域に指定されるメリット
緑地保全地域に指定された土地には、次のようなメリットがあります。
●管理協定制度を利用することによって管理の負担を軽減できる
●市民緑地制度を利用することによって地域の自然とのふれあいの場として活用できる
緑地保全地域では土地の利用が制限され、自由に使えない一方で、このように管理しやすくなったり、地域に貢献したりすることが可能です。
万が一、緑地保全地域に指定された場合は、管理協定制度や市民緑地制度を併用すると良いでしょう。
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土地の売買における緑地保全地域と特別緑地保全地区制度の違い
都市緑地法における緑地保全地域と混同しやすい土地として特別緑地保全地区があります。
最後に、特別緑地保全地区を制定している特別緑地保全地区制度とは何かをご紹介します。
特別緑地保全地区制度とは
特別緑地保全地区制度とは、都市緑地法における制度です。
豊かな緑地を未来に継承するため、とくに優れた緑地を特別緑地保全地区に指定し、土地に対する一定の行為を制限してなるべく現状のまま保全していくことを目的としています。
特別緑地保全地区と緑地保全地域の違いは、希少性や伝統性です。
特別緑地保全地区に該当する土地としては、次のような土地が挙げられます。
●歴史的な建築物などと一体化した貴重な森や林
●伝統的意義がある神社
●動植物の生息地
●災害防止の遮断帯
●景観が優れた地域
特別緑地保全地区の指定は、市町村が計画決定をおこなうことになっています。
ただし、10ha以上かつ2つ以上の区域にわたるものは、市町村ではなく、都道府県が計画決定をおこなうことを覚えておきましょう。
緑地保全地域と同じように土地の利用には一定の制限がかかるため、都道府県知事の許可や売買時の重要事項説明書による伝達が必要です。
特別緑地保全地区ではどのような制限がある？
特別緑地保全地区で土地の利用にかかる制限は、緑地保全地域と同じように建物の建設や土地の形質の変更などです。
ただし、この制限によって土地の利用に著しい支障をきたす場合は、都道府県知事に土地の買い入れを申し出ることができます。
このような申し出をおこなえば、譲渡所得に2,000万円の控除が適用されたうえで都道府県や市町村、またはみどり法人が土地を買い入れてくれます。
特別緑地保全地区に指定されるメリット
特別緑地保全地区に指定された土地には、次のようなメリットがあります。
●山林および原野については相続税の評価が8割減免される
●固定資産税が最大で2分の1まで減免される
●管理協定制度を利用することによって管理の負担を軽減できる
●市民緑地制度を利用することによって地域の自然とのふれあいの場として活用できる
特別緑地保全地区は緑地保全地域とは異なり、税金の減免なども受けることが可能です。
先述したように建物の建築などに対して許可が得られなかった場合は、行政に買い取ってもらえることもメリットといえます。
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まとめ
土地の売買においては、都市緑地法について確認しておくと安心です。
緑地保全地域や特別緑地保全地区に指定されるケースは少ないかもしれませんが、制限やメリットなどを把握しておくことによってスムーズに対応することができます。
特別緑地保全地区に指定された場合は、行政による買取を検討するのも良いかもしれません。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
