災害が発生する危険性が高い地域は災害危険区域に指定され、建築できる建物などに制限がかかってしまいます。
土地の売買にも影響が出るため、売買をご検討中の土地が災害危険区域に指定されている場合は概要を把握しておきましょう。
この記事では、災害危険区域と移転促進区域の概要や、災害危険区域が解除されるかどうかなど、土地の売買前に知っておきたい情報や注意点をご紹介します。
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土地の売買前に要チェック！災害危険区域とは
災害危険区域とは、水害などによる被害が想定されるため建築に適さない区域のことで、地方自治体が条例で指定します。
災害危険区域に指定された土地は住居の建築ができないなどの制限があるため、土地を売買する前にその土地が災害危険区域に指定されていないかを確認しておきましょう。
災害危険区域に指定される条件
災害危険区域に指定される条件は各自治体によって異なり、全国的に共通した基準があるわけではありません。
一般的には、以下のような条件に当てはまる場合、指定されるケースが多く見られます。
●地震が発生した際に津波の被害を受ける危険性が著しく高い
●台風による高潮や大雨による洪水・浸水の危険性が著しく高い
●がけ崩れや土石流、地滑りなど土砂災害の危険性が著しく高い
これらの条件にくわえ、かつて自然災害が発生し、同様の災害が今後起きる可能性が高い地域が指定されるケースもあります。
災害危険区域に指定するかどうか、災害発生後に被災者や住民に被害状況・危険度などの調査をおこない、調査結果や被災者の意向なが検討材料とされるためです。
災害危険区域で建築が制限される建物
災害危険区域に指定されたエリアでは、住宅や福祉施設などの居住用建築物の新築やリフォームが制限されます。
したがって、災害危険区域内では店舗や事務所、工場などの居住用以外の建物しか建築できません。
ただし、各自治体が定める条件を満たせば、居住用建築物でも建築が許可されるケースがあります。
どのようなケースであれば建築が許可されるのかは、自治体によって異なります。
売買をご検討中の土地で居住用建築物の建築が許可される条件を知りたい場合は、その土地がある自治体の条例を確認しましょう。
災害危険区域を確認する方法
売買をご検討中の土地が災害危険区域に指定されているかどうかを知りたい場合は、市区町村に問い合わせる必要があります。
災害危険区域の指定は、都道府県が主となっておこなうのが一般的です。
しかし、実際にどの地域が災害危険区域に指定されているかを示す指定区域図面の取り扱いは、主に市区町村がおこなっています。
そのため、指定区域図面を閲覧するには、売買をご検討中の土地がある市区町村の役所もしくは役場の窓口へ行くか問い合わせましょう。
自治体によっては、指定区域図面をホームページ上で公開している場合もあります。
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災害危険区域内の移転促進区域とは
災害危険区域のうち、とくに居住に適当ではないと認められる区域は移転促進区域に指定されることがあります。
移転促進地域に指定されたエリアでは、防災を目的とした集団移転への支援が受けられます。
移転促進区域とは
移転促進区域は、災害危険区域または災害発生地域のうち、集団的に移転を促進すべきと認められる区域です。
各自治体は、災害によって住民の生命や財産が脅かされる可能性が高く、居住に適していないと認められるエリアを移転促進区域に指定できます。
移転促進区域に指定された地域は、防災集団移転促進事業によって集団移転の支援が受けられます。
事業をおこなう市区町村または都道府県は、国土交通大臣と協議し、経費の助成を受けることが可能です。
事業をおこなう場合、市区町村は移転促進区域の住民の意向を尊重し、移転促進区域内にあるすべての住居が移転できるよう配慮することが求められます。
国からの助成金の対象となる事業経費
防災集団移転促進事業で助成金の対象になるのは、住宅団地の用地取得造成や、住民の住居移転に対する補助などです。
また、以下の項目も助成金の対象になります。
●移転する住民の住宅建設・土地購入に対する補助（借り入れ金の利子相当額）
●住宅団地の公共施設の整備
●移転促進区域内の農地などの買い取り
●住宅団地内の共同作業所など
いずれの項目も、経費の4分の3にあたる金額が助成されます。
なお、住宅団地に関する助成を受ける場合は、住宅団地の規模が10戸以上かつ移転住戸の半数以上が住宅団地に移転しなければなりません。
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災害危険区域の指定が解除されることはある？
前述のとおり、災害危険区域に指定された土地には住居を建築することができないほか、住居の移転を求められるリスクがあります。
災害危険区域内の土地の売却をご検討中の方のなかには、災害危険区域の指定が解除されてから売却したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
災害危険区域の指定が解除されることはあるのかどうかと、災害危険区域内の土地を売買する際の注意点をご紹介します。
災害危険区域は解除されない
災害危険区域は、原則解除されることはありません。
そのため、一度災害危険区域に指定された土地は無期限に指定を受け続けることになります。
災害危険区域の指定が解除されてから売却することはできないため、注意しましょう。
災害危険区域内の不動産を売却する際の注意点
売却を検討中の土地が災害危険区域に指定されていることがわかったら、まずは自治体の条例を確認することが重要です。
前述のとおり、災害危険区域内での建築制限や禁止事項などは自治体によって異なります。
一定の条件を満たせば住宅の建築が許可されるケースもあるため、詳しい条件を確認しておきましょう。
また、不動産売買をおこなう際には、災害危険区域内にある旨を買い手に伝える義務がある点にも注意が必要です。
災害危険区域内にあることにくわえ、今後も災害発生の危険性が高いこと、増改築や建て替えができないことなどを伝えなければなりません。
災害危険区域の指定の有無は、重要事項説明書にも記載が必要です。
重要事項説明時に、不動産会社から買い手に対して、あらためて説明がおこなわれます。
さらに、災害危険区域の指定を受けてしまうと、不動産の価値が暴落してしまうおそれがあります。
災害危険区域に指定されたことで不動産の価値が下落しても、自治体が下落した金額を補償してくれるわけではありません。
売却価格が下がってしまううえに、なかなか買い手が見つからない可能性も想定しておいたほうが良いでしょう。
災害危険区域内の不動産を購入する際の注意点
災害危険区域内であっても、災害危険区域に指定される前に建築された住宅であれば引き続き住み続けることは可能です。
ただし、災害危険区域に指定された後に購入した住居の増改築や建て替えは、自治体の条例で許可されているもの以外は認められません。
もし条例に従わずに住居の増改築や建て替えをおこなった場合、罰則を受けるおそれがあるため注意が必要です。
また、購入した不動産が防災集団移転促進事業の対象になった場合は、助成を受けて移転するのも手段の1つです。
防災集団移転促進事業を利用すれば、住宅団地の譲渡や賃貸をしてもらえるほか、住宅再建への助成金が受け取れます。
国からの経済的な支援が受けられるため、金銭的な問題で移転や住宅再建が難しい方も移転をより検討しやすくなるでしょう。
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まとめ
災害危険区域とは、災害による危険性が高い区域として地方自治体が条例で定めるものです。
指定された地域では住宅の建築やリフォームが制限されますが、移転や住宅再建の援助が受けられる防災集団移転促進事業の対象になる可能性があります。
災害危険区域に一度指定されると解除されないため、土地の売買の前に自治体の条例で建築制限や禁止事項、災害危険区域に指定された場合の特例措置などを確認しておきましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
