マイホームを購入する際、住宅ローンを組むにあたって「共同抵当権」という言葉を耳にして、どういう意味か気になったことはありませんか。
聞き慣れない専門用語が多く、仕組みやリスクについて、理解するのが難しいと感じる方は多いかと思います。
本記事では、共同抵当権の仕組みや、メリット・デメリット、そしてリスクを避けるための対策について解説していきます。
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共同抵当権とは
住宅ローンを検討する際、「共同抵当権」という言葉を耳にしたことはありませんか。
まずは、共同抵当権の仕組みについて解説していきます。
共同抵当権の定義
共同抵当権とは、住宅ローンなど1つの借入金を担保するために、複数の不動産にまとめて設定される抵当権のことを指します。
私たちがよく耳にする一般的な抵当権は、1つの借入金に対して1つの不動産を担保とするものです。
これに対して、所有している別の土地もあわせて担保に入れる場合は、共同抵当権という形に変わります。
共同抵当権が設定された不動産の登記簿には、どの不動産が担保になっているかを記した「共同担保目録」が添付されます。
債権者と債務者から見た仕組み
共同抵当権の仕組みは、お金を貸す金融機関などの債権者と、お金を借りる債務者の双方にとって大きな意味を持ちます。
まず、債権者から見ると、複数の不動産価値を合算して評価できるため、貸したお金を回収できないリスクを減らすことが可能です。
また、すべての不動産を同時に売却する「同時配当」や、別々に売却する「異時配当」といった選択肢を持つことができます。
一方で、債務者にとっては、希望する融資額に対して1つの不動産だけでは、担保価値が足りない時に有効な手段となります。
他の不動産を組み合わせることで、必要な住宅ローンなどの資金を借り入れられる可能性が高まるという点がメリットです。
担保力が高まる理由
金融機関が融資を審査する時にも重視するのは、万が一の際に不動産を売って、いくら回収できるかという担保評価額です。
通常、融資してもらえる金額は、担保評価額に一定の割合を掛けた範囲内で決定されます。
仮に、5,000万円の融資を希望しても、担保不動産の評価額が4,000万円であれば、希望額の融資は難しくなるでしょう。
しかし、他に評価額が2,000万円の不動産を持っていた場合、これらを共同担保にすることで、担保評価額の合計は6,000万円となります。
結果として、金融機関は融資を実行しやすくなり、債務者は、希望していた資金を調達できる可能性が格段に高まるという仕組みです。
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共同抵当権のメリットは？
前章では共同抵当権の仕組みを解説しましたが、どんなメリットがあるのか気になりますよね。
ここでは、共同抵当権のメリットについて解説いたします。
融資額が引き上げられる
金融機関は貸し倒れのリスクを避けるため、提供された担保の価値を厳密に評価し、融資額の上限を決めます。
一般的には、担保評価額に70～80％程度を掛けた金額が、融資額の目安として設定されます。
なお、この割合はあくまで目安であり、金融機関やローンの種類、物件の用途（自宅・投資用など）によって異なることを理解しておきましょう。
そのため、1つの不動産だけでは、希望する融資を受けるための評価額に満たないというケースも少なくありません。
ここで共同抵当権を設定すると、金融機関はそれぞれの不動産の評価額を合算した金額を、全体の担保評価額として審査してくれるようになるでしょう。
このように、個別の評価を積み上げることで、単独で担保に入れるよりも大きな融資枠を確保できる可能性が高まるのです。
金利や条件が有利になる
さらに、共同抵当権を設定すると、金利や返済期間といった融資の条件面で有利になる可能性も生まれます。
これは、担保価値の総額が融資額を大きく上回ることで、金融機関側の貸し倒れリスクが低くなるためです。
万が一、返済が滞ったとしても、担保不動産を売却することで、貸したお金を回収できる可能性が高まります。
このリスクの低減は、金融機関にとって安心材料となり、優良な融資案件として判断されやすくなるでしょう。
結果として、通常よりも低い金利が適用されたり、より長い返済期間が認められたりといった好条件を引き出せるのです。
実務上の注意点
多くのメリットがある共同抵当権ですが、活用する際は、実務上の手続きや費用を正しく理解しておく必要があります。
手続きの流れとしては、金融機関とのローン契約を結んだあと、司法書士に依頼して法務局で抵当権設定登記を申請するのが一般的です。
登記申請の際には、対象不動産すべての登記済権利証（または登記識別情報）や、所有者の印鑑証明書などの書類準備が必要です。
費用面では、まず「登録免許税」という税金がかかります。
これは「債権額×0.4％」で計算されるのが原則です。
ただし、一定の要件を満たす住宅用家屋の抵当権設定登記については、登録免許税が軽減され「債権額×0.1％」の特例が適用される場合があります。
適用には要件があり、現行の軽減措置は令和9年3月31日（2027年3月31日）までとなっています。
また、手続きを代行する司法書士への報酬は、対象不動産の数や所在地によって変動しますが、一般的には数万円～十数万円程度が目安です。
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共同抵当権のデメリットと対策
ここまで共同抵当権のメリットを解説しましたが、デメリットとリスク管理についても知っておきましょう。
最後に、共同抵当権のデメリットとリスク管理について解説していきます。
他の不動産を失うリスク
共同抵当権におけるデメリットは、1つの借入金の返済が滞ると、担保にした不動産すべてを失う点です。
ローンの返済が困難になった場合、金融機関は融資額を回収するために、どの不動産でも競売にかけることができます。
たとえ、自宅の価値だけでローン残債を賄える状況だとしても、どの不動産を売却するかの選択権は金融機関にあります。
このように、1つの失敗が、他の健全な資産にまで影響してしまう連鎖的なリスクは、もっとも注意すべき点だといえるでしょう。
手続きの複雑さと費用
将来不動産の一部を売却したり、担保から外したりする際の手続きが、複雑になるという点もデメリットです。
ローンを返済している途中で、共同担保に入っている不動産の1つだけを売却したいと考えることは少なくありません。
しかし、その不動産には抵当権が設定されているため、まずは金融機関の承諾を得る必要があります。
金融機関は、その物件を外しても担保価値が十分か厳しく審査し、繰り上げ返済などを条件とすることが多いです。
また、金融機関の承諾が得られた後も、法務局で抵当権の内容を変更するための専門的な登記手続きが求められます。
登記手続きは司法書士への依頼が必須となり、報酬を支払う必要が出てくるうえ、登録免許税もかかってしまいます。
リスクを抑える方法
リスクを抑える代替手段として、可能な限り物件ごとに別々のローンを組むことが考えられます。
この方法であれば、仮に1つのローンの返済が滞っても、他の不動産に影響が及ぶのを防ぐことができるでしょう。
複数の不動産をお持ちの場合は、もっとも価値の高い物件だけで、希望額の融資を受けられないか検討することもひとつの手段です。
また、共同抵当権の利用が避けられない場合は、専門家へ相談することが大切です。
登記の専門家である司法書士には、手続きの流れや費用について事前に相談し、全体像を把握してもらいましょう。
さらに、資産運用の専門家であるファイナンシャルプランナーなどに、総合的なアドバイスを求めることも有効です。
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まとめ
共同抵当権は、1つの借入金に対し複数の不動産を担保にすることで、金融機関の貸倒れリスクを減らし融資を容易にする仕組みです。
共同抵当権を利用すれば、単独では担保価値が足りない場合でも、希望する融資額を得られたり、金利などの条件が有利になったりします。
一方で、返済が滞ると担保不動産すべてを失うリスクがあるため、利用時は専門家への相談が重要となるでしょう。
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