住宅を購入するなら金融機関から住宅ローンを借りて、購入することが一般的です。
建売住宅や中古住宅なら土地と住宅が一体となって販売されておりますが、新築ではまず土地を買う必要があります。
では、土地の購入だけでも住宅ローンは利用できるのでしょうか。
この記事では、土地を購入する際に利用できる住宅ローンについて解説しています。
これから住宅の購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら土地の購入でも住宅ローンは使える？
そもそも住宅ローンとは、住宅を購入する際に金融機関から借り入れをおこなうことです。
住宅ローンは、居住用の住宅を購入する際に利用できるローンであり、投資用のローンなどと比較して金利が低く設定されています。
住宅ローンの利用条件は金融機関によって異なりますが、一般的に「居住用の住宅の購入や新築、リフォーム」などに限られています。
リフォームというのは、たとえば築古の住宅を購入し、リノベーションをする際も住宅ローンを利用できるという意味です。
土地購入だけでは、住宅ローンは使えない
結論からいうと、土地購入の目的だけで住宅ローンは使えません。
居住用の住宅購入に該当しないためです。
ただし、居住用の住宅を購入するための土地購入なら、住宅ローンを利用することができるでしょう。
土地と建物を一本化することで、住宅ローンを使うことができます。
気に入った土地を購入し、好みのハウスメーカーで住宅を建てることも可能です。
とはいえ、住宅ローンは新築した住宅を担保とする必要があるため、実際に融資がおこなわれるタイミングは住宅が完成したあとです。
そのため土地購入の費用は自己資金で捻出する必要があり、購入者にとってネックな部分となっています。
つなぎ融資
では、自己資金で土地購入できない方は、土地購入を含めた新築を購入できないのでしょうか。
もちろん購入することができ、そこで使える制度がつなぎ融資という制度です。
つなぎ融資とは、住宅が完成するまでに必要な資金を金融機関から借り入れできる制度です。
たとえば、住宅を新築するならハウスメーカーに契約金や着工金、上棟金を支払う必要があり、つなぎ融資ではタイミングにあわせてお金を借りられます。
住宅を建てる際は、最後にまとめてお金を支払うわけではありませんので注意しましょう。
それぞれの支払う割合は、ハウスメーカーによって異なりますが、一般的には以下のような割合です。
●契約金：請負金額の10％
●着工金：請負金額の30％
●上棟金：請負金額の30％
●完成：請負金額の30％
借り入れたお金は住宅ローンの融資がおこなわれたタイミングで清算します。
つなぎ融資は、文字どおり住宅ローンの融資が下りるまでの「つなぎ」の融資です。
住宅の計画が頓挫した場合など金融機関からするとリスクの高い融資であるため、金利が高いといったデメリットもあります。
土地先行融資
土地先行融資も住宅購入の際に土地の購入資金に使える融資です。
土地先行融資では、土地を購入したタイミングと住宅の引き渡しを受けるタイミングの2回に分けて融資を受けます。
2回に分けて融資を受けることから2本立てローンともいわれています。
つなぎ融資と異なる点は、住宅の着工金や上棟金などの中間金を自分で捻出する必要がある点です。
土地購入費用にのみ融資がつくので、中間金は用意しておく必要があります。
住宅ローンで土地を購入する際の流れとは？
実際に住宅ローンで土地を購入する際の流れは以下のとおりです。
①土地の評価
②買付証明の提出
③事前審査
④売買契約
それでは順番に解説します。
流れ①土地の評価
気に入った土地が見つかれば土地の評価をおこないます。
金融機関からすると土地は重要な担保です。
土地の価格が評価額とかけ離れた金額の場合、融資が下りない恐れもありますので注意しましょう。
土地の評価方法には、公示地価と基準地価、路線価、固定資産税評価額から計算する方法があります。
公示地価
地価公示法に基づいて評価された数値であり、国土交通省により年に一度の頻度で更新されます。
国土交通省のホームページから確認できるため、土地を購入する前に必ずチェックしておきましょう。
ただし、評価の対象は都市計画区域内のみであり、都市計画区域外の土地については利用できません。
基準地価
国土利用計画法施行令に基づいて評価された数値です。
公示地価と異なり、各地方自治体によって年に一度の頻度で更新されます。
こちらも国土交通省のホームページで確認できるため、公示地価とあわせてチェックしておきたい数値です。
路線価
主要な道路に面する宅地の土地価格を公示した数値です。
国税庁が毎年7〜8月にその年の1月1日時点での価格を公表します。
固定資産税路線価と相続税路線価があり、それぞれ固定資産税と相続税を算出する際に使用します。
公示地価より安く算出されることが多く、公示地価の8割程度が一般的です。
固定資産税評価額
固定資産税を算出する際に使用される数値です。
他の評価基準とは異なり、3年に1度の頻度で更新されます。
国と地方自治体によって算出され、公示地価の7割程度が一般的です。
流れ②買付証明書の提出
気に入った土地が見つかり、評価も問題ないなら売主に対し買付証明書を提出します。
不動産会社が仲介していることが多く、直接売主に提出するわけではなく、不動産会社に提出することが一般的です。
買付証明書といっても正式な契約ではなく、購入の意思を伝える書類です。
また値段交渉をしたい場合は買付証明書に希望額も記入することができ、指値とも呼ばれています。
流れ③事前審査
住宅ローンを申し込むなら、まずは事前審査をしてもらう必要があります。
事前審査が下りないと、買付証明書を提出して売主と合意しても、購入できない恐れがあります。
事前審査が下りていないと買付証明書の信頼性も少なくなるため、可能な限り早めに事前審査を依頼しておきましょう。
流れ④売買契約
売主と合意し、事前審査も下りると売買契約です。
不動産会社から重要事項説明を受け、登記などの手続きも必要になります。
住宅ローンで土地を購入する際の注意点
ここでは住宅ローンで土地を購入する際の注意点を3つご紹介します。
注意点①つなぎ融資では早く着工する
つなぎ融資の場合、建物が完成し、住宅ローンが支払われるまでの期間に利息が生じます。
つまり、土地を購入してすぐに着工できないと、その期間に不要な利息が発生してしまうというわけです。
つなぎ融資で土地を購入する場合、土地の購入と並行して建築設計を進め、土地購入から工事着工までの期間を短くしたほうが余計な利息を支払わなくて済みます。
注意点②金利が高い
つなぎ融資や土地先行融資は、便利なシステムである反面、金利が高い傾向にあります。
「住宅ローンの融資が下りるまでの短い期間だから」といってあまく見積もっていると、余計な利息を支払うかもしれません。
きちんと条件を確認し、納得いく融資を受けましょう。
注意点③土地情報を確認する
住宅ローンの有無に関わらず、土地を購入する際は、土地情報をきちんと確認してから購入しましょう。
たとえば、土地の立地が良くても、近隣トラブルがあったり、生活環境が良くなかったりする場合があります。
土地の購入は、人生において大きな出費です。
購入時は、直接足を運び、自分の目で確認する必要があります。
まとめ
土地を購入する際に使えるローンについて解説しました。
つなぎ融資や土地先行融資は、手持ちの資金がない方でも土地の購入ができる便利な制度です。
気に入った土地があるという方は、利用したほうが良いでしょう。
またつなぎ融資や土地先行融資は、金利が高いといったデメリットもあります。
融資の条件は金融機関によっても異なりますので、客観的に判断できるよう準備しておきましょう。
株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。
