近年、人生の最終段階を見据えて「終活」に取り組む方が増えています。
とくに不動産の整理は、残される家族にとっても重要なテーマのため、生前のうちにどうするかを話し合って決め、少しずつ準備を進めていくことが大切です。
今回は、そもそも終活とは何か、終活で不動産を整理するにはどうすれば良いのか、不動産を整理するにあたって注意したほうが良いポイントは何かについて解説します。
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終活とは？
不動産の整理を含めた終活は、自分自身のためだけでなく、大切な家族への「最後の贈り物」ともいえる行為です。
まずは、終活の概要について解説します。
終活とは？
終活とは、人生の最終段階を前向きに迎えるためのさまざまな準備活動のことです。
具体的には、財産や不動産の整理、遺言書の作成、身辺の片付け、医療や介護に関する意思表示などが含まれます。
終活の主な目的は「自分の意思を形にする」「残される家族に負担をかけない」「思いどおりの人生を最期まで過ごす」ことです。
近年では、人生100年時代や核家族化の進行により、老後の生活や相続に対する不安が社会全体で高まっています。
こうした背景から、早めに終活を始める方が増え、エンディングノートの活用や相続セミナーへの参加が一般的になりつつあります。
家の終活とは？
終活のなかでとくに重要なのは家の終活、つまり自宅や所有している不動産の整理です。
住み慣れた家や土地は、さまざまな思い出が詰まった大切な資産である一方で、相続や管理といった課題も残されています。
とくに近年は、少子高齢化の影響で、空き家の増加といった社会問題が年々深刻化しています。
所有者が亡くなったあとで、相続人が不動産の管理や処分に手をこまねくケースも珍しくありません。
このような背景から、不動産の終活は個人の課題であると同時に、社会全体の大きなテーマとなっています。
家の終活を考えることは「自分の死後、家族に迷惑をかけない」「不要なトラブルや争いを未然に防ぐ」「資産を無駄にしない」といった観点から重要といえます。
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終活で不動産を整理する方法
実際に終活で不動産を整理したいと考えても、どのようなやり方があるのかがわからず、一歩目を踏み出せない方もいるでしょう。
ここでは、終活で不動産を整理する方法について解説します。
不動産の整理方法①生前贈与
生前贈与とは、自分が元気なうちに、子どもや孫などに財産を譲る方法です。
とくに、不動産は相続時の分割が難しいため、特定の相続人に生前に名義変更をしておくと、相続人同士の争いを未然に防げます。
ただし、生前贈与には、贈与税がかかることがある点に注意が必要です。
無駄な費用がかからないようにするためにも、専門家のアドバイスを受けながら、相続時精算課税制度や贈与税の非課税枠などを活用することが大切です。
また、贈与後の管理や固定資産税の負担など、受贈者との十分な話し合いも生前贈与をスムーズにおこなうには欠かせません。
不動産の整理方法②遺言書の活用
遺言書の作成は、不動産を含む資産の相続について、自分の明確な意思を伝える最適な方法です。
公正証書遺言や自筆証書遺言など、法的に有効な遺言書を作成しておくと、相続の発生時に相続人間のトラブルを防げ、希望どおりに資産を承継させることが可能です。
不動産に関しては、具体的に「どの土地・建物を誰に相続させるか」を明記することが推奨されます。
また、遺言執行者を指定しておくと、死後の手続きがスムーズに進みます。
ただし、遺言書の内容が曖昧だったり、法定相続分と異なる内容だったりするときには、のちのトラブルの火種になることもあるため、専門家に相談しながら慎重に作成しましょう。
不動産の整理方法③売却
終活の一環で不動産を整理するもっともシンプルな方法が、不動産を売却することです。
持ち家や土地を現金化しておけば、相続人間で1円単位で分割できるようになるため、相続時のトラブルを回避しやすくなります。
とくに相続人が遠方に住んでいるなどの理由で、将来的に不動産を利用する予定がないときには、売却して得た現金を分配するほうが家族間の負担やもめごとを減らせます。
不動産の売却を検討するときには、不動産会社に査定を依頼して、適正価格を把握することが大切です。
また、住み替え先や引っ越し時期、売却にかかる税金や費用なども含めて、トータルで計画を立てましょう。
近年は、空き家のまま放置するリスクや維持管理費用の増大が社会問題化しているため、売却による整理は終活においてますます重要性を増しています。
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終活で不動産を整理するときの注意点
終活で不動産を整理するときは、事前に押さえておきたい注意点もあります。
トラブルを未然に回避するためにも、ここでご紹介する注意点を把握したうえで終活を進めましょう。
注意点①住宅ローンが残っている不動産の扱い
終活のタイミングで、不動産に住宅ローンが残っているケースでは、取扱いに注意が必要です。
原則として、ローンを完済しない限り不動産の売却は難しく、金融機関の同意や手続きが求められます。
不動産に住宅ローンが残っているときには、ローン残債の一括返済や売却益での返済など、事前にシミュレーションしたうえで計画的に対応しましょう。
また、万が一ローン債務が残ったまま相続が発生したら、相続人がローン返済義務を負うことになるため、遺族の負担にならないよう配慮が必要です。
注意点②不動産の相続人はなるべくひとりにする
終活において不動産を相続させるなら、なるべくひとりの相続人を指定することが大切です。
不動産を複数の相続人で共有すると、売却や活用の決定に全員の合意が必要となり、意見の食い違いや将来的なトラブルが発生しやすくなります。
また、代が進んでさらに相続が発生すると、相続人が増えて権利関係がより複雑になりかねません。
そのため、相続トラブルを避けたいのなら、できるだけひとりの相続人に不動産を承継させ、ほかの相続人には現金をはじめとする資産で調整するなどの配慮が求められます。
注意点③税金対策を忘れずにおこなう
不動産の生前贈与や売却、相続のときには、さまざまな税金対策も必要です。
生前贈与には贈与税、売却時には譲渡所得税、相続時には相続税など、ケースによっては複数の税金が関わることになります。
税制は年々変化しているため、最新の情報を専門家から得て、無理なく実行できる最適な税金対策を選択することが大切です。
また、家を売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例などを利用できるケースもあります。
損をしないためにも、制度の概要と利用要件をしっかり確認しておきましょう。
注意点④相続人がいないときには第三者への財産分与を検討
家族や親戚がおらず、相続人がいない状態でなくなると、不動産は管理者不在の状態となってしまいます。
誰も管理する方がいない家は、朽ち果てていく一方であり、近隣トラブルにつながりかねません。
そのため、誰も相続人がいないときは、生前にお世話になっていた方が不動産を相続できるように、遺言書を作成するのもひとつの手です。
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まとめ
不動産の終活は残された家族に迷惑をかけず、大切な資産を有効に活用するために欠かせない取り組みです。
終活の一環で不動産を整理する方法には、生前贈与・遺言書の作成・売却などがあり、いずれもメリット・デメリットがあるため、慎重に検討することが求められます。
また、不動産を整理するときには、相続人はひとりにするなどの注意点を押さえておくことが大切です。
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