使用していない土地の活用方法の1つに、土地を貸すことが挙げられます。
借地事業にはメリットがある一方で、デメリットもいくつかあります。
損をしないためには、土地を貸す前に基礎知識を把握しておくことが重要です。
この記事では、土地を貸すことによるメリット・デメリットや契約の種類、賃料相場の調べ方など、土地を貸す前に把握しておきたい点をご紹介します。
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土地を貸すメリット・デメリット
土地を貸す借地事業には、メリットだけでなく、デメリットもあるため、両方を把握したうえで土地活用の方法を検討することが重要です。
土地を貸す主なメリットとデメリットをご紹介します。
メリット
土地を貸す主なメリットは、以下の3点です。
●初期費用や維持費用がかからない
●収益が安定している
●契約方法によっては土地を手放せる
大きなメリットは、初期費用や維持費用などのコストがかからないことです。
たとえば、アパート経営をする場合、アパートの建築に費用がかかるほか、建物の維持管理にも費用がかかります。
しかし、土地を貸すのであれば建物を建てる必要もなく、維持管理もする必要がないため、土地にかかる固定資産税と都市計画税を負担するだけで済みます。
また、借地事業は一定期間の連続した賃貸借契約であるため、収益が安定するのもメリットです。
アパート・マンション経営のように空室リスクに悩まされる必要もありません。
さらに、将来的に土地を手放すことを検討している場合は、契約方法によっては土地を手放すことも可能です。
詳しくは後の章でご紹介しますので、土地を手放したいとお考えの方はぜひ参考にしてください。
デメリット
一方、土地を貸すデメリットは以下の3点です。
●収益性が低い
●長期間ほかの土地活用ができなくなる
●契約方法によっては土地を手放すことになる
借地事業は、ほかの土地活用と比較して収益性が低いのがデメリットです。
大きな収益が得られるわけではないうえに、建物が建っていない状態では土地の固定資産税の特例が受けられないため、固定資産税程度の収入しか得られないケースも少なくありません。
また、借地事業は数十年の長期契約が多く、契約期間中はほかの土地活用ができないこともデメリットとして挙げられます。
契約期間中の返還が難しいため、ほかの土地活用を検討している場合は土地を貸すのはおすすめできないと言えるでしょう。
さらに、契約方法によっては土地を手放さなければならないのもデメリットです。
土地を手放したいとお考えの方にとってはメリットですが、手放したくない方にとってはデメリットになってしまうため注意しましょう。
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土地を貸す際に結ぶ借地契約の種類
土地を貸す際には、普通借地契約もしくは定期借地契約のいずれかを締結することになります。
契約の種類を誤ると土地を手放すことにもなりかねないため、契約の際には十分注意しましょう。
それぞれの借地契約についてご紹介します。
普通借地契約
普通借地契約とは、借主が所有する建物を建築することを目的とした借地契約のことです。
契約期間は最低30年であり、更新する場合は最初の更新のみ20年、2回目以降は10年ごとに更新します。
普通借地契約の最大の特徴は、借主が契約の更新を申し出た場合、貸主は正当な理由がない限り拒否できない点です。
普通借地契約は借主に有利な契約であり、借主の権利が強く守られています。
したがって、借主が希望する限りは土地がいつまでも貸したままになり、半永久的に土地が戻ってこないケースもあります。
また、普通借地契約は地代が安いことも多く、定期借地契約と比較すると収益性が低くなってしまうのもデメリットです。
定期借地契約
定期借地契約とは、更新がない借地契約であり、契約終了時に借地契約が終了します。
時代の変化とともに借地借家法の見直しがされた結果、貸主を救済する制度として1992年に定期借地契約が登場しました。
これから土地活用として借地事業を始める場合は、貸主に有利な制度である定期借地契約を選択したほうが良いでしょう。
また、契約期間が終了すれば必ず土地が戻ってくるため、土地を手放したくない場合は定期借地契約がおすすめです。
定期借地には、一般定期借地・建物譲渡特約付借地・事業用定期借地の3種類があります。
一般定期借地とは、50年以上の長期間におよぶ契約で、建物の用途は限定されていません。
契約が終了したら、借主は建物を解体して更地にしたうえで返却する必要があります。
建物譲渡特約付借地は契約満了時に借主の建物を貸主が買い取る契約で、契約期間は30年以上です。
事業用定期借地は10年以上50年未満の範囲で契約期間を定めることができ、建築できるのは事業用の建物のみに制限されます。
土地を貸すことで得られる収益が比較的高いこともあり、土地を貸したい方からは人気があります。
3種類の定期借地契約はそれぞれ特徴が異なるため、ご自身に合ったものを選択すると良いでしょう。
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土地を貸す際の賃料の相場はどうやって調べる？
土地を貸す際の賃料は地代とも呼ばれ、その金額は借主と契約する前に決めておく必要があります。
借地契約は数十年続くため、損をしないためにも土地の賃料相場を把握したうえで適切な金額に設定しましょう。
地代の算出方法についてご紹介します。
積算法
積算法とは、期待利回りから地代を計算する方法です。
更地の価格に期待利回りを乗じた値に必要経費を足して地代を計算しているため、期待利回り分の収入が得られます。
期待利回りに明確な根拠が必要になりますが、正確な値を計算するのが難しいことから、期待利回りを2％前後として算出するのが一般的です。
賃貸事例比較法
賃貸事例比較法では、周辺の土地で締結された賃貸借契約をもとに地代を算出します。
しかし、周辺の土地であっても形状や立地などが異なるため、賃貸事例比較法を用いて正確な地代を算出するのは難易度が高く、あまり用いられていないのが現状です。
とくに、周辺で土地の賃貸借契約があまりおこなわれていない地域では、賃貸事例比較法を用いた計算がより難しくなってしまいます。
収益分析法
収益分析法は、賃貸用の建物を土地に建てたと仮定した場合に得られるはずの賃料を計算して地代を決める方法です。
賃料の年間収入に期待利回りを乗じ、必要経費を足した額を地代にします。
得られるはずの賃料は、アパートやマンション、店舗などを建築したと仮定し、事業予想収益から計算します。
土地により容積率や建ぺい率などの制限も異なるため、さまざまな条件を考慮したうえで計算しなければなりません。
ご自身で計算するのは難しいため、収益分析法を用いる場合は専門家に計算を依頼するのがおすすめです。
公租公課倍率法
公租公課倍率法は、土地にかかる固定資産税と都市計画税に一定の倍率を乗じて地代を計算する方法です。
固定資産税と都市計画税の金額は、自治体から毎年送られてくる納付書で確認できます。
倍率は3倍程度で計算するのが一般的ですが、計算は概算にしかならず、実際は相場から離れている可能性がある点に注意が必要です。
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まとめ
借地事業は初期費用や維持管理にかかるコストがかからないといったメリットがある一方、収益性が低く契約によっては土地を手放すことになってしまうデメリットもあります。
借地契約には普通借地契約と定期借地契約の2種類があり、それぞれに契約内容が異なるため、ご自身に合った契約方法を選びましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
