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小規模宅地等の特例とは?土地を売買するときには知っておこう!

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小規模宅地等の特例とは?土地を売買するときには知っておこう!

小規模宅地等の特例とは?土地を売買するときには知っておこう!

土地を所有していると、あらゆる場面で税金を支払うことになるでしょう。
都心部や面積が大きい土地になると、相続税が数百〜数千万円になることも珍しくありません。
土地を売買するときは、税金の負担を減らすための制度について知っておくと安心です。
そこで今回は、小規模宅地等の特例とはどのような特例なのかと、必要なときに活用できるように対象となる土地の種類や要件を解説いたします。


土地の売買時に注目すべき小規模宅地等の特例とは

土地の売買時に注目すべき小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例を利用するには、適用要件に該当しているかなどのいくつかの条件があります。
その条件を確認する前に、まずは小規模宅地等の特例とはなにかについて解説します。

小規模宅地等の特例とは

家族が亡くなって土地や住居を相続する際に、相続税がかかることは多くの方がご存じでしょう。
地価評価が高い土地や広い土地の場合、相続税が高額になってしまいます。
小規模宅地等の特例は、配偶者やお子さまなどの相続人の負担を減らすための制度です。
特例を利用することで、評価額を最大で80%減額できるため、節税効果は高いと言えるでしょう。
土地の評価額が5,000万円だった場合、特例が適用されれば評価額が1,000万円として計算されるため、支払わなければならない税金は大幅に減額されます。
名前に「等」と付いているのは、土地そのもの以外にも、借地権などの権利に対しても要件が該当すれば適用されるからです。
ただし小規模宅地等の特例は、減額割合が大きいことから条件が厳しいため、ご自身の状況と適用要件をしっかり見定めるようにしましょう。

小規模宅地等の特例が創設された背景とは

小規模宅地等の特例は、高度経済成長によって社会が急激な変化を遂げた昭和58年に実施された制度です。
高度経済成長期は経済が飛躍的に活性化した反面、地価が高騰したことで相続税の負担が大きくなりました。
地価が上がったことにより、高額な相続税が支払えず土地や家を手放す方が続出しました。
事業用の土地を処分することになれば、事業の継続ができなくなり、生計を立てることが難しく、路頭に迷う可能性もあるでしょう。
事業継続が困難となり、家族を失ったり、加えて住居や土地までも失うことは酷な事態であり、避けるべきだと考えられたのです。
そうして、前述したような酷な状況に追い込まないための策として、小規模宅地等の特例という制度が創設されました。

小規模宅地等の特例を利用するメリットとは

先述したように、小規模宅地等の特例を利用すると、引き継いだ土地にかかる相続税を大幅に減額できることがメリットだと言えるでしょう。
大幅に減額されるのだから、積極的に活用したい節税制度の1つですよね。
法定相続人ではなく遺言によって相続した場合にも、要件が適用すれば特例を受けられます。
土地そのものの価値を変えずに、特例によって税金をマイナスにできることは大きなメリットだと言えるでしょう。

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小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは

小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは

小規模宅地等の特例は節税効果が高く、酷な状況にならないための制度であるため、適用されるか否かをしっかり確認することをおすすめします。
小規模宅地等の特例を受けられる土地は、3種類に限定されているので、ご自身の相続した土地が当てはまっているかを確認するために、種類を見ていきましょう。
また、具体的に一部計算を交えながら解説していくので、参考にしてください。 そして特例は、土地の種類によって、適用される限度面積や減額割合が異なるので注意しましょう。

土地の種類①特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、亡くなった方が住んでいた土地のことで、限度面積は330㎡で、減額割合は80%です。
そして、小規模宅地等の特例が適用されるケースで多い土地の種類が、特定居住用宅地等です。
ここで、特例が適用されるケースと適用されないケースの双方で、どのくらい相続税の差があるかを計算し、確認してみましょう。
相続税の計算の仕方として、路線価を利用する方法があります。
路線価とは、それぞれの道路に一定の基準で設定している価格のことで、国税庁が毎年7月頃に公表しているので、ホームページで確認すると良いでしょう。

