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土砂災害警戒区域内の土地でも売買できる?売買への影響をご紹介

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土砂災害警戒区域内の土地でも売買できる?売買への影響をご紹介

土砂災害警戒区域内の土地でも売買できる?売買への影響をご紹介

マイホームを建てるための土地に求める条件として、近年では防災意識の高まりから安全性を求める方も増えつつあります。
売却を検討している土地が土砂災害警戒区域内にある場合、売却にどのような影響が出るのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、土地の売却前に知っておきたい土砂災害警戒区域の基礎知識や、指定された際の影響などをご紹介します。


土地の売却前に要チェック!土砂災害警戒区域とは

土地の売却前に要チェック!土砂災害警戒区域とは

土砂災害警戒区域とは、土砂災害が発生した際に住民に危害が生じる可能性がある区域で、土砂災害防止法に基づいて指定されるものです。
およそ5年ごとに見直しがおこなわれ、自治体による基礎調査と住民への調査結果の公表を経て土砂災害警戒区域の設定がおこなわれます。
ご自身が所有している土地が土砂災害警戒区域に該当するかどうか確認したい場合は、自治体が発行するハザードマップを確認しましょう。
ハザードマップは自治体のホームページや市区町村役場などで閲覧でき、土砂災害だけでなく洪水や津波などのリスクも確認できます。
土砂災害警戒区域は、その危険度に応じてイエローゾーンとレッドゾーンの2種類にわけられます。

イエローゾーン(土砂災害警戒区域)

イエローゾーンは、土砂災害が発生する可能性のある区域です。
土石流や地すべり、がけ崩れなどの災害による被害を受ける可能性があるため、警戒避難体制をとる必要のある区域がイエローゾーンに該当します。
河川や山の付近だけでなく、比較的平坦な土地がイエローゾーンに指定されているケースも少なくありません。
不動産売買の際にはイエローゾーンに該当することを説明する必要があるものの、後述するレッドゾーンと比べると比較的安全なので、土地の売却にそれほど影響はないでしょう。

レッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)

レッドゾーンは、土砂災害の危険性がとくに高く人命に影響する可能性のある区域で、土砂災害特別警戒区域とも呼ばれます。
レッドゾーンに指定された区域では、住宅の強度を高めるために一定の基準を守らなければ建築の許可が下りません。
また、自治体によっては、都市計画区域外に住宅建築をする場合でも建築許可が必要になるケースもあります。
さらに、土砂災害の危険が迫っている場合は、都道府県知事の命令で土砂災害警戒区域からの移転を命じられることもあります。
レッドゾーンはイエローゾーンよりもリスクが高く、制限される事項も多いため、土地の売却に影響が出る可能性も高くなってしまうでしょう。

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売却する土地が土砂災害警戒区域に指定された際の影響

売却する土地が土砂災害警戒区域に指定された際の影響

土砂災害警戒区域に指定されると、土砂災害の危険性があるため土地の売買に影響が出る可能性があります。
イエローゾーンであればそれほど影響はないものの、レッドゾーンの場合は影響が出る可能性が高いため注意しましょう。
また、現在はイエローゾーンに指定されている区域も、今後の見直しによってレッドゾーンに指定される可能性がある点にも注意が必要です。
売却する予定の土地が土砂災害警戒区域に指定されるとどうなるのかをご紹介します。

土地の価値が下がる可能性がある

土砂災害警戒区域に指定された場合、イエローゾーンであれば開発行為に制限はかかりません。
しかし、災害リスクの観点から、土地の資産価値が下がる可能性がある点に注意が必要です。
また、より危険度の高いレッドゾーンに指定された場合、さらに資産価値が下がる可能性があります。
土砂災害の危険性が高まるのはもちろん、建築制限がかかるほか移転を命じられるリスクもあるため、土地の買い手がなかなか見つからない可能性もあるでしょう。
くわえて、レッドゾーンに指定された区域内の土地は、土地の評価の際に特別警戒区域補正率による減価補正がおこなわれることもあります。
土砂災害警戒区域に該当すると土地の価値が下がるなら、そのことを売却時に告げなければ良いのではと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、土砂災害警戒区域に指定されていることは売買の際に重要事項として説明が義務付けられているので、買い手に必ず告げる必要があります。

建築制限がかかる

前述のとおり、レッドゾーンに指定された区域では建築制限がかかります。
土砂災害に耐えうる強度を持つために指定された工法で建築しなければならないため、建築費が高くなる可能性が高いです。
さらに、レッドゾーンに指定される区域は傾斜地が多く、造成工事に費用がかかるケースも少なくありません。
建築費が高くなるため、レッドゾーンに指定された土地は値段が相対的に下がってしまうでしょう。

警戒避難体制を整備する必要がある

土砂災害警戒区域に指定された地域では、人命救助のための警戒避難体制を整備する必要があります。
学校や医療施設などの特定の施設を建築する場合、避難確保計画の作成や避難訓練の実施などが義務付けられます。
これらの要配慮者利用施設では、施設管理者が警戒避難体制を整備する業務が追加されてしまうことがデメリットです。

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土砂災害特別警戒区域に指定された土地にかかる制限

土砂災害特別警戒区域に指定された土地にかかる制限

前述のとおり、レッドゾーンとも呼ばれる土砂災害特別警戒区域に指定されると、イエローゾーンでは制限されないさまざまな項目が制限されます。
土砂災害特別警戒区域に指定された土地にかかる制限をご紹介します。

開発行為

レッドゾーンでは、特定の開発行為をする際に都道府県知事の許可が必要です。
住宅宅地分譲をおこなうための開発や、社会福祉施設・幼稚園・病院を建設するための開発は、都道府県知事の許可を得たうえで実施しなければなりません。

構造規制

レッドゾーンに指定された区域で住宅建築をする際には、以下の3点を守る必要があります。

●土石流が到達する可能性がある高さまでRC造で建築する
●土砂災害に耐えられる耐力壁を設ける
●基礎と壁を一体構造にする


これらの構造制限は、土砂災害の衝撃を受けても安全性が保てる建物を建築するために設定されています。
住宅を建てる際には、これらの項目が守れているかどうかの事前確認を受けなければなりません。

移転などの勧告を受ける可能性がある

レッドゾーンに指定された区域内の住宅が危険な状態であると判断された場合、都道府県知事から移転などの勧告を受ける可能性があります。
勧告にしたがって安全な場所に移転した場合は、移転のための融資や住宅移転事業の補助が優先的に受けられます。
また、自治体によっては独自の補助制度を設けている例もあるため、売却前に確認しておくと良いでしょう。

一部の住宅ローンが利用できなくなる

レッドゾーンに指定された区域内で住宅を建築する場合、「フラット35S」を利用することができません。
フラット35Sは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して扱う住宅ローンの1つであり、一般的なものよりも金利が優遇されています。
レッドゾーンでもフラット35は利用できますが、金利が優遇されているフラット35Sが利用できないのはデメリットです。
イエローゾーンでは住宅ローンに関する制限はないものの、今後の見直しでレッドゾーンに指定されれば制限を受ける可能性がある点は考慮に入れておくと良いでしょう。

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まとめ

土砂災害の危険性があるエリアを示した土砂災害警戒区域は、その危険度によってイエローゾーンとレッドゾーンの2つにわけられます。
イエローゾーンに該当する土地は売却にそれほど影響がないものの、さまざまな制限がかかるレッドゾーンは土地の売却に影響が出る可能性が高いため、売却時には注意しましょう。


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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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