離婚に伴う財産分与を進めるなかで、自宅などの不動産をどう扱うべきか、税金はいくらかかるのかとお悩みではありませんか。
実は、財産を渡す側であっても、「譲渡所得」が発生して課税されるケースがあり、仕組みを理解していないと税金による思わぬ高額な出費につながる恐れがあります。
本記事では、財産分与で不動産を譲渡する際の税金の仕組みや、負担を軽減できる特例、所有期間による税率の違いについて解説します。
税金面での損を防ぎ、少しでも有利な条件で新しい生活をスタートさせたい方は、ぜひご参考になさってください。
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財産分与での不動産譲渡にかかる税金
離婚時の財産分与に伴う不動産譲渡では、どのような税金がかかるのかを理解しておくことが大切です。
まずは、譲渡所得の定義や計算方法について、解説していきます。
譲渡所得の定義と課税対象
財産分与は夫婦の財産を清算する手続きであり、受け取る側には原則として贈与税はかかりません。
一方で、渡す側には不動産を時価で譲渡したとみなす、「みなし譲渡」が適用され、所得税や住民税の計算が必要になる場合があります。
これは、分与によって支払い義務が消滅し、経済的には売却と同様の効果があると判断されるためです。
課税の有無は、分与時の実勢価格が取得費を上回っているかで決まり、評価額ではなく時価を基準に判断されます。
なお、不動産会社の査定書などで価格の根拠を整理しておくと、手続きや話し合いもスムーズに進めやすくなります。
取得費の計算と税率の概要
譲渡所得は、分与時の実勢価格から、取得費と譲渡費用を差し引いて算出されます。
譲渡収入金額は売却代金ではなく、分与時点の時価を用いるため、固定資産税評価額とは異なる点に注意が必要です。
取得費は購入代金や仲介手数料などから、建物の減価償却費を差し引いて計算し、価格不明の場合は時価の5%を用いる特例もあります。
また、鑑定料や登記関連費用などは、譲渡費用として計上できるため、もれなく整理しておきましょう。
なお、税率は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%となるため、1月1日時点の所有期間区分を事前に確認しておくことが大切です。
納税時期と確定申告の手順
譲渡所得が生じた場合は、分与をおこなった翌年の、2月16日から3月15日までに確定申告をおこないます。
会社員であっても、不動産の譲渡所得は申告分離課税となるため、原則として申告が必要です。
また、所得税と復興特別所得税は3月15日までに納付し、住民税は申告内容をもとに自治体が計算します。
住民税の納付は、翌年5月から6月頃に届く通知に従い、納付書または給与天引きで支払う流れです。
ただし、金銭の受け取りがない分与では納税資金の準備が重要なため、早めに家計を見直しておきましょう。
あわせて、時価や取得費の資料をそろえ、査定書などで根拠を明確にしておくと申告手続きが進めやすくなります。
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譲渡所得税を抑える3,000万円特別控除の活用
前章では、基本的な課税の仕組みを解説しましたが、実は条件次第で税負担を減らせる可能性があります。
ここでは、税金を軽減したり、非課税にできたりする特例について解説します。
3,000万円特別控除の要件
居住用財産の3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度で、税負担を大きく軽減できる点が特徴です。
この特例を活用すれば、控除後の譲渡所得がゼロとなり、税金が発生しないケースもあります。
また、財産分与がみなし譲渡として扱われる場合でも、実際に居住していた家屋と敷地であれば、適用を検討できる可能性があります。
すでに転居している場合でも、居住実態や時期を示す資料をそろえることで、判断がしやすくなるでしょう。
なお、特例は自動適用ではないため、確定申告で選択し、必要書類を提出することが欠かせません。
離婚時の適用可否と注意点
離婚に伴う財産分与では、相手が配偶者か元配偶者かによって判断が変わるため、手続きのタイミングが重要です。
親族間譲渡として扱われると、特例が使えない場合もあるため、名義変更の時期や分与の方法を、事前に整理しておく必要があります。
また、同居を続けていたケースでは、生活の本拠がどこにあったかが判断材料となるため、居住実態の確認も欠かせません。
そのため、住民票の異動履歴や公共料金の名義をまとめておくと、説明がしやすくなり手続きも円滑に進みます。
なお、特例の可否は個別判断となるため、他の資産とのバランスも踏まえ、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
特例適用の申告書類と期限
3,000万円特別控除を利用する場合でも、譲渡の翌年2月16日から3月15日までに、確定申告をおこなう必要があります。
期限内の申告が適用条件となるため、事前にスケジュールを確認して準備を進めましょう。
また、申告時には、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書の写しなど、基本書類の提出が求められます。
あわせて、取得費や譲渡費用の根拠資料、特例チェックシートも用意しておくと、手続きがスムーズです。
なお、財産分与では売買契約書がない場合が多いため、時価の根拠となる査定書が重要な資料となります。
事前に必要書類を整理し、余裕を持って準備することで、申告直前でも落ち着いて対応できます。
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長期譲渡と短期譲渡における税率の違いと所有期間
ここまで、控除の特例を解説しましたが、所有期間によっても税率が大きく変わる点も、おさえておきましょう。
最後に、長期譲渡と短期譲渡の区分や、判定方法について解説していきます。
5年超か否かで変わる税率
不動産の譲渡所得税では、所有期間が5年を超えるかどうかが、税率を左右する重要な判断基準となる点に注意しましょう。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得に区分され、税率は20.315%で計算されます。
一方で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39.63%と高く設定されています。
同じ利益額であっても税額に大きな差が生じるため、協議を進める前提条件として意識しておくことが大切です。
なお、所有期間の判定は分与を受け取る側ではなく、渡す側が取得してからの期間でおこなわれるため、早めに区分を確認して計画を立てましょう。
所有期間の数え方と判定日
所有期間は取得日から数えますが、判定は譲渡した年の1月1日時点でおこなわれる点に、注意が必要です。
取得日から譲渡日までの実期間では判断されないため、年の切り替わりを意識して確認しましょう。
たとえば、2021年4月取得の不動産を2026年12月に分与した場合、実期間は5年超でも判定上は短期扱いとなります。
このように、年数だけで判断せず、取得日と基準日をセットで確認することが大切です。
なお、取得日は契約書や登記簿で確認でき、相続物件も元の取得日をさかのぼることで、準備が進めやすくなります。
税額の違いと協議の進め方
具体的な数字で確認すると、時価4,000万円、取得費2,500万円、譲渡費用100万円の場合、譲渡所得は1,400万円となります。
この場合、長期譲渡では約284万円、短期譲渡では約555万円となり、税額に大きな差が生じます。
所有期間が5年超の判定に近い時期であれば、譲渡時期を調整し、長期譲渡として扱うことも検討材料になるでしょう。
一方で、早期の住まい確保を優先する場合は、3,000万円特別控除や取得費の正確な計上で、税負担を抑える工夫が有効となります。
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まとめ
財産分与で不動産を渡す場合は「みなし譲渡」として扱われ、時価が取得費を上回ると課税対象となり、確定申告が必要です。
居住用財産であれば、確定申告により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を利用できる場合があります。
ただし、所有期間が5年を超えるかで税率が変わるため、区分を事前に確認し計画を立てることが大切です。
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