マイホームを建てるための土地を探している方のなかには、旗竿地を購入すべきかどうか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
旗竿地は、割安で購入できるなどのメリットがある一方、デメリットや注意点もあるため、購入前に把握しておくことが重要です。
そこで今回は、旗竿地の概要と、メリット・デメリットや注意点など、旗竿地の購入をご検討中の方向けに知っておきたい情報をご紹介します。
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購入前に要チェック！旗竿地とはどんな土地？
まずは、土地を購入する前に把握しておきたい旗竿地の概要をご紹介します。
旗竿地とは
旗竿地とは、道路に接している土地部分が細長く、奥に建物が建てられる形状の敷地が広がっている土地のことを指します。
土地を上から見たときに、竿に付けた旗のような形をしていることから、旗竿地と呼ばれています。
四角くて平らな土地が整形地と呼ばれるのに対し、四角形でない土地や高低差のある土地は不整形地と呼ばれます。
旗竿地は不整形地に該当します。
相続や開発により土地を手放す際に、もともと広かった土地を売れやすい大きさに分割して販売した結果、旗竿地ができたケースが多いです。
そして、旗竿地が独特な形をしている理由に、家を建てるうえで守らなければならない接道義務という義務が関係していると言えます。
接道義務とは、幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接している敷地でなければ住宅の建築ができないという、建築基準法で定められた義務です。
住宅の再建築ができる旗竿地では、この接道義務を満たすために道路側へ土地部分を伸ばしていることが多いです。
旗竿地が多いエリア
旗竿地は、土地の需要が高い都市部で多く見られます。
一般的に、旗竿地のような不整形地よりも、設計プランの制限が少なく自由に建築ができる整形地のほうが人気です。
しかし、土地の需要が高い都市部では不整形地でも利用価値が高いと判断されるため、旗竿地でも取引されるのです。
くわえて、整形地と比較すると不整形地は安価で購入できる点も、都市部での旗竿地の取引がおこなわれている理由の1つです。
接道義務を満たしていて、再建築ができる旗竿地であれば、割安で購入できることを理由に購入する方も少なくないです。
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旗竿地を購入するメリット・デメリット
旗竿地は、その形状からいくつかのメリット・デメリットを有しています。
購入後に後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を把握しておきましょう。
メリット
旗竿地を購入する主なメリットは、以下の3点です。
●安価で購入できる
●静かな環境で暮らせる
●路地部分を活用できる
旗竿地を購入する主なメリットとして挙げられるのは、整形地と比較して購入価格が安くなるケースが多いことです。
ほかの条件が同じ整形地と比べた際、土地の価格が2～3割程度下がることもあります。
地価が高い人気エリアの土地を購入したい場合や、限られた予算の中で庭づくりにこだわりたい場合には、旗竿地を選ぶのも良いでしょう。
固定資産税や相続税の評価額も整形地と比べると低くなるため、購入費だけでなく維持費も減らせるのは魅力です。
また、旗竿地は道路から離れた場所に住宅を建てるため、道路からの騒音が届きにくくなることもメリットとして挙げられます。
そのほかには、通行人の目線が届きにくくなるため、プライバシー面が保ちやすいでしょう。
さらに、路地部分を駐車スペースや庭として使用するなど、スペースの使い方を少し工夫するだけで、私生活が充実する可能性が高いのもメリットでしょう。
たとえば、路地部分を駐車スペースにすれば、奥の余った土地部分を最大に活用してプランニングがおこなえます。
デメリット
一方、旗竿地には、以下のようなデメリットもあります。
●日当たりと風通しが悪くなりやすい
●建築コストが高くなりやすい
旗竿地に家を建てる場合、奥まった土地に家を建てるため、日当たりや風通しが悪くなりやすいのがデメリットです。
住宅密集地の場合、周囲を建物で囲まれているケースが多く、対策をしないと昼間でも薄暗く、じめじめとした住宅になりかねません。
このデメリットを解消するためには、日当たりや風通しを確保できる家づくりが重要です。
たとえば、日当たりを確保する方法として、リビングやダイニングを日が当たりやすい2階に設けることが挙げられます。
風通しを確保するためには、天井を高くしたり吹き抜けや高窓を設置したりなどの工夫を施して、風が通り抜けやすくすると良いでしょう。
また、旗竿地の路地部分が狭い場合、工事車両の乗り入れができないことから建築コストが高くなる可能性がある点もデメリットです。
住宅の建築コストだけではなく、インフラ整備にかかる費用も高くなってしまい、工期も長くなる可能性があります。
解体する際も同様なので、将来的に建て替えをする場合に、費用が高くなってしまうでしょう。
せっかく土地を安く購入できても、住宅の建築にかかる費用が、かさんでしまう可能性がある点には注意が必要です。
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旗竿地を購入する際の注意点
旗竿地には、その特性から購入時に注意したい点がいくつかあります。
接道義務や条例の建築基準を満たしているか確認する
旗竿地を購入する前に、再建築が可能かどうかを確認しましょう。
先述のとおり、住宅を建てるためには土地の幅員が4mで、道路に2m以上接していなければなりません。
また、接道義務だけでなく、自治体が制定する条例の建築基準を満たしているかどうかも確認が必要です。
いずれかを満たしていない場合は、土地を購入しても住宅が建てられないため、購入する際にはとくに注意しましょう。
ライフラインの引き込み状況を確認する
旗竿地では、水道・ガス・電気などのライフラインの引き込み工事が完了していないケースがあります。
建物が前面道路から離れている土地は、ライフラインの引き込み工事に整形地よりも高い費用を要するため、土地を安く購入できても、ほかで追加費用がかかる可能性があるので、注意しましょう。
また、すでにライフラインが引かれている場合でも、電線や水道管が隣の土地の上空や地中を経由している場合、注意が必要です。
もし電線や水道管が経由している土地の所有者から申し出があれば、新たに引き込み工事をする必要があります。
このように、旗竿地ではライフラインの引き込みに高額な費用がかかるケースもあるため、購入前に引き込み状況を確認しておきましょう。
土地の状況を見ただけでは確認が難しいため、不動産会社に確認することをおすすめします。
路地の幅を確認する
接道義務を満たしている土地でも、路地の幅が狭すぎるとさまざまな不利益が生じます。
たとえば、路地を駐車スペースとして利用する場合、路地の幅が狭すぎると駐車できる車種が限られたり、乗り降りが難しくなったりするため注意が必要です。
また、路地が狭すぎると重機が通れず、住宅の建築・解体工事にかかる日数が長引いてしまいます。
ハウスメーカーに建築を依頼する場合、重機が入れない敷地での建築ができないケースがあるため、すでにハウスメーカーが決まっている場合は、現地を確認してもらってから土地を購入すると良いでしょう。
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まとめ
不整形地の1つである旗竿地は、一般的な整形地よりも安価で購入できるため、都市部などの地価の高いエリアでマイホームを持ちたい方におすすめの土地です。
しかし、日当たりや風通しが良くないケースがあるほか、建築工事にかかる費用が高くなってしまうケースもあります。
土地によっては住宅の再建築ができないケースもあるため、購入前にしっかりと確認しましょう。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
