所有している土地をより有効に活用したいと考えている方のなかには、賃貸併用住宅の購入を検討している方もいらっしゃると思います。
しかし、賃貸併用住宅は売却しにくいと聞き、不安に感じたり購入をためらったりしているかもしれません。
今回は、賃貸併用住宅とはどのようなものか、賃貸併用住宅が売却しにくい理由やスムーズに売却するコツをご紹介します。
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賃貸併用住宅とは
ここでは、賃貸併用住宅とはどのようなものか、その特徴についてご紹介します。
自宅と賃貸住宅が共存している
賃貸併用住宅とは、1つの建物のなかに、所有者が住む自宅と、第三者に貸すための賃貸住宅が共存している形の建物です。
二世帯住宅に似ていますが、二世帯住宅が親子や親族で生活しているのに対して、賃貸併用住宅はあくまでも他人同士が同じ建物内で生活します。
基本的にお互いの生活空間が交わることはなく、プライバシーは確保された状態です。
賃貸併用住宅の例として、2階建ての建物で、1階部分に1Kの部屋を3~4戸設置して賃貸物件として貸し、2階部分を自宅にしているケースがあります。
反対に、1階部分を自宅にあて、2階部分を賃貸住宅にしているケースもあります。
自宅面積が総面積の50%以上あるのが一般的
賃貸併用住宅は、定義として定められてはいないものの、所有者の自宅面積が総面積の50%以上であるのが一般的です。
理由として、多くの大手銀行が、賃貸併用住宅に対する住宅ローンの貸出要件として、自宅面積が総面積の50%以上を占めていることを条件としているからです。
ただし、この要件は金融機関によって異なるため、住宅ローンを借りる金融機関の条件が建物の設計プランに影響を及ぼす点は、賃貸併用住宅の大きな特徴といえます。
家賃収入を住宅ローンの支払いにあてられる
賃貸併用住宅のメリットとして、家賃収入を住宅ローンの支払いにあてられる点があります。
住宅ローンの支払いは数十年にわたるため、毎月の出費のなかでも大きな割合を占めています。
しかし、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分で得た家賃収入を、住宅ローンの支払いにあてられるため、住宅ローンの負担を軽くすることが可能です。
さらに、住宅ローンを利用すると、低い金利で収益物件を購入できるメリットもあります。
一般的に賃貸目的の物件では、金利が2%以上のアパートローンやプロパーローンを利用します。
しかし、賃貸併用住宅なら金利が1%以下の住宅ローンが利用可能です。
このように、賃貸併用住宅は住宅ローンの支払いの点でも、収益物件をローンで購入する点でも、メリットが大きいといえるでしょう。
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賃貸併用住宅はなぜ売却しにくいのか
賃貸併用住宅が売却しにくいといわれるのには、いくつかの理由があります。
ここからは、賃貸併用住宅がなぜ売却しにくいのか、その理由をご紹介します。
投資効率が悪い
賃貸併用住宅が売却しにくい理由のひとつに、投資効率が悪い点が挙げられます。
通常の賃貸物件は賃貸収益目的の物件なので、すべての部屋から家賃収入が得られますが、賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分があるため、自宅部分からは収益が生まれません。
そのため、通常の賃貸物件にくらべると投資効率が悪いのが特徴です。
中古で賃貸併用住宅を購入する場合、購入対象者の多くは投資目的の方となります。
その場合、投資効率が悪い点は、購入対象者にとってマイナスの印象となってしまうでしょう。
もし賃貸併用住宅を購入して、自宅部分も賃貸物件として入居者を募集したとしても、賃貸向けの仕様ではないため入居が決まりにくい点もデメリットといえます。
マーケットが少ない
賃貸併用住宅が売却しにくいといわれる理由として、マーケットが少ない点が挙げられます。
賃貸収益目的で物件を探している方は、一般的な賃貸物件を探しており、自宅を併用したいと考える方はあまり多くありません。
そのように、賃貸併用住宅の需要自体は決して多くないのが実情です。
そのため、賃貸併用住宅を売却する場合に、通常の賃貸物件と同様の売却金額で売りに出すと、なかなか売却できないおそれがあります。
空室リスクがある
賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用して購入でき、家賃収入をローン返済にあてられる点がメリットですが、賃貸経営において、空室リスクがある点はデメリットといえます。
家賃収入を住宅ローンの返済の一部にあてている場合、もし空室が出てしまったら、その分の住宅ローン返済を自分の資金から出す必要があります。
もし入居者が見つからず、空室の状態が長く続けば、資金が不足してしまい、住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性もあるため注意が必要です。
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賃貸併用住宅を売却するコツ
売却しにくいイメージのある賃貸併用住宅ですが、売却するコツを理解して売却活動をおこなえば、売却できる可能性は高くなります。
まずは、購入する方の購入目的に合わせた対策を立てることが重要です。
ここからは、賃貸併用住宅を売却するコツについてご紹介します。
投資目的で購入したい方向けのコツ
投資目的で賃貸併用住宅を購入しようと考えている方にとって、もっとも重要なポイントは賃貸併用住宅の収益性です。
とくに、賃貸部分の退去から入居までの空室期間を短くできるような、十分な需要が必要となってきます。
利回りが低くなりがちな賃貸併用住宅だからこそ、売り出すタイミングでできる限り満室稼働していることが重要です。
満室稼働していれば、購入を検討している方の印象も良くなり、安心して購入を決められるでしょう。
自宅として購入したい方向けのコツ
賃貸併用住宅を自宅として購入したい方のなかには、今までのように賃貸部分をそのまま賃貸として活用したい方と、二世帯住宅などまるごと自宅用として活用する方がいます。
賃貸物件として活用したい場合は、投資目的の方向けのコツと同様に、満室稼働した状態で売却することが、スムーズな売却のコツとなります。
一方で、まるごと自宅として活用したい方は、購入したあとにリフォームが必要となるケースが多いです。
リフォームを頭に入れたうえで購入を検討する方のために、設計図などの書類や、建物のリフォーム・修繕履歴などの資料を用意しておくと良いです。
さらに、購入する方の判断基準となるように、インスペクションとよばれる住宅診断をおこなって、建物の劣化状態や不具合を明確にしておくのも良いでしょう。
また、投資目的であっても自宅として使う目的であっても、仲介を依頼する不動産会社の選び方は重要です。
賃貸併用住宅は一般的な中古住宅にくらべて売りにくいため、購入者が見つかるまで時間がかかる可能性が高いです。
よりスムーズに売却するには、賃貸併用住宅の特徴やメリットを理解して、その物件に合う売却活動をおこなうかどうかがポイントとなります。
不動産会社を探すコツとして、以前にも賃貸併用住宅を売却した実績がある不動産会社を探してみると良いでしょう。
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まとめ
賃貸併用住宅とは、1つの建物に所有者が住む自宅と、第三者に貸すための賃貸住宅が共存している形の建物で、住宅ローンを利用して購入できます。
賃貸併用住宅が売却しにくい理由は、投資効率が悪い、マーケットが少ない、空室リスクがある点です。
賃貸併用住宅を売却するコツには、満室稼働の状態で売り出す、リフォームを検討するための資料を用意しておく、売却実績がある不動産会社を選ぶことが挙げられます。
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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部
都心・城南エリアで土地・一戸建て・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。