例として、面積330㎡・路線価20万円の場合の評価額を計算していきます。
特例が適用されない場合は、330㎡×20万円=6,600万円となります。
小規模宅地等の特例が適用される場合は、330㎡×20万円×(1-0.8)=1,320万円です。
特例が適用されるか否かで、評価額に大きな差が生じることを確認できるのではないでしょうか。
また、相続税には基礎控除額が設定されていて、相続人が1人であれば3,600万円まで非課税になるため、特例を利用することで基礎控除額内に税金が収まるケースもあるでしょう。

土地の種類②特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計をともにしていた親族が事業をしていた土地のことで、特定事業用宅地等の限度面積は400㎡で、減額割合は80%です。
特例が適用されるのは、ご自身が所有している土地に個人名義の建物で事業をおこなっているケースです。
たとえば八百屋や花屋などの個人商店や事務所を経営し、それにより事業所得を得ていることが適用条件となります。

土地の種類③貸付事業用宅地等

そして、最後に特例の対象となる土地の種類は、貸付事業用宅地等で、評価額が200㎡までで、50%の減額が受けられます。
土地を賃貸物件や賃貸駐車場、賃貸駐輪場として活用していた場合に該当します。
ただし、相当の対価で取引されていない場合は特例が適用されないので注意しましょう。
親族や知り合いに安価で土地を貸している場合や、入居者がいないまま放置されている場合は、特例が適用されない可能性があるので注意してください。

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小規模宅地等の特例の対象となる土地の要件とは

小規模宅地等の特例の対象となる土地の要件とは

小規模宅地等の特例が適用されるためには、土地の種類や相続人の状況によって適用要件を満たす必要があります。
節税効果が高い、小規模宅地等の特例は、要件が厳しく設定されています。

要件を満たしているかどうかご自身の状況と照らし合わせてみましょう。

土地の種類ごとの適用要件

特定居住用宅地等を取得する方が配偶者であれば問題ありませんが、親族やそれ以外の関係性の方は要件に該当しているかしっかり確認しましょう。
親族の場合は、被相続人と同じ家に居住していたことと、相続税の申告期限まで対象の家に住み、該当する家を所有し続けることが要件となります。
被相続人と同居していない親族の場合は、「被相続人に配偶者や同居している法定相続人がいないこと」「3年間自身が所有する家に住んでいないこと」などが条件です。
特定事業用宅地等の場合は、相続開始直前から相続税の申告期限まで対象の土地で事業を営み、土地を保有していることが適用要件になるので覚えておきましょう。
また、貸付事業用宅地等に関しても、相続開始前から相続税の申告期限まで貸付をおこなっていることが適用要件です。
被相続人が亡くなったことにより、事業や貸付を停止すると適用されなくなるため注意しましょう。

二世帯住宅の場合

対象となる土地に二世帯住宅が建っている場合は、登記状況を確認してみましょう。
世帯で別々に登記されている場合は、お子さまの居住部分に関しては、特例が適用されません。
世帯別に区切られている構造だとしても、別々に登記されていなければ二世帯住宅全体に特例が適用します。
また、お子さまが親に家賃として賃料を納めていないことも条件とされるため、覚えておきましょう。

被相続人が老人ホームにいた場合

亡くなる直前まで被相続人が老人ホームで暮らしていたというケースもあるでしょう。
老人ホームに入居していて、相続した土地に居住していなかったとしても、被相続人が要介護認定を受けて該当する施設に入居していた場合は要件に該当します。
該当する施設とは、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護医療院、サービス付き高齢者用住宅などがあります。

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まとめ

小規模宅地等の特例の概要や対象となる土地の種類について解説しました。
この特例は、相続税対策に有効な制度なので、適用要件に沿っていて適用される場合は、積極的に活用しましょう。
土地の種類によって適用される面積や減額率が異なる点には注意しましょう。


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株式会社リードホーム スタッフブログ編集部

都心・城南エリアで土地・一戸建・マンションをお探しの方のために結束したファミリータイプ住宅売買の専門集団です。目黒区・港区・渋谷区・世田谷区・品川区・大田区の居住用物件のみに特化しております。ブログでは不動産売却などの記事をご提供します。


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