親が亡くなった際に、不動産を相続する方は少なくないでしょう。
しかし、相続する不動産の中に「農地」があった場合には、手続きの違いや注意点などもあり少し複雑になります。
さらに、農地を相続したけど農業をしない場合は、どうすれば良いのか悩むでしょう。
そこで今回は、農地を相続する際に必要な手続きや注意点、また農業をしない場合の対策と対処法を解説します。
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農地を相続する際に必要な手続きとは？
農地を相続する際の手続きは、宅地の手続きと異なる点があります。
農地法の規制もあり、少し複雑なのでしっかり理解しておきましょう。
手続き①農業委員会へ届け出る
不動産を相続した際には相続登記をおこなわなければいけませんが、農地を相続した場合には、農業委員会への届け出も必要になります。
農業委員会とは市町村にある行政委員会のことで、売買や貸借の許可、遊林農地の調査や指導など農地に関する業務をおこなっています。
また、農業委員会への届け出は「農地法」によって定められており、遅滞なくおこなわなければいけません。
農地法とは、農地の所有者や利用関係の仕組みを定めた法律です。
届け出の期限は、相続を知ったときから10か月以内で、届け出を忘れた場合や届け出を偽った場合には10万円以下の過料に処せられます。
また、農業委員会への届け出には以下のものが必要になります。
●農地の相続等の届出書
●相続したことが確認できる書類（相続登記済みの登記事項証明書など）
手続き②農地にかかる相続税を確認する
農地を相続する際には、宅地の相続と同様に相続税がかかります。
宅地と比較すると農地の評価額は低いですが、宅地よりも面積は広いため相続税が多くかかる場合があります。
そのため、相続税をしっかり把握しておきましょう。
農地の相続税は農地の相続税評価額をもとに計算され、以下のような方法でおこないます。
●純農地、中間農地：倍率方式
●市街地周辺農地：市街地農地として評価した額の80％
●市街地農地：宅地比準方式または倍率方式
倍率方式とは、固定資産税評価額に定められた倍率をかけて求める方法です。
宅地比準方式とは、宅地と仮定して評価した額から、農地を宅地に転用したときの造成費を差し引いて求める方法です。
1㎡あたりの造成費の金額は地域ごとに定められており、国税庁ホームページの「財産評価基準書」に記載されています。
また、国税庁の調査によると平成30年分の相続税の課税対象者は6.7%で、残りの93.3％は相続税が非課税だったという結果が出ています。
そのため、相続税はかからないケースが多いのです。
相続税がかかるかどうかを調べるには、基礎控除額を把握しておきましょう。
基礎控除額の計算方法は以下になります。
3,000万円＋600万円×法定相続人
まずは、基礎控除額を計算して、相続税の有無を確認しましょう。
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農地を相続する際の対策と対処法について
農地を相続しても農業をおこなわない方は、納税猶予制度による相続税の猶予・免除が受けられず、また固定資産税もかかってくるため、手放したいと考える方も多いでしょう。
では、手放したい場合はどうすれば良いのか、3つの対策と対処法を解説します。
対策と対処法①農地転用してから売却する
農地を売却する場合には、土地を「農地」から「宅地」へ転用することがおすすめです。
宅地へ転用せずに農地のまま売却することも可能ですが、要件を満たした農家にしか売却できず、農業委員会の許可も必要になります。
また、農地よりも宅地に転用したほうが買い手も見つかりやすく、高値での売却も可能なので、転用してから売却するほうが良いでしょう。
しかし、転用が難しい場合もあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
転用ができない農地は以下になります。
●農用地区域（農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地）
●第一種農地（良好な営農条件を備えている農地）
●甲種農地（市街化調整区域内にあるとくに良好な営農条件を備えている農地）
対策と対処法②相続放棄する
農業をする予定がない方は、はじめから相続を放棄する方法もあります。
相続を放棄することで、農地を相続する必要はなくなります。
しかし、相続放棄をすることで相続人ではなくなってしない、農地だけでなくすべての遺産を相続することができません。
また、相続放棄をする場合は「相続開始を知ってから3か月以内」という期限があるので、相続放棄を検討している方は早めに放棄をおこなうようにしましょう。
対策と対処法③農地としてそのまま貸し出す
売却をせずに、農地として貸し出すことも1つの方法です。
その場合は以下の2つの方法があります。
●農地法により農業委員会等の許可を受ける
●農業経営基盤強化促進法により市町村が定める農用地利用集積計画で権利を設定する
農業経営基盤強化促進法によって貸し出しをする場合は、賃貸借期間が終了すれば農地を返還してもらうことが可能です。
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農地を相続する際の注意点について
農地を相続する際には、どのようなことに注意したら良いのでしょうか？
最後に、農地を相続する際の注意点について解説します。
注意点①税金が高くなる可能性がある
農地を相続し、農業を続ける場合には「相続税の納税猶予制度」という特例を受けることができます。
この特例では、相続人が農業を営むことを前提とし、相続税が猶予・免除されます。
また、これにより納税が猶予されることになりますが、ずっと農業を続けている場合は免除されるケースが多いです。
しかし、農地を相続して農業をおこなわない場合は、この特例を受けることができません。
そのため、税金が高くなる可能性があるのです。
また、相続税の納税猶予制度の適用要件は以下になります。
●被相続人が農業を営んでいた
●相続税の申告期限までに相続人が農業を引き継ぎその後も継続する
●相続税の申告期限までに遺産分割されている
また、以下に当てはまる場合には、特例を受けられません。
●農地が三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の特定市（区）の市街化区域内にあって生産緑地地区内または田園住居地域内でない場合
●生産緑地地区内であっても、「買取の申出がされたもの」「特定生産緑地の指定（および指定の延長）がされなかったもの」「特定生産緑地の指定が解除されたもの」である場合
●農地が相続時精算課税制度を適用して贈与された場合
そのほかにも、相続税の納税猶予制度を受ける場合の注意点は以下になります。
●相続税を申告するときは、納税猶予額と利子に見合った担保の提供が必要になる
●3年ごとに継続届出書の提出が必要になる
●相続人が亡くなったとき、相続人が後継者に農地を贈与したとき、相続人が20年間農業を継続したときは、猶予された納税が免除される
●農地を譲ったり農業を辞めたりした際には、猶予された税額と利子を納めなければならない（ただし一定の貸付をした場合はそのまま納税猶予が継続されることがある）
注意点②農振除外の申請をおこなう場合
農振除外とは、利用が規制されている地域内の農地を宅地として利用したい場合におこなう農業振興地域整備計画のことです。
農振除外をおこないたい場合は除外申請をすることになりますが、農振除外ができる条件も定められており、除外できないケースもあるのでしっかり確認しておきましょう。
また除外された場合は、その後除外申し出の事業内容と同じ内容で農地転用手続きをする必要があるので、忘れないように注意しましょう。
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まとめ
農地を相続した場合、宅地とは異なり手続きなどが複雑で、また農業をおこなわない場合には税金が高くなる可能性があります。
そのため、手放すための対策や対処法、その際の注意点もしっかり押さえておきましょう。
農地を相続する可能性がある方は、ぜひこちらの記事をご参考になさってください。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